[摘要] 房地产行业在经历多重挑战后，随着支持政策逐步落地，市场预期有望向好，行业将逐步回归健康发展。作为示范房企，新城控股（601155.SH）保持双轮驱动战略聚焦，在确保财务安全的前提下持续发展。新城控股秉承“让幸福变得简单”的使命，肩负企业担当，全力以赴完成交付目标，用品质搭建出每一个交付的细节，精心质
房地产行业在经历多重挑战后，随着支持政策逐步落地，市场预期有望向好，行业将逐步回归健康发展。作为示范房企，新城控股（601155.SH）保持双轮驱动战略聚焦，在确保财务安全的前提下持续发展。
实现营收417.68亿元，归母净利润22.79亿元
8月31日，新城控股发布2023年半年度报告。上半年，新城控股完成合同销售金额 424.00 亿元，实现合同销售面积 516.65万平方米。
上半年，新城控股实现营业收入 417.68 亿元；实现归属于上市公司股东的净利润 22.79 亿元。在极为艰难的行业形势下，新城控股仍然实现了正向盈利。上半年，公司实现结算面积 481.63 万平方米，实现结算金额 448.97 亿元（含合联营项目）。截至2023年6月末，新城控股共有 256 个子项目在建，总建筑面积达 4928.10 万平方米（含合联营项目）；已售未结转面积为 2948.62 万平方米（含合联营项目），较上年末增加1.2%，待结转资源丰富，提前锁定未来业绩。
以稳保交付为重点目标，上半年交付5万余套住宅
“保交楼”已成为行业当下核心关注点，在当前市场背景下，交付力是企业最大的产品力及品牌力。新城控股秉承“让幸福变得简单”的使命，肩负企业担当，全力以赴完成交付目标，用品质搭建出每一个交付的细节，精心质造，不负人们对家的期许。上半年，公司以保交付为房地产开发业务首要经营目标，严把工程管控，躬身实干，全力推动品质爱家的落成。2023 年上半年，公司在 10 个下辖大区 58个城市，累计交付 5万余套住宅。
新城以“一类问题聚焦总部关注、二类问题着眼大区关注、三类问题针对项目关注”等三大维度增值赋能，全面升级“芯智造”平台。根据项目实际进度，芯智造平台实时推送相应的管理任务，发送、检查、整改、闭合一站式管理，在达成品质全面提升的同时，亦提升一线人员的专业素养和匠筑能力。
同时，新城以业主为导向，从交付前的质量把关到交付时全程陪验，再到交付后全心负责，以有温度、有互动、有关怀的全周期服务，让交付成为一场悦心之旅。新城交付着美好的同时，日复一日升级服务，点滴用心经营社区，用爱诠释理想的模样，新城下半年将继续坚守承诺，更加全力以“付”，扎实推进完成全年交付任务，为万千家庭持续提供新意生活。
商业运营总收入两位数增长，双轮驱动战略优势进一步奠定
2023年上半年，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定，商管业务占比持续提升，商业物业出租及管理毛利率较高，商管毛利占公司整体毛利占比继续提升。
在增量市场见顶的今天，新城控股商业管理业务表现出极强的韧性。截至上半年末，新城控股实现 143 个大中城市、205 个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达 1367.14 万平方米，出租率达 95.22%。上半年，吾悦广场实现租金收入 48.38 亿元，同比增长 10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。根据年报，2023年，新城控股实现物业出租及管理收入48.65亿元，同比增长11.11%，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%，这一数据维持高位不仅有助于新城控股抵御行业整体毛利率下行风险，也印证了公司不断提升的商业运营实力。
新城控股聚焦商业内容组织、商业运营收益、业务体系支撑等核心问题，锚定关键业务，持续围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，提升存量效率，深挖增量效益，全力增收创收。
上半年，在市场弱复苏的背景下，吾悦广场以经营稳定为先，强化基础运营，全面分析供给端和消费端的变化，以用户洞察为切入点践行商业深度运营，针对全年龄段客群全面展开客户研究，优先聚焦最具代表意义的客户类型进行深入研究，在进行透彻研究后提炼研究方法应用于其他客群研究，最终匹配客户与品牌，实现有效客户触达。报告期内，吾悦广场商户销售收入 388 亿元、活跃用户 1358万人。在商业管理方面，吾悦广场同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势。
此外，随着当下新技术的发展和应用，新城商业不断提高企业数字化水平，通过建立商业销售数据采集、校验、稽核、风控分析应用等数据管理系统，实现数据精准提升，为经营赋能。公司数字化运营构建智慧商业，打造“智慧吾悦”，为消费者带来新时代的智能化商业体验。
随着消费复苏，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。7月31日，国务院办公厅转发国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》（以下简称《措施》）的通知。《措施》对恢复和扩大消费提出了二十条强有力措施，涉及大宗消费、服务消费、新型消费、农村消费、消费设施、优化消费环境等方面的内容，希望通过优化政策和制度设计，进一步满足居民消费需求，释放消费潜力。目前，消费复苏的势头已有所显现，2023年1-7月份社零总额为26.43万亿元,同比增长7.3%,两年复合增速为3.5%，消费复苏为商业地产市场的恢复奠定了良好基础，也为优质头部商业地产企业规模拓展和业绩修复提供契机，公司商业运营收入增长可期。
债务结构持续优化，融资成本有所下降
新城控股在偿债方面坚持底线思维，恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流安全。
新城控股继续压降有息负债，债务结构进一步优化。截至2023年6月末，总有息债务约合666亿元，较上年末下降6.55%，有息负债规模继续压降。其中，短期有息债务约227.8亿元，占总有息债务比例约34.2%，较上年末略有下降，有息债务期限结构进一步改善。
截至2023年6月末，新城控股公司经营性现金流净额为74.34亿元，经营性现金流连续五年半为正。新城控股加强风险管理和资金控制，紧抓销售和资金回笼，期内实现 485 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 114%（按全口径回笼/全口径签约计算）。
新城控股受益于融资支持政策，年内新发多笔债券，融资成本降低。5月，新城控股在境外发行总额为 1 亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为 1 亿美元的境外美元债券。6月，新城以“央地合作”增信模式完成 11 亿元公司债的发行，综合票面利率为 5.65%。7月，新城完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。7月，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。多笔公开市场融资的成功发行，一方面体现出监管部门对新城控股作为示范性优质房企的合理融资需求的支持，另一方面也体现出资本市场对新城控股经营能力和财务基本面的认可。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.41%，较上年末下降0.11个百分点。
此外，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 1156 亿元，其中公司及子公司已使用授信 307 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
保交付、稳现金、强融资、守信用
乐观情形下，货币政策逆周期调节力度持续加强，稳经济举措加快落地，宏观经济向好带动下，居民收入预期好转。同时，房地产托底政策加力，提振房地产市场信心，在此带动下，下半年房价下跌预期有所修复，购房者置业情绪逐渐好转，带动商品房销售面积企稳复苏，全年销售面积同比小幅增长。
据悉，新城控股内部制定了全年销售回笼目标，下半年将继续把握城市机遇，加快销售回款，推进年内目标的达成，确保经营现金流正常回笼，同时保障各项目如期竣工交付；充分利用政策支持，在银行信贷、公开市场发债、股权等方面积极融资，保持财务稳健；业务发展轻重并举，着重发展经营类业务。
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