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黄欣伟:楼市的万变不离两极

评评谈谈才是ZHEN2023-11-09 17:18:10来自北京市

不得不承认楼市分化，但是对于叫嚣“细分”多年的市场而言，分化到底有几极？

来看看近期的“递减式表态”：

二季度还嘴硬：一线和强二线城市还能保值，三四线及以下城市的房子仅有居住价值；

三季度面对上海新房不要分的势头，只能改口：一线城市的核心位置具备保值功能；

近期的14号文件之后，被解读为：绝大部分为保障性居住，少数商品房由市场定价。

但是，不管市场如何走向，以及对市场如何解读，在分化面前好像只有两极，曾经被叫嚣的梯度购房、细分市场，最终都归了非黑即白。

“只想房价缓步上涨”

14号令已明确了保障和市场两分

每次在楼市被调控甚至一片黯淡的日子里，多头的狡辩也显得体贴入微，好像是钻在管理层肚子里的蛔虫事无巨细，不止知其然而且其所以然，那句话还记得么：“宏观调控不是要打压房价，而是遏制房价的尽快上涨，政府希望房价以慢牛态势缓步上涨”！

这话是否似曾相识“厌”归来？

10月28日，被称为“二次房改”的14号文件明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给：“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

二是推动建立房地产业转型发展新模式：让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

对此，多空双方各有睁一只眼闭一只眼——

多方看到的是：“让商品住房回归商品属性”，限价要打开了，房价要上涨了；

空方看到的是：保障房大量供给，大多数房子的价格支撑，至少要被“围剿”。

坊间言之凿凿，内地楼市将从香港模式变更为新加坡模式，以后商品房归市场，低收入群体住房纳入国家保障房体系内。

但看起来很美的“买房不再难”也不是那么容易，毕竟触动利益比触动灵魂还难：

1、需要政府拿出“不远但不贵”的地块用于划拨，土地财政肯不肯壮士断腕？

2、需要地方财政不断持续的贴补保障，而这些投入从何而来？

3、保障房和商品房要同权，否则深圳的人才房无人问津已是先例。

4、保证让保障房给到真正需要保障的人，防止大款买N套经适房收租的卷土重来。

5、购房者自身思想观念的转变，丈母娘可以接受租房结婚的女婿！

上述5点，理想丰满但现实骨感。

在此之前，房价大幅下跌的可能，几乎不存在，特别是在京沪等一线城市，最多降火气。

从这点上来说，尽管上海房价大涨甚至看涨的人已经越来越少，但那种过嘴瘾的“腰斩”貌似更加缺乏支撑依据，所以滞涨盘整的死水微澜或许是上海楼市未来较长一段时期的显性迹象，但只要流动性可以维持，上海楼市就还活着，只是各位要调低预期，富贵险中求的时代过去了，而且应该也不会重来了。

这是宏观层面的认知两极分化，没有第三种可能作为温和区间。

不同购买力的细分洁癖

回归“买得起”和“买不起”

有那么几年，房地产的产品高速发展竞争时期，对于客群和购买力的理解也同样善解人意：“不同总价段客户有不同居住需求”，于是有了刚需和改善之分，并进一步细分为刚需型改善、终极改善等等，如今想来是否哑然失笑？

曾经在楼市起步的阶段，市场上的确只存在两种客户：买得起的＆买不起的。

前者户型再大也买得起，他们是改革开放大潮中的幸运儿，所以只要有了情绪溢价，对面积的不敏感其实是对价格的不敏感，150㎡和250㎡其实并不真心计较；

后者属于倒在房价面前，看似是价格敏感其实也是另一个维度的价格不敏感，因为2万单价买不起降到1万单价也买不起，这点迹象来自于低房价城市。

如今对于价格标杆的上海楼市而言，普通购房者也变成了这款“价格反而不敏感”，你说联洋从15万降到12万，对于普通购房者而言仍然是望尘莫及的，所以在今天的上海楼市，反而不太关注面积！

当然，这个“不太关注面积”还是基于一个前提，因为这些年在刚需地区的90㎡紧凑三房已经批量复制，产品已经高度同质化也高度标准化，在此基础上再行产品创新其实创无可创了，所以之于上海楼市，总价500万级，产品其实是差不多的。

曾经在细分时代被界定的“500万刚需、800万刚改、1200万改善、2000万豪宅”且不论具体数字定格的合理与否，单单将其套用在今天的市场就显得不合时宜，因为今天的上海楼市里，不管什么购买力能级，其实就两种客户：入市客户和观望客户。

再降一个维度来分别定义购房者，在投资客户和自住客户的两分之下，前者还可以分为捡漏型和抄底型，后者虽刚需也可分为买房和租房。

所有的细分，向上也是两极，向下其实也是两极，那些年的“抽屉式”客户认定逻辑，在市场发生变动时候马上开始向两极靠拢，这是一个奇怪的现象。

ToBeOrNoToBe，还真是这样。

因城施策是假细分

最终都是“各走半边”的两极

再来看因城施策。

从字面解读来看，好像“100个楼市有100种对应治疗方案”，但其实呢？

从去年至今，甚至从2020年三四线城市的楼市开始塌方至今，所有的救市政策虽然具体条款千奇百怪，但其实也就两极：

一极是降低门槛，一极是降低负担。

前者是让你可以买，后者是让你“认为占了便宜”。

具象到不同的城市，曾经限购的在逐步打开限购，曾经不限购的在逐步降价（这里所谓的降价是广义的提法，包括降房价、降首付、降利率、算首套和各款名目繁多的赠送）。

做法的两极，其实来源于交易对手不入市的两极：没资格和买不起。

所以，因城施策其实没那么复杂：因为购房者没那么复杂，他们的痛点也就两条，只不过变着法地迎合他们的核心两极而已，类似于小学语文的找近义词。

今天楼市里的核心问题是预期是信心，说到底也是两极：现状不乐观，未来不稳定。

当然，这个是因城施策是楼市甚至是房地产政策都无法解决的问题范畴，按下不表。

近期，关于上海楼市限购放松的呼声，不管是五大新城的放松限购来和环沪抢人，抑或是更猛烈的核心区放开限购吸纳“全世界富人来上海”，也是基于两极的分而治之：刚需和豪宅、保障和市场、郊区和市区、投资和自住。

回想上海限购放松的步骤，包括从去年夏天临港的“撕开一道口子”到近期金山的再试探，看起来重复劳动对救市毫无意义，但是这都是必要的规定动作：

1、临港放松没用，直接放开五大新城？不，让金山放松来证实“也没用”，这时候五大新城放开的火候到了！

2、五大新城放开在前，给核心区（放松）保留预期和悬念，同时保持“进可停＆防可续”的节奏，试探是为了“走一步看一步”，毕竟上海的限购放开也就两步。

3、就算最后的核心区限购放松，不管结果如何也是两极：有效就是市场作用，无效就进入“市场定价”，市场定价不就是有涨有跌，有人买和没人买不就是价格调节么？！

说到底，历经20年香港模式之后，因为房价导致的阶层固化不仅形成而且夯实，接下来的楼市里面对今天的房价，的确只剩“买得起＆买不起”的两极，对接新加坡模式的时机已到，只是土地财政如何实现“植树节里种棵树”的明哲保身？

今天回想起来，那些在分化之前的揣摩，看起来可笑，其实也可以理解甚至值得尊重，至少是一个时代发展的过程中，从业者站在不同立场上揣摩上意、揣摩政策、揣摩客户、揣摩底线的林林总总，唯独没有揣摩到——变天或者说周期。

只是时代变了，所有问题最终都化繁为简，进入分化的巷子深度，就只有非黑即白。

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