[摘要] 根据中指监测，新政后，核心城市率先反馈，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期。而土地端，新政后，广州、西安、杭州等城市部分地块房企竞争激烈，土拍市场能否迎来转机？
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根据中指监测，新政后，核心城市率先反馈，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期。而土地端，新政后，广州、西安、杭州等城市部分地块房企竞争激烈，土拍市场能否迎来转机？本文从新政后土拍情况、销售市场表现对土地趋势进行研判。
新政后，重点城市土拍升温尚不明显，优质地块竞拍热度较高
2023年以来，全国300城住宅用地供求持续缩量，成交溢价率持续走低。根据中指数据，截至9月20日，全国300城住宅用地累计推出3.0亿平方米，同比下降31.2%；成交2.1亿平方米，同比下降30.2%；溢价率方面，自5月开始，300城住宅用地成交溢价率逐月持续下降，下半年以来降幅更为明显。新政后，9月截至20日，住宅用地成交溢价率仅为4.5%。从具体城市来看：
表：新政后广州土拍情况（9月4-20日）
广州：8月30日，在一线城市中广州率先执行“认房不认贷”政策。9月8日，广州成交2宗住宅用地，均封顶转入摇号环节，其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与，竞价85轮，成交总价超百亿元，成为海珠区最高总价地块，最终由中海摇号获取；番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与，竞价30轮，最终由山西金振德公司摇号获取。这两宗地块竞拍热度高，跟政策优化以及地块自身较为优质相关。9月14-20日土拍中，各地块质量欠佳，基本以底价成交或流拍。9月20日，在市场修复不明显的背景下，广州成为率先放松近郊限购政策的一线城市。
表：新政后西安土拍情况（9月8-19日）
西安：9月15日，高新区两宗地吸引中海、中铁建、龙湖、越秀、招商等房企报名，最终，越秀地产溢价获取1宗，完成西安首次布局；9月18日，龙湖现场摇号竞得GX3-42-24-2地块，完成在该板块落下的今年第二子，强化区域深耕。9月19日，高新区再出让2宗地，分别由中铁建及昊天置业高溢价获取。同日，西安优化调整限购范围，二环以外区域取消限购，落地多项政策举措提振市场预期。
表：新政后杭州土拍情况（9月20日）
杭州：今年以来，杭州销售端市场活跃度尚可，土地市场表现平稳，其中优质地块，房企参拍意愿相对较强，竞争较为激烈，而非核心地块多底价成交。9月20日，杭州8宗涉宅地块全部成交，钱二、东新、北干中地块分别竞价36轮、17轮、10轮触顶进入摇号环节，其余5宗底价成交，招商蛇口落子乔司，市场冷热分化延续。
另外，9月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，地块多以底价成交。9月21日，重庆照母山地块凭借优越的位置条件及较低的拿地门槛吸引25家房企参拍，竞价29轮最终由成都宇颂摇号获取，是今年以来第二宗触顶地块（上一宗触顶地块于4月27日成交）。
通过分析近期土拍表现，我们发现，房企仍关注重点城市能够实现稳定去化的地块，这些地块触顶或高溢价成交，而对于优势不太明显的地块，企业拿地积极性仍偏低，地块普遍底价成交，市场分化仍在进一步加剧。9月以来土拍市场整体呈现两个特点：
特点一：地价触顶仍仅限于优质地块，土地市场企稳仍需销售端回温支撑
图：2023年以来22城住宅用地月度成交结构走势
2023年8月，22城成交住宅用地中地价达上限占比、溢价成交占比分别为19%、32%，降至今年以来最低位。
步入9月，重点城市仅部分地块土拍热度提高，整体土拍情绪仍较低，9月截至20日，地价达上限占比为17.5%，较8月下降1.6个百分点，延续5月以来下降态势；而底价成交占比提升至80%以上。
特点二：央国企仍为拿地主力，月度拿地金额占比普遍在五成以上
图：2023年以来22城住宅用地月度不同企业类型拿地金额占比走势
拿地企业以央国企为主，地方国资拿地金额占比整体在低位。根据中指数据，截至9月20日，22城央国企拿地金额占比为56%，较2022年全年提升19个百分点，地方国资仅为12%，较2022年全年下降30个百分点。9月截至9月20日，央国企拿地金额占比64.1%，处今年以来较高位。当前房地产市场仍处调整期，短期央国企为拿地主力的趋势不会改变。
预计随着核心城市销售市场回暖，核心城市土拍市场有望逐渐好转，但全国土地市场修复仍需要时间
近期部分城市优质地块竞拍热度较高，究其原因：
第一，8月底以来多个城市优化楼市政策，政策效果渐显，市场情绪好转带动新房销售量小幅回升，进而一定程度修复房企拿地预期；
第二，房企精准投资策略并未改变，重点一二线城市及核心板块仍是主要布局区域；
第三，部分房企在核心地区新房库存显不足，这部分企业及时补仓或适时进驻也一定程度带动土拍情绪。
从销售市场来看，新政后，核心城市市场活跃度小幅回升，根据中指数据，9月第三周（9.11-9.17），重点50城新房销售面积环比增长超15%，但绝对规模仍为2023年以来周度销售面积低位。其中，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数环比分别增长22.6%、8.0%、33.5%、26.4%。
图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势
整体来看，新政后，核心城市楼市反馈相对积极，市场活跃度有所回升，购房者观望情绪缓解，但从网签情况来看，绝对规模仍处低位。另外，从更前端的访盘数据来看，根据房天下APP访问数据，各地在政策出台当周项目访问量普遍提升，但上周(9.11-9.17)多地项目线上访问量下滑，客户置业整体仍较为理性。
短期来看，核心城市新房成交量有望延续回升态势，“金九银十”市场规模提升。随着前期积压的购房需求释放完成以及“卖一买一”住房需求平稳释放，核心城市成交量或逐渐趋稳。对于全国市场来说，居民收入预期尚未恢复，全国房地产市场整体依然面临一定压力。
反映到土地端，住宅销售市场的表现仍是影响土拍情绪的关键，核心城市市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步好转，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。
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