中指快评 | 住建部释放重磅利好，打响房地产政策优化的发令枪！

一、房地产业的支柱地位不变

建筑业和房地产业关联众多上下游产业，对稳定经济大盘至关重要，建筑业和房地产业能否稳定对居民就业、收入也会产生较大影响。本次住建部倪虹部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”，强调房地产行业的支柱地位不变，也就意味着下半年推动经济回升向好，稳地产政策仍有发力空间。

二、住建部明确各地政策优化方向，主管部门发声后，预计核心城市政策将加快落地

本次倪虹部长明确指出了各地房地产调控政策优化的具体措施，与我们此前判断基本一致，预计在主管部门明确政策措施后，核心一二线城市落地细则也将加快出台（《前瞻！政治局会议后，房地产政策优化的六大方向》）：

一是降低购买首套住房首付比例和贷款利率。目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能（北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点）。

二是改善性住房换购税费减免。2022年9月，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次倪虹部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

三是个人住房贷款“认房不用认贷”。“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。如下表所示，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。

数据来源：政府等公开资料整理

除了以上三个方向之外，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。

三、“保交楼”依然是稳预期、保民生的重要方式，相关配套政策有望持续推进

项目能否顺利交付直接影响着居民的购房信心和预期，此前监管已推出超5500亿元的“保交楼”配套资金，但整体项目交付仍不及预期。预计接下来“保交楼”政策与保障房及租赁住房政策结合或是推动项目加快交付的举措之一。

四、再提保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设

7.24政治局会议明确指出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”，保障性住房建设、存量盘活利用或是房地产行业新发展模式的重要方向。本次倪虹部长鼓励企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，或意味着接下来保障房建设、城中村改造等的政策支持力度会进一步加大，以提升企业的参与积极性。

整体来看，7.24中央政治局会议后，住建部率先释放积极信号，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。