[摘要] 2023年8月21日，中海物业召开中期业绩发布会。
2023年8月21日，中海物业召开中期业绩发布会。
一、物管行业触底反弹，第一阵营优势愈发凸显
在2022年11月地产政策的“三箭齐发”的推动下，物业管理行业估值已触底反弹。然而也应该看到，在这个过程中，一些优质物业服务上市公司经受住了资本市场的考验，并取得了可圈可点的表现。同时，行业内的两级分化也变得愈发明显。头部企业凭借高水平的企业经营、高质量的业绩增长，赢得了资本市场的认可。特别是国资物企，凭借“国资背景”金字招牌以及良好的“为民服务”形象等多个优势，具备更强的股价韧性。中海物业作为国有企业，凭借其国资背景的金字招牌以及优异的服务品质，其市值稳定在行业前三。
二、蓬勃发展 | 经营数据持续向好
1.半年报显示，营业收入7163百万元（单位：港元，下同），较2022H1同比增长23.2%，在行业整体波动的背景下，中海物业依旧保持了稳定增长的态势。经营溢利984.9百万元，较同期增长39.4%；毛利润1147.6百万元，同比增长30.8%，在行业内整体呈现增收不增利的情况下，中海物业依旧保持着健康可持续的增长态势，难能可贵。
图：2022H1-2023H1中海物业营业收入、经营溢利及毛利润变化情况
数据来源：企业公告，中指研究院整理
2.在以高质量发展为背景的行业周期内，优质盈利结构是奠定企业稳步发展的重要基石，半年报中毛利与经营结构数据如下：
毛利分配：物业管理服务毛利758.5百万元，同比增长31.6%，占总毛利66.1%。非住户增值服务毛利163.1百万元，同比增长22%，占总毛利14.2%。住户增值服务毛利208.8百万元，占总毛利18.2%，同比增长52.2%，停车位买卖业务占剩余1.5%的总毛利。
图：中海物业毛利占比情况
数据来源：企业公告，中指研究院整理
营业结构分配：中海物业的营业结构分为四部分，物业管理服务收入5163.2百万元，占总收入的72.1%，同比增长17.7%，非住户增值服务1205.5百万元，占总收入的16.8%，同比增长39.3%，住宅增值服务711.4百万元，占总收入的9.9%，同比增长56.9%,停车位买卖业务收入83.0百万元，占总收入的1.2%。
图：中海物业经营数据占比情况
数据来源：企业公告，中指研究院整理
从整个业务结构看，物业管理服务仍旧是中海物业业绩增长的压舱石，但增值服务板块的高盈利占比表明其富有更多想象空间，在做好基础物业服务的同时，锦上添花的增值服务因其较高的发展节奏，将成为营业收入的另一重要支点。
增值服务板块的发力与中海物业持续深耕基础服务质效有直接关系，以一干多支，多业协同的业务逻辑，中海物业提供了多元化的便民服务，不仅有效拉进与业主的距离，在体现物业人文关怀软性服务的同时，也增加了客户黏性，为未来拓展更多增值服务打下了基础。
三、远超预期 | 揭示业绩亮眼的背后力量
➤原因1：品质服务触及人心
优质的服务源于不断优化设计，中海物业潜心研究服务触点，增强服务质感，提出了“好时节 好物业 好社区”的品牌主张。“好时节”体现了优质管理能力，通过对“物”的管理，打造优质产品和服务，提升客户满意度，“好物业”体现服务人的能力，通过为“人”的服务，提升业主生活与居住品质，而“好社区”体现主人翁意识，建设人人享有的社会治理共同体。为了支持品牌落地，数字化与智能化发展也是重要一环，中海物业积极发展数智化能力，诸多科技应用转化成果相继落袋：旗下兴海物联研究中心已获得全球最高等级认证；“建筑物联网平台相关技术研究”也达到“国际先进”水平。透过“三好”的品牌主张，中海式物业管理现代化进一步展现出对于高服务质量的追求。
➤原因2：规模实现有质增长
物业管理行业的规模增长模式已由高速增长转向高质增长，即兼顾速度与质量的平衡发展。这意味着物业管理公司在扩大规模的同时，也注重提升服务质量和管理水平，第三方物业管理公司的外拓成为行业的高度共识。
作为一家具有品牌和规模优势的公司，中海物业通过多渠道开拓市场，取得了显著的成绩。在2023上半年，不论是规模拓展、第三方贡献还是外拓增速，中海物业都展现出了可圈可点的表现，期内，在管物业项目1818个，建筑面积较去年年底320.3百万平方米增长13.4%至363.3百万平方米，其中新增项目74.5%来自于第三方外拓。中海物业借助其品牌影响力和规模优势，积极参与市场竞争，稳步增长其业务规模。这种有质增长的规模扩张能力是中海物业市值稳定在行业前三的重要原因之一。通过持续提升服务质量、加大市场推广力度以及与相关合作伙伴合作，中海物业取得了资本市场的认可，并获得了投资者的青睐。
➤原因3：非住市场发力，中海物业的新增长原点
“一枝独秀不是春，百花齐放满园春”，物业管理行业发展至今，住宅物业虽然仍是行业发展的重要基石，但早已不是一枝独秀，近年来物企积极探索非住领域，实现了规模扩张和资本化加速，吸引了更多的关注度。
报告显示，新增项目业态中，住宅占比44.8%，非住宅占比55.2%，其中公共及其他类型物业占比45.3%。非住宅领域优质的经营环境是企业高质量发展的另一块沃土，而当前行业在整体在非住宅领域外拓机会显著增多，正是入局的好时机。
中海物业在非住领域积极外拓，凭借优质的品牌口碑以及服务质量，在产业园、机场、医院、学校、城市服务等多元业态均有涉足，先后中标雄安金湖未来城、重庆腾讯太阳座大厦、鄂尔多斯隆基绿能产业园、天津高速公路服务区、武汉市中心医院杨春湖院区等项目，增加区域浓度，为之后的市场拓展与品牌延伸打下坚实基础。
作为香港物业管理市场的龙头企业，在积极外拓的同时，中海物业不忘巩固原本优势区域的业务，在港澳主战场连续中标香港房屋委员会总部办公大楼、香港特区政府咨询科技大楼、澳门大赛车博物馆以及香港古迹地标景贤里等优质项目。
中海物业上半年在非住领域的外拓成绩单可谓亮眼，在非住项目实现增长的同时，区域浓度以及区域范围也在增长，提供贯穿全生命周期的物业服务，促进各业态间的相互融合是中海物业一直以来的发展逻辑，如今也正在逐步兑现，将各业态逐步融合发展，坚持“中海式物业管理现代化”，形成一体化的服务能力，向城市服务赛道聚拢。
四、结语
2023年上半年，中海物业调战略、定方向，明确了中海式物业管理现代化的中长期战略目标，细化了生态链合作、服务体系、科技应用、品牌建设、人才队伍、基础管理等六个现代化子项。以服务美好生活、“好时节 好物业 好社区”，为现代化的核心；高质量发展、市场化导向，为现代化的根基；科技创新、跨界合作，为现代化的路径，全力推动传统物业服务向现代化物业转变，中海物业未来可期。
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