中期业绩解读 | 越秀服务：稳中求进，“湾区优等生”逆势上扬显实力

2023年8月22日，越秀服务集团有限公司（股票代码：06626.HK，以下简称“越秀服务”）发布2023上半年业绩公告，期内，公司营收、规模稳健增长，业务结构进一步完善，作为国资背景加持的湾区龙头物企，越秀服务交出了佼佼不群的半年考卷。

稳健增长，经营绩效凸显实力

物业管理行业受政治、经济及行业多重压力下整体动荡明显，虽然今年1-3月有所缓解，但随着4-7月经济数据下行及关联行业暴雷事件，行业整体呈现出“增收不增利”的态势，而能在动荡中保持“既增收又增利”的公司可以称得上是优质物企，越秀服务的半年度业绩恰恰证明了这一点，营业收入15.12亿元，同比增长38.7%,股东应占溢利2.48亿元，同比增长17.5%，毛利4.25亿元，同比增长23.1%，增收与增利齐头并进。

除了收入表现外，财务管理和现金流状况亦是判断企业是否健康、可持续发展的关键。2023年中期业绩报告显示，越秀服务拥有手头现金46.2亿元，经营性现金净流入2.93亿元，且利息收入0.52亿元，同比涨幅达64.8%，充足的现金流与高现金管理效能为公司业务外拓奠定了坚实基础，也为未来的发展留足了想象空间。

非商业务势头强劲，增值服务贡献最多

细看收入分类，越秀服务的收入来源有二，其一是非商物业管理及增值服务，重点围绕住宅物业提供物业管理、非业主增值服务及社区增值服务；二是写字楼、购物商场以及专业市场等商业物业管理及运营业务。期内，非商板块收入12.11亿元，商业收入贡献其余3.01亿元，非商物业管理及增值服务无疑是越秀服务收入的第一支柱，期内业绩稳步提升与非商业态的提振有明显关系，其中社区增值服务板块更是支撑业绩增长的主要动力。虽然基础物业服务仍然是非商收入中最大的组成部分，但因行业的民生属性，物业费的上调有一定难度，营收增长主要依靠面积拓展，因此，营收增长速率有一定的限制；而社区增值服务因其高成长性，从长期来看未来潜力巨大，也是公司实现收入持续增长的下一个动力源。

增值服务能够实现高速增长与越秀服务持续深挖客户需求有密切关系，增值服务说到底是以客户需求为核心，提供的服务能形成触点，与客户有效链接，业绩自然水涨船高，从越秀服务打造的五大增值服务平台来看，无论是提供的经纪业务、新零售业务、美居业务、社商业务还是智能化业务，都本着想客户所想的原则，提供业主真正需要的好服务。

图：2023H1越秀服务非商收入明细

多维发力，优质业绩的底层逻辑

➤市场拓展稳步推进

越秀服务2023年上半年的规模拓展可以说是稳步提升，截止2023年6月30日，越秀服务合约面积达7749万平方米，在管面积为5876万平方米，较2022年末分别新增689万平方米和707万平方米。

图：越秀服务规模管理变化情况

新增合约面积从区域来看布局来看，北方、华中区域占据主要地位，分别占43%、27%，且以商业及城市服务为主。

尽管收并购是一个重要的方式，且公司目前现金流充足，但越秀服务在规模发展中更注重通过自身的拓展来扩大管理规模。期内，市场外拓面积达391万平方米，业态涵盖示范基地、园区物业，生态园等。

目前，越秀服务新增第三方合约面积稳步增长，在新增合约面积中占比已达到47%，这一数据充分证明了公司通过自身拓展实现管理规模的有效性。这意味着越秀服务在市场上赢得了客户的信任和认可，成功扩大了业务范围和市场份额。通过自身拓展，公司能够更好地掌控业务发展的方向和节奏，保持对市场的灵活应对能力；同时，自身拓展还有助于建立和巩固公司的品牌形象，提升市场竞争力。

➤差异化的拳头产品

越秀服务商业板块的收入中，商业运营及管理服务一直是比重最大的，如何巩固现有优势的同时开拓新业务，越秀服务给出了自己的答案

在商业运营业务中，不断攀升的管理规模和高平均出租率，展示了越秀服务在商业管理方面的优势和实力。报告显示，越秀服务主要管理的商业项目是高端的甲级、超甲级写字楼，通过打造差异化服务和不断提升服务实力，成功地维护了品牌形象并提升了市场竞争力。一方面通过对服务形象、导视配置和物料配件等细节的持续打磨，业务品质实现了质的提升；另一方面，对于设施管理FM业务，无论是礼仪客服、安全管理、办公环境还是设备维护，越秀服务都追求尽善尽美的标准，这些努力和实践对于公司在商业运营领域取得成功起到了关键作用。

总结展望

2023年上半年，越秀服务实现了有质双增，规模与业绩表现均处于行业前列，未来，围绕“1+4+4+5”的核心战略，越秀服务在高服务品质、精益化管理和数智化赋能上将更进一步，全面提质增效，成为让客户信赖的服务企业。