[摘要] 引言2023年中央经济工作会议提出“妥善化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式”等，2023年政策频出，各行业对2024年不动产市场发展走势较为关注。
引言
2023年中央经济工作会议提出“妥善化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式”等，2023年政策频出，各行业对2024年不动产市场发展走势较为关注。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中指研究院，发起课题“2024中国不动产市场趋势预判调查”，对64家行业机构高管发起深度问卷调查，其中包含41家房地产企业，23家金融机构（包含银行、AMC等信贷机构，保险、基金等投资机构，券商等研究机构）。
此文为系列调查报告首篇——《宏观篇》，后续《政策篇》、《房企篇》也将陆续发布，欢迎持续关注。
在宏观走势预期层面，调查报告主要包含以下结论：
（1）七成调查对象认为2024年宏观走势不会进一步转弱，同时也有七成调查对象认为我国房地产市场可在三年内筑底企稳；
（2）超过半数调查对象认为2024年房地产市场仍将进一步调整，同时城市分化加剧，调查对象普遍认为一线城市价格预期仍存上涨空间，非一线城市短期价格可能呈下降趋势；
（3）调查对象普遍认为居民预期就业率与收入水平和房价预期是2024年市场恢复的关键。
调查结果
1.2024年宏观经济逐步稳定，房地产市场仍需时间实现筑底企稳
七成调查对象认为2024年宏观经济走势较上年恢复向好信心更强，其中四成调查对象对2024年中国宏观经济走势保持较为乐观的态度。不同类型机构调查对象对宏观经济走势看法有所不同，超过半数的房企调查对象认为宏观经济相对乐观；金融机构从业人员对宏观经济走势预期相对更为保守，43%的金融机构调查对象认为2024年宏观经济走势与今年将会持平，35%金融调查对象认为明年经济复苏仍有压力。
图1 2024年中国宏观经济走势
七成调查对象认为市场可在3年内筑底企稳，其中四成调查对象认为市场可在1-3年内企稳。从受访机构类型看，不同类型机构调查对象对于市场企稳的看法也有所差异，其中房企调查对象相比金融机构认为市场预期恢复周期更长，约有37%的房企调查对象认为市场恢复需3年以上时间。
图2 中国房地产市场筑底企稳预期
2.2024年房地产市场仍将进一步调整，城市分化愈加明显
住宅销售方面，六成调查对象认为2024年全国住宅市场销售面积仍存在调整压力?，市场还将进一步寻找销售量均衡点，其中大多数调查对象认为2024年销售面积降幅在5%以内。从调查对象所属机构类型看，各机构受访者观点相似，但整体金融机构调查对象认为2024年房地产市场仍将延续调整态势比例相较房企更大。
图3 2024年全国住宅销售面积走势
新房价格方面，一线城市预期价格趋稳，二线、三四线城市价格仍有下调预期。对于2024年全国新房成交均价同比走势，调查对象认为市场分化将会愈加明显，一线城市价格存在一定上涨预期，二线、三四线城市价格或将进一步调整。具体来看，超三成的调查对象认为2024年一线城市价格仍有上涨动力，31%调查对象认为一线城市价格持平；超过半数调查对象认为二线、三四线城市短期价格仍将持续调整，同时应当重点关注三四线城市房价支撑程度。
图4 2024全国新房各线城市价格预期
3.居民就业率与收入水平是2024年市场恢复的关键
相较于房企债务、政策落地等因素，调研对象认为需求端（居民就业和收入基本面、房价预期等）是促进市场恢复更为关键的因素。
房企与金融机构对影响因素的重要性排序基本一致，仅有“政策实际落地力度不足”一项房企评分高于金融机构，反映出房企对政策仍有较强期待。
图5 影响2024年中国房地产市场恢复的因素
注：此为打分题，范围在1-5分，1分为不影响，5分为非常影响。
课题组观点
调查结果显示，我国房地产市场仍处于新均衡建立的过程中，为加快房地产市场筑底企稳，推动其平稳健康发展，课题组建议关注如下要点：
一是发挥一线城市“标杆”作用，稳房价，稳预期。
调查结果显示，房价预期被认为是影响市场恢复的重要因素，但当下市场缺乏房价积极预期。同时市场分化预期愈发明显，受访机构普遍认为一线城市价格仍有上涨空间，三四线城市房价继续下探也逐步成为共识。一线城市作为全国房价“风向标”，应进一步加大政策支持力度，让其率先企稳恢复，发挥一线城市标杆及示范作用，稳定市场信心，带动三四线及全国房地产市场企稳。
二是进一步加大金融对房地产行业的支持。
根据调查结果，多数调查对象认为房地产市场在1-3年内实现筑底企稳，市场的企稳需要一定时间，同时相较于房企，更多金融机构受访者认为2024年房地产销售规模仍将下行。鉴于金融机构对市场的谨慎判断，其投资偏好或更加保守，建议督促金融机构在需求和供给两端加大对房地产行业支持力度，“一视同仁”支持房企融资要加快落地落实，加力防范和化解房地产企业风险。
三是注重提升居民就业、收入等基本面因素。
居民就业率和收入水平被认为是影响房地产市场恢复最为关键的因素，需求端基本面因素直接影响市场均衡建立的速度和效果。加强居民就业、收入的正向预期，对稳定市场预期，推动市场平稳健康发展至关重要。?
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