[摘要] 中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
12月，全国楼市政策继续优化，北京、上海同步下调首付比例及房贷利率、优化普通住宅认定标准；内蒙古、郑州、石家庄等城市从提高贷款额度、降低首付比例、支持公积金支付首付款等方面满足合理住房需求释放。市场方面，业主多采取“以价换量”策略，二手房价格仍面临较大下行压力。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房价环比均继续下跌，整体房价环比跌幅继续扩大
图：2023年12月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
图：2020年7月至2023年12月十大城市二手住宅均价及环比变化
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年12月，百城二手住宅均价环比下跌0.55%，跌幅较11月收窄0.01个百分点；同比下跌3.53%，跌幅较11月扩大0.32个百分点。12月，十大城市二手住宅均价环比下跌0.62%，跌幅较11月扩大0.07个百分点；同比下跌2.53%，跌幅较11月扩大0.44个百分点。
环比来看，十大城市二手住宅价格全部下跌，其中武汉跌幅最大，为0.93%；南京、重庆（主城区）、上海跌幅在0.8%（含）-0.9%之间；北京下跌0.63%；杭州、成都、深圳、广州、天津跌幅在0.4%（含）-0.6%之间，其中天津跌幅最小，为0.40%。同比来看，十大城市二手住宅价格亦全部下跌，武汉同比跌幅最大，为7.14%；重庆（主城区）、南京跌幅在5.0%-6.0%之间；杭州下跌4.14%；成都、深圳、天津、广州、北京跌幅在1.0%-3.0%之间；上海止涨转跌，跌幅为0.72%。
北京：二手住宅成交量保持稳定，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年12月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，北京二手住宅成交量保持稳定，房价环比跌幅扩大。成交方面，楼市政策优化带动二手房需求释放，12月北京二手住宅成交量近1.3万套，环比小幅增长3.3%，低基数下同比大幅增长47.8%，全年累计增长9.2%。价格方面，目前市场置换需求较多，二手房市场延续以价换量态势，12月北京二手住宅价格环比下跌0.63%，跌幅较11月扩大0.15个百分点，全年累计下跌1.02%。
图：2023年12月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
上海：二手住宅成交量小幅增长，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年12月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，上海二手住宅成交量小幅增长，房价环比跌幅扩大。12月，京沪同步优化楼市政策，上海二手住宅成交量增长至近1.5万套，环比小幅增长9.4%，同比增长21.7%，全年累计增长13.0%。价格方面，市场延续以价换量态势，12月上海二手住宅价格环比下跌0.80%，跌幅较11月扩大0.09个百分点，全年累计下跌0.72%。
图：2023年12月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
广州：二手住宅价格环比跌幅收窄，南沙、增城跌幅相对较大
图：2020年7月至2023年12月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
12月，广州二手住宅价格环比继续下跌，但跌幅收窄。当前广州二手房挂牌量高企，市场观望情绪仍存，房价持续下行，12月广州二手住宅价格环比下跌0.42%，跌幅较11月收窄0.02个百分点，全年累计下跌1.45%；分辖区来看，南沙、增城二手住宅价格环比跌幅较大，天河、越秀跌幅较小。
图：2023年12月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
深圳：二手住宅成交量保持增长态势，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年12月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，深圳二手住宅成交量保持增长态势，房价环比跌幅扩大。成交方面，下调首付比例、优化普宅认定标准等政策短期内促进深圳二手房需求继续释放，12月深圳二手住宅成交套数超3500套，环比增长13.1%，低基数下同比增幅近九成，全年累计增长55.6%。价格方面，12月深圳二手住宅价格环比下跌0.43%，跌幅较11月扩大0.05个百分点，全年累计下跌2.40。
图：2023年12月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
杭州：二手住宅市场活跃度下滑，成交量回落，房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2023年12月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，“杭六条”新政带来的需求逐渐释放，杭州二手住宅市场呈量价齐跌态势。成交方面，12月杭州二手住宅成交量约5000套，环比下降20.8%，同比增长28.7%，全年累计增长43.1%。价格方面，12月杭州二手住宅价格环比下跌0.59%，跌幅较11月扩大0.12个百分点，全年累计下跌4.14%。
图：2023年12月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
南京：二手住宅市场表现平淡，环比量价齐跌
图：2020年7月至2023年12月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，南京二手住宅市场表现平淡，环比量价齐跌。成交方面，12月南京二手住宅成交套数近6900套，环比下降20.4%，同比增长40.0%，全年累计增长30.0%。价格方面，12月南京二手住宅价格环比下跌0.85%，跌幅较11月扩大0.03个百分点，全年累计下跌5.33%。
图：2023年12月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
武汉：二手住宅挂牌量高企，房价连续22个月环比下跌
图：2020年7月至2023年12月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
12月，武汉二手住宅挂牌量高企，市场延续“以价换量”态势。当前，武汉二手房市场整体较为平淡，业主对房价预期偏低，12月武汉二手住宅价格环比下跌0.93%，跌幅与11月持平，全年累计下跌7.14%；各主要市辖区二手住宅价格环比均继续下跌，蔡甸区跌幅最大，江汉区跌幅最小。
图：2023年12月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
成都：二手住宅市场活跃度下滑，环比量价齐跌
图：2020年7月至2023年12月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，前期政策带来的需求逐渐释放，成都二手住宅市场呈量价齐跌态势。成交方面，12月成都二手房市场活跃度下滑，二手住宅成交套数约1.65万套，环比下降14.5%，同比增长28.7%，全年累计增长46.6%。价格方面，12月成都二手住宅价格环比下跌0.53%，跌幅较11月收窄0.05个百分点，全年累计下跌2.61%。
图：2023年12月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
重庆（主城区）：二手住宅价格环比跌幅扩大，大渡口、南岸跌幅超1%
图：2020年7月至2023年12月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比
12月，重庆二手房市场以价换量态势未改，房价环比跌幅扩大。12月，重庆二手住宅价格环比下跌0.82%，跌幅较11月扩大0.03个百分点，全年累计下跌5.80%；主城九区房价环比均继续下跌，大渡口区跌幅最大，沙坪坝区跌幅最小。
图：2023年12月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
天津：二手住宅价格环比跌幅扩大，宁河区跌幅依旧最大，津南、宝坻跌幅相对较小
图：2020年7月至2023年12月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
12月，天津二手住宅价格环比跌幅扩大。当前天津二手房市场预期不稳，业主保持“以价换量”心态，12月天津二手住宅价格环比下跌0.40%，跌幅较11月扩大0.04个百分点，全年累计下跌2.14%；各主要市辖区二手住宅价格环比均下跌，宁河跌幅依旧最大，津南、宝坻跌幅相对较小。
图：2023年12月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
2024年，楼市政策环境或将继续保持宽松，若经济能持续恢复，核心城市二手住宅市场有望筑底企稳
展望2024年，楼市需求端政策环境预计将保持宽松并继续发力，一线城市有望因区施策优化郊区限购；核心二线城市或全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。2024年，若经济能持续恢复，居民置业意愿或将有所改善，进而带动核心城市二手房市场筑底企稳。
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