[摘要] 北京将盘活闲置存量与拓展保租房供给相结合，为各地保租房筹集任务的推进提供了新的思路。
保障性租赁住房上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务。在政策支持下，各地纷纷加速推动保障性租赁住房（以下简称“保租房”）建设。这一次，北京将盘活闲置存量与拓展保租房供给相结合，为各地保租房筹集任务的推进提供了新的思路。
近日，北京市住房城乡建设委发布《关于面向社会广泛征集我市保障性租赁住房意向实施项目的通知》（以下简称“通知”），面向北京市全域广泛征集保租房意向实施项目，探索建立北京市首个保租房储备项目库。
7月19日，北京市住房城乡建设委保障房建设管理处、保障房标准与评审处处长杨家骥在接受中国房地产报记者采访时表示，这次保租房征集工作最大的改变就是征集方式，以往都是自上而下的征集，现在则是自下而上的，各方主体只要有意向都能投报，可以充分发挥社会各方力量，实现多渠道、多主体的导向，让社会更多层面了解保租房的政策；把社会各方的资源、力量整合起来，建立保租房储备项目库。保租房储备项目库一旦建立起来，就能形成常态化的征集。
除了征集方式的改变，本次征集的项目也有所变化。
根据通知，本次面向北京市征集的项目分新建类和筹集类两种，新建类项目是指将目前闲置的或低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量建筑改建成为保租房，或利用符合条件的自有土地、集体土地、配套建设用地等存量土地新建的保租房。筹集类项目是指将社会存量住房、未纳入保障性住房建设计划的各类安置住房转化为保障性租赁住房项目，或将已出租的、权属清晰、满足消防安全、结构安全要求的市场化租赁公寓、宿舍纳入保租房项目储备库。
其中，“将目前闲置的或低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量建筑改建成为保租房”的表述引发各界广泛关注，多位业内专家及企业高管告诉记者，这意味着存量商业和办公用房可以改为保租房，是一个非常大的举措，对化解当前北京商办等项目的高空置率和增加保租房供应都是利好。
不止盘活存量
保租房有一定的民生属性，这就决定了其微利运营的模式。
多位房企高管在接受记者采访时坦言，地产公司入局保租房最大问题就是价格。地价和投资成本高，保租房运营很难正常收回成本，有些保租房项目的租金连物业管理费也难以覆盖。
不过，对于此次通知中将非居住存量建筑改建成为保租房（以下简称“非居改保”）的提法，多位业内人士持乐观态度。
绿地集团北京公司副总经理李志祺告诉记者，这是积极消化存量商办的有效举措，如果顺利实施会达到很好的效果。
“从社会层面看，通知中对保租房的征集扩大了范围，有利于更快增加保租房的供应，切实解决北京新市民、青年人的租房问题；从企业层面看，通知中关于‘非居改保’的提法也为房企探索‘房地产＋’提供了更多的可能性。”旭辉集团北京公司营销部门的一名高管向记者表示。
北京住宅房地产业商会会长黎乃超向记者介绍，在北京大约有3000万～4000万平方米的商办项目得不到合理利用，造成巨大的资源浪费和资产闲置。一边是大量商办项目被闲置，一边则是保租房、公租房有效供给的不足，特别是刚进入北京的新就业大学生、稳定就业的无房户，租不起房、租不到好一些的房子，存在城市空间资源“错配”的情况。
黎乃超认为，此次通知中对“非居改保”项目的征集是一个巨大进步。“通常，没有房企愿意将存量住宅变为保租房，因此不涉及土地规划的改变。而工业类、商业类、办公类的存量土地改建则涉及土地规划的变更，在实现‘非居改保’后，这些非居住类的建筑就拥有了居住功能。和新建租赁住房相比，存量建筑改建的周期相对较短，房企能够盘活存量资产，提升资产的周转率；当地也能够快速增加保租房的供应，让新市民、青年人能够以租赁解决居住问题。”
值得注意的是，这并非北京市首提将非居住建筑改建为租赁住房（以下简称“非改租”）。
2018年～2021年，北京市就陆续出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。
李志祺介绍，借助“非改租”政策，绿地在2019年～2020年将海淀稻香湖“绿地中央广场
绿地中央广场37000元/平方米1.00分北清路与稻香湖路交汇处东北200米010-62421818”一个楼栋改为员工公寓，由中国人寿购整体买后自行管理和运营。“当时项目面向的是中国人寿在海淀上社保的员工，具体执行到现在会有一定调整。”
“非居改保”的进程也在加快。
2022年5月以来，多地陆续出台相关政策，鼓励将开发商及居民持有的存量房源转化为保租房，即“纳保”。据ICCRA统计数据显示，包括万科泊寓、华润有巢、招商伊数、旭辉瓴寓在内的13家住房租赁企业的“纳保”占比超过10％。
2023年5月，深圳印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》，规范保障性租赁住房筹集工作，其中规定，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、仓储等非居住存量房屋可筹集作为保障性租赁住房。
此后，多地跟进了相关政策。
龙湖集团相关工作人员向记者透露，龙湖冠寓商业或者办公类性质已“纳保”的项目超20个。
“非居改保”样本
今年年初，北京市首例“非居住”建筑改建保租房项目——位于丰台区郭公庄中街18号院5号楼投入使用。
该项目曾是一座闲置的办公楼，龙湖冠寓旗下北京庆冠寓商业运营管理有限公司承租部分区域，经装修改造后，变身为一个拥有745间房屋的保租房项目——龙湖冠寓郭公庄地铁站店。
项目推出不久后，中国房地产报记者对承租者进行了采访。
在丰台科技园区上班的苏玮，是经过一番对比后才选择了入住该项目，“价格比周边房租更低，不用担心涨价，毕业生还有额外折扣，且租期更灵活，是一个月起租，押一付一；物业管理方面，整栋楼都是一体管理，很安全，很可靠。”
苏玮告诉记者，他也曾实地看过园区周边的公寓和民宅，但并不满意，“都是安全隐患很大的公寓或者合租房，合租房大多隔音差，公寓则人员相对杂乱，安全隐患更是层出不穷，此前被整改过多次。”
梅宇航则在该项目开业当天就去选房，他表示相比于其他公寓该项目有几点让他认可，首先是品牌效应，是冲着龙湖的好口碑和品牌来的；其次考虑到是政府的保障性租赁住房项目，住着也会更加安心。
上述龙湖集团相关工作人员告诉记者，该项目时点出租率达96％。
实际上，尽管保租房项目的租金水平相较周边租赁住房存在一定折让，且租金涨幅受政府政策限制，但按标准筹集的保障性住房，租客来源比较稳定，出租率通常较一般项目更高，整体项目运营收入较为稳定。这些特点，十分符合投资市场的喜好。
2021年6月29日，国家就明确将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，在去年11月底，证监会也提出将在股权融资方面调整优化5项措施，其中就包括推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。
今年3月，证监会发布通知，明确落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
对于上述项目的顺利运营，景晖智库首席经济学家胡景晖分析认为，这标志着北京“非居住”建筑尤其是闲置低效商办建筑，改建保租房的全流程已经跑通，未来预计将会有更多低效、闲置商办项目通过改建纳入保租房体系，最终寻求通过公募REITs（不动产投资信托基金）形式在资本市场实现退出。
专家则表示，保障性租赁住房REITs有助于租金变现，客观上有助于带动租赁企业资金的稳健，也有助于保障性租赁住房市场的健康发展。
值得注意的是，7月1日，深圳首个“非居改保”项目——环水｜泊寓·生态软件园店也在南山区正式投入运营，提供204间保租房。该项目是万科泊寓深度参与深圳保租房重点工作的代表项目。
仍有掣肘
此次征集期间，北京市住房和城乡建设委将会同市区相关部门对意向实施项目进行评估，具备条件的项目将纳入年度建设筹集计划并享受相关支持政策，包括简化审批流程、土地支持政策、税费支持政策和金融支持政策。
其中，金融支持政策受到瞩目。通知称，保租房持有运营单位，可以通过项目运营权质押和建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权抵押等方式，向金融机构申请获得金融资本支持。
采访中，多家房企相关人士表示对北京此次保租房征集工作有所关注，不过后续是否跟进需要考虑实际情况。
上述旭辉北京公司高管透露，公司在北京确实有一些非居住存量建筑产品，也是有着盘活的需求。不过，在实际的操作过程中存在一定掣肘。
“一是合作项目，比如旭辉在房山区的一栋写字楼因为是合作项目有多个股东，不是旭辉自身就能作出决策的；二是目前需要盘活的项目本身就是过去的‘老大难’项目，盘活涉及增加后续投资，成本就提高了，如果不发行公募基金，只靠收租或是政府回购，收回成本的周期将很长。”上述旭辉北京公司高管表示。
对于此类“非居改保”项目，李志祺亦认为目前仍有改进空间，“决策机制要快，准入条件不要限制过多，也要主动吸引民企进入。”
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