北京年度最后一拍揽金76亿，中海深耕石景山、保利落子顺义新城

中指研究院  2023-12-28 16:17

[摘要] 随着保利、中海底价收获顺义新城0601地块和石景山北辛安667地块，2023年北京土拍市场也落下帷幕。

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12月28日，北京挂牌出让两宗涉宅地块，分别为石景山北辛安667、646等地块、顺义新城0601等地块，两宗地块总土地面积约16.65万㎡，总建筑控制规模约44.37万㎡，总起始价76亿元，均采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让。最终，两宗宅地均以底价成交，石景山北辛安地块由中海以底价56.1亿摘得，顺义新城地块由保利底价19.9亿拿下，揽金总计76亿元。

石景山北辛安地块土地面积96638.136㎡，建筑规模336305㎡，其中住宅用地规模约12.5万㎡，控高80米，起始价56.1亿元。地块位置比较分散，用地性质也较为复杂，涵盖R2二类居住用地、S32公交场站设施用地、F3其他类多功能用地、A334托幼用地。土地合理上限价格64.52亿元。该地块仅中海一家参与报名，楼面价16681元/㎡。

顺义新城地块土地面积69893.14㎡，建筑控制规模107430.41㎡，容积率1.7、控高36米，起始价19.9亿元，土地合理上限价格22.89亿元。该地块同样仅有一家房企参与，由保利底价19.9亿拿下，楼面价18524元/㎡。

图：地块位置

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北京今年共计举行了27场土拍，成功出让61宗涉宅用地，总规划建面582.2万㎡，收获土地出让金1741.3亿元。从整体供求来看，推出和成交规划建面同比均上升，分别增长1.9%，20.1%。推出楼面均价同比下降7.6%，成交楼面均价同比下降7.1%。土地出让金小幅攀升，同比增长7.8%，体现出北京土拍市场的强大韧性和吸引力。

具体来说，供地的14个行政区当中，以供地宗数来统计，大兴区11宗为之最，昌平区、丰台区8宗持平，朝阳区6宗，房山区、通州区、顺义区、石景山区各5宗，海淀区、亦庄开发区各2宗，远郊区平谷、延庆、怀柔、密云各1宗。

从成交总价来统计，丰台区以348.2亿元位列第一，总规划建面79.6万㎡；大兴区316.7亿元位列第二，总规划建面105.6万㎡；昌平区264.3亿元位列第三，总规划建面106.8万㎡。

拿地企业当中，央国企拿地占比约84%，民企占比约13%。值得注意的是许多地方新面孔也参与到北京土拍市场当中，且表现积极，这也意味着在城市快速分化的当下，北京成为了众多房企选择在未来深耕的城市之一。

土拍政策方面来看，年初北京率先推出拟出让公告清单替代集中供地模式，以“小步快跑”的拍地形式补充了集中供地模式。 

细则方面也持续调整，例如取消“竞配建、捆绑共有产权房、70/90限制政策”；海淀双新村地块首次推出“竞地价+竞超低能耗建筑面积”等，以满足国家战略要求，保交付等措施也为竞拍企业提供了更大的信心和保障，有利于维护市场稳定和健康发展。此外，相较于上海，北京今年允许拿地企业在竞得地块后与其他企业合作开发，该政策与上海对比灵活度更高，这也是吸引房企积极参拍的重要原因之一。 

展望未来，北京和上海已逐渐成为众多房企在市场分化之下“唯二”的深耕城市之选。全国住房城乡建设工作会议提出“以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设”。北京的老旧小区存量仍然较大，改善需求尚有大量的释放空间，结合目前北京在限购方面的政策仍然是全国最严的城市之一，因此北京强大的房地产市场潜力仍将吸引更多的房企来京投资，预计2024年北京的土拍仍将保持较高的市场热度。

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