[摘要] 当月要点：1、拿地总额同比下降10%， 降幅较上月收窄2、头部企业以销定产，聚焦核心城市3、从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国
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当月要点：
1、拿地总额同比下降10%， 降幅较上月收窄
2、头部企业以销定产，聚焦核心城市
3、从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国
01
拿地总额同比下降10%，?降幅较上月收窄
2023年1-10月，TOP100企业拿地总额10107亿元，拿地规模同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点。TOP100门槛值为28亿元，较上年同期下降8亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52.0%。
图：2022-2023年1-10月TOP100企业拿地总额
数据来源：中指数据CREIS
数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地
从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。2023年1-10月，中海地产以累计新增货值2127亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1644亿元和1551亿元。TOP10企业2023年1-10月新增货值总额12569亿元，占TOP100企业的42.6%；TOP100企业新增货值门槛为107亿元。
受热点城市高总价地块和上月低基数影响，50家代表企业拿地总额环比增长59.6%。2023年10月，50家代表房企拿地总额环比增长59.6%。10月，北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块拍出，特别是徐汇区龙华街道地块成交价高达240亿元，是2021年集中供地以来起价最高的地块，该地块由中海联合体竞得。高总价地块及头部央国企积极拿地，叠加上月低基数影响，带动代表企业本月拿地规模创7月以来新高。分企业来看，中海、华润、保利、铁建等央国企拿地规模较高，单月拿地金额超90亿元，绿城、龙湖、大家等混合所有制企业和民企亦有投资。
02
头部企业以销定产，聚焦核心城市
头部企业以销定产、量入为出。如华润、招商等多家房企提出坚持“以销定产”、“量入为出”原则，以保持投资效率和经营稳健。在拿地布局上，头部企业聚焦核心城市。10家头部房企中，基本都提出投资聚焦核心城市。2023年1-10月，10家头部房企中，7家房企前十城市拿地金额占比超过95%。从出现频次看，一线城市中，上海和北京出现次数较多，分别为10次和6次；二线城市中，杭州、南京、西安分别出现7次、7次和8次。
表：头部房企2023年拿地策略
数据来源：企业2022年年报、2023年中报，中指数据CREIS
据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含：①建议取消土地拍卖中的地价限制；②建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。2023年以来，全国土地市场仍低温运行，新政后，部分地块企业参拍积极性提高，但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度，土拍整体改善并不明显。根据中指监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。此时取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。
①热点城市的核心地块热度或升温，但地王恐难频现。土拍恢复至价高者得，意味着除限价之外，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均有望相继退出，溢价率或将超过15%，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。对地方政府来说，优质地块竞拍更高的价格，也有利于地方增加收入。
②核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加。当下大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而央国企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比或提升。
③分化仍在，非核心地块回温有限。多数城市土拍延续低迷态势，这些城市或区域的土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，土拍规则调整对市场的带动效果或有限。
03
重点区域及城市房企拿地
从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1-10月，长三角TOP10企业拿地金额2683亿元，居四大城市群之首。其中，绿城中国拿地金额为435亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额967亿元，反超粤港澳大湾区位列第二；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额903亿元，位列第三。拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以1242万平方米位居四区域首位。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。
从全国住宅用地成交总价TOP10来看，10月入榜地块成交金额门槛为35亿元。入榜地块中，徐汇区龙华街道188N-F-04、05、01、03、02、188N-U-04、03、198-A-03、04、02、198-C-02、188N-U-01地块以总价240亿元位居榜首，其中，上海共入榜4宗地块，总成交金额为419亿元；北京入榜3宗地块，总成交价分别为76亿元、54亿元与40亿元，南京入榜2宗地块，总成交价分别为69亿元与35亿元，广州入榜1宗地块，总成交价为60亿元。
数据来源：中指数据CREIS
数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地
数据时间：截至2023年10月31日18:00；
区域范畴：
京津冀：北京、天津、河北等15个重点城市；
长三角：上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市；
粤港澳大湾区：深圳、广州、珠海等9个重点城市；
中西部：武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市；
50家代表企业：
碧桂园、保利发展、万科、华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、建发房产、中国金茂、滨江集团、中国铁建、越秀地产、旭辉集团、华发股份、新城控股、远洋集团、首开股份、美的置业、卓越集团、仁恒置地、中交房地产、雅居乐、电建地产、大悦城控股、中骏集团、路劲集团、武汉城建集团、国贸地产、新希望地产、保利置业、联发集团、华宇集团、金辉集团、大家房产、大华集团、金隅集团、金融街控股、信达地产、北京城建、星河控股、合生创展、首创城发、中冶置业、建业集团、石榴集团、星河湾集团、荣安地产、君一控股
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