[摘要] 中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行，关于房地产方面，会议指出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。
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中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行，关于房地产方面，会议指出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。
首提健全房地产企业主体监管制度，将加快房地产企业监管制度建设，加强房地产企业监管
中央金融工作会议指出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，首次出现这种提法，表明政府将加快房地产企业监管制度建设，明确监管主体及责任，明确监管企业范围，系统重要性企业是重点监管对象，监管内容方面重点是预售资金的监管、企业债务及流动性的监管等。
图：房地产企业监管制度
将完善房地产金融宏观审慎管理，防范房地产金融风险
会议同时指出，“完善房地产金融宏观审慎管理”，预计将对房地产企业融资规则“三道红线”、银行房地产贷款“两道红线”相关参数进行调整，修改完善相关规则。房地产金融宏观审慎管理主要目的是通过管理杠杆防风险，抑制房地产市场过热是防风险，适度支持促进行业修复也是防风险，未来一段时间房地产金融审慎管理的方向应该是适度支持。
根据管理对象的不同，我国房地产金融审慎管理工具主要包括面向银行、房企和居民三类工具。面向银行的管理工具主要包括房地产贷款比例限制、房地产贷款风险权重，如限制银行房地产贷款比例不能超过新增贷款一定比例。面向房企的管理工具主要包括对房企融资规模的限制，如“三道红线”新规，从而管控房企的杠杆水平。面向居民的管理工具主要包括贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）等指标。房地产金融审慎管理，核心是通过管理房企、居民的杠杆，从而降低房地产系统性风险。
图：我国房地产金融审慎管理防范风险路径
将加大民营房企融资支持，支持民营房企发展
去年“金融16条”就提出，对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁。近期央行行长也提房地产企业融资一视同仁。这次会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，目前融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。目前难点是“落实”，制定出具有可操作性、商业银行等金融机构愿意落实的具体政策措施，怎么把“一视同仁”落到实处。
因城施策，核心城市不合理的限制性政策有望进一步优化调整
7.24中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，本次中央金融工作会议进一步强调“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”。“供求关系发生重大变化”是中央对新阶段房地产形势的重要定调和判断，在此情况下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。
8月底以来，各地全面执行首套房商贷“认房不认贷”，多地房贷利率降至历史低点，首套、二套首付比例亦降至下限水平。近两个月，成都等城市公积金贷款执行“认房不认贷”，上海、北京先后优化公积金贷款套数认定标准，12个二线城市取消限购政策，广州、杭州、成都等城市大力度优化限购政策。截至目前，多地房地产政策已基本放开，全国仅剩10个左右核心城市仍有一定限制性政策。短期来看，继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措；另外，为更好地满足改善性住房需求，预计限价政策将得到优化，促进高品质住房价格回归市场。
表：核心一二线城市限购及限贷政策现状（截至10月31日）
资料来源：中指研究院综合整理
“三大工程”建设是重点工作，加快构建房地产发展新模式
此次会议强调“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”,“三大工程”在今年重要会议中多次被提及。4月28日和7月24日中央政治局会议均对相关工作做出部署，其中7.24中央政治局会议明确提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。“三大工程”建设预计将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。从长期来看，我国已告别房地产高增长时代，进入增量与存量并重的阶段，近两年行业不断探索新的发展模式，在此过程中，更需要与房地产新发展模式相适应的金融服务支持。
保障房建设：近日，据悉国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文）已传达至各地，“14号文”强调坚持目标导向，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，……推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。同时也强调保障性住房建设坚持以需定建，支持城区300万以上人口的城市率先探索实践，各城市结合当地实际需要，稳慎有序推进。综合来看，房地产“市场+保障”体系正在逐渐完善，在当下市场环境下，盘活存量筹集保障房或是各地加大保障性住房建设和供给的重要方式之一。
城中村改造：7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，10月12日，据住房城乡建设部消息，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。10月24日，广州审议通过了城市更新、城中村改造相关专项规划，各地配套政策正在积极落位。超大特大城市进一步加快推进城中村改造，预计将有利于带动当地房地产开发投资和住房需求释放，也有利于进一步推动房地产市场的平稳运行。
“平急两用”：“平急两用”公共基础设施“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。7月14日，国常会审议通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，指出“实施中要注重统筹新建增量与盘活存量，积极盘活城市低效和闲置资源，依法依规、因地制宜、按需新建相关设施”。
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