[摘要] 春节后政策效果将逐渐显现
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2024年2月6日，北京发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》，优化了执行八年多的通州区购房双限政策，明确京籍家庭不再需要3年以上通州户籍或近3年在通州缴纳社保/个税（仍需要通州户籍或通州劳动关系），非京籍家庭也不再需要3年社保/个税要求。至此，2024年以来，四个一线城市中，北京、上海、广州均优化了限购政策，释放了更加积极信号，有利于提振市场预期。
表：新政前后四类家庭在通州购房政策对比（均需满足北京限购政策要求）
2023年通州区新房销售同比下降，二手房保持一定活跃度
图：2014-2023年北京市通州区新房成交规模及同比走势
注：新房指商品住宅中的普通住宅、别墅和共有产权房。
2015年8月14日，为促进通州区房地产市场平稳健康发展，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，双限政策落地后，市场降温明显，2016年，通州新房成交规模同比下降40.0%，2017-2021年新房市场情绪有所回升。近两年全国房地产市场调整，通州区成交量再度下行，根据中指数据，2023年，通州区新房成交量52.4万平方米，同比下降24.1%，绝对值处2020年以来最低位。2024年1月，通州区新建商品住宅成交10.3万平方米，受部分共有产权房集中网签及政策影响，同比增长接近1.8倍。
从成交规模占比来看，2014、2015年通州新房销售面积在全市新房销售面积中占比约13%，在双限政策落地后，占比明显下降，2023年通州新房销售面积占比仅7.8%，较2015年高点下降6个百分点。
二手房方面，根据中指数据，2023年通州区二手住宅成交接近1万套，为2017年以来的最高水平，同比增长14.4%，二手房市场整体保持一定活跃度。
图：2014年以来北京市通州区住宅用地推出和成交规模
土地方面，宅地推出规模较少，近两年溢价率降至低位。双限之后，2016年全年未供应住宅用地，2018年土地推出力度加大，全年推出6宗宅地，但地块更多位于台湖、马驹桥等区域；2023年土地推出、成交规模均有所回升，但绝对值处近十年中低位水平。溢价率方面，受土地供应结构及双限政策影响，近些年房企投资信心普遍不足，成交溢价率整体处于低位。
优化限购政策有利于修复市场预期，春节后市场活跃度有望提升
2022年11月8日，亦庄台湖、马驹桥相关地区不再执行通州“双限”政策，短期对市场产生了积极带动，11月，通州新房、二手房成交量环比均增长。
此次全区优化限购政策，从优化目的来看，《通知》明确提出“为深入贯彻落实京津冀协同发展战略，有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好实现职住平衡，促进城市副中心高质量发展”，一方面有利于进一步促进职住平衡，另一方面，也有利于促进潜在合理购房需求释放，特别是疏解单位的从业人员的置业需求，有利于带动通州区市场活跃度提升，对土地市场亦将产生一定带动作用。
1月以来，广州放松了120平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购，对当地市场情绪均产生了积极影响，但因为临近春节假期，政策效果尚未明显显现。对于北京来说，2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后，市场活跃度有一定提升，本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期，春节假期即将到来，短期市场活跃度或受限，但春节假期后，政策效果或将逐渐显现。
随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上；二线城市有望全面取消限制性政策。
图：近几年一线城市优化调整楼市政策一览
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