房地产逆转信号？“三道红线”将被取代？任泽平：非三好生将消亡

房地产注定要告别过去高增长时代的，但没想到来得有点太快了，这跟房地产自身的老路分不开，也跟突如其来的客观因素影响有莫大关系。

本来房地产可以慢慢转型的，但“三道红线”让房企雪上加霜，一发不可收拾，到现在，哪怕很多的利好政策出台，都没有起到立竿见影的效果。

此前有传“三道红线”政策已取消，但实际上，据证实，“三道红线”政策并未取消，各房企仍在如期报送，所需填报表格中各项指标也均没有变化。

“三道红线”是什么呢？就是要求剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍，可想而知，对于大部分房企都习惯了高周转、高杠杆、高负债“三高”模式，是很难过关的，不仅如此，房企还要上交表内外融资、权益口径销售金额等。

别的不多说，那么多头部房企都顶不住了，你就可以想象当年房地产有多么疯狂。越是疯狂，就越容易出问题。但房地产作为国民经济的支柱产业，关系到几十个甚至上百个行业的发展，更与众多就业密不可分。所以，房地产必须稳定过渡。

可以看得出来，能出的招都出了。但效果甚微。于是又开始从“三道红线”寻找突破口了。

11月17日，央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会，讨论了多项房地产金融放松政策。会议提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

什么意思呢？就是说要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。去年11月份的金融16条显然没有能够做到有效落地，没有改善房企继续出问题的危险趋势。

所以，才重新做出调整，如果这项政策真的实现，“三道红线”将被“三个不低于”取代，虽然对于目前银行贷款等融资均正常进行的企业用处不大，但对那些处在出险边缘、被银行拒贷的房企益处更明显，而这样的房企还有不少。有人把这项政策比作原来政策的反向操作。

随之而来的是，市场消息称，监管机构正在起草一份中资房企“白名单”，预计含有50家房企。“白名单”的设置淡化了企业性质，将标志着防范化解房地产问题步入新时代，后续的金融支持将落到实处，遏制问题蔓延，甚至可能真的成为房地产发生逆转的标志事件。

11月21日，地产股出现飙升。A股房地产服务板块涨幅达到2.83%，房地产开发板块涨幅达到2.37%；港股地产板块涨幅则为1.32%，均处于行业板块涨幅前列。

经济学家马光远对“三个不低于”表示赞赏，他称，这么好的政策，提前两年，不，哪怕一年，效果都会完全不同。

我认为，谁能进入白名单，还不太明确。但大家心目中已经有了标准。绝不是进了白名单就绝对安全，就万事大吉，但无论如何，最近对房地产市场的提振还是很大的，信心也逐步在恢复。

经济学家任泽平则表示，未来房地产将继续分化，房企三好生将受益，但非三好生可能终将消亡，有一半以上开发商可能将消失，70%以上的城市没有买房价值。

政策救不了所有房企，大概中国有10万家房企，50家白名单只不过是沧海一粟，所以，房企在房地产大周期调整中必然会大洗牌，优胜劣汰也是不变的规律。至于任泽平所说大部分城市没有买房价值，我认为更确切说是没有投资价值。

据了解，大部分房企表示尚未接到“白名单”通知。“暂时还没有感受到融资改善，估计至少要等到明年一季度。”所以，哪怕现在就进入政策落地阶段，恐怕最快也要在明年一季度才能见效。总之，有盼头就有希望，否则人心会垮了的。