存量房贷利率或迎来“降息”利好

金融管理部门最近明确表示，指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。目前，北京、郑州等地的商业银行表示关于存量房贷利率的具体调整政策尚未明确。然而，业内专家普遍认为存量房贷“降息”只是时间问题。为了推进存量房贷利率的调整，可以通过借贷双方协商和大型银行发挥示范作用等多种方式。在这个过程中，银行的净息差也是需要关注的。监管部门可能通过降低存款利率和降准等手段来进一步降低银行的负债成本。尽管目前还没有具体的通知，但在业界人士眼中，存量房贷利率的调整已经进入了方案制定和实施阶段。存量房贷利率的调整已经是板上钉钉的事情。然而，存量房贷利率的下降可能导致银行的净息差进一步收窄，这一问题引起了关注。根据分析师的估计，如果存量房贷利率调整落地，银行的净息差可能会收窄至1.6%左右，这将增加负债端成本的控制的必要性。根据数据显示，截至2023年6月，我国的存量房贷规模约为38.6万亿元，其中约13.8万亿元的存量房贷利率明显偏高。如果将这部分存量房贷利率全部调降至当前的新发房贷利率水平，粗略估计，商业银行的利润将减少约1200亿元。在当前形势下，专家预计，银行在调整存量房贷利率时会尽量降低对经营业绩的不利影响。具体来说，存量房贷利率的调整可能会根据利率高低，由借贷双方自行协商确定下调幅度。因为转按揭政策的放开的可能性不大，商业银行可能会通过国有大行作为“标杆行”来降低合同利率。在实际操作过程中，合同利率的修订可能呈现明显的差异化特征，包括因城施策和区分客户资质等方面的差异。考虑到当前银行净息差已经处于历史较低水平，如果调整存量房贷利率，可能需要配合降低存款利率和降准等措施，以同步降低银行负债端成本。有分析师预测，在未来1至2年内，银行存款平均利率还有约20个基点的下调空间。此外，降准也被认为是调整存量房贷利率的可选方式之一。降准可能有助于配合地方政府专项债发行，降低地方政府融资成本，以及配合存量房贷利率的调整和地方化债，降低银行负债成本，缓解银行净息差压力。考虑到专项债发行提速以及较大规模的中期借贷便利（MLF）到期量，降准的安排可能会提前进行，部分用于平抑流动性波动，部分用于置换到期MLF。