[摘要] 伴随着我国房地产市场日趋成熟，房企积极探索新发展模式，近年房地产代建领域获得了较快发展。在此背景下，中指研究院以数据为基础，对2023年上半年房地产代建企业的总新签规模、政府代建新签规模、特色项目等进行研究，关注行业最新动态，为行业研判代建发展情况提供参考。
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伴随着我国房地产市场日趋成熟，房企积极探索新发展模式，近年房地产代建领域获得了较快发展。在此背景下，中指研究院以数据为基础，对2023年上半年房地产代建企业的总新签规模、政府代建新签规模、特色项目等进行研究，关注行业最新动态，为行业研判代建发展情况提供参考。
榜单解读
2023上半年，绿城管理以1727万平方米新签约规模位列第一，继续领跑行业。蓝城集团和金地管理代建新签约面积均超过500万平方米，处于领先地位。中原建业、龙湖龙智造代建新签约规模均超过300万平方米。中原建业首创城市合伙人模式成功落地后，举行多次集体签约，助力其规模快速提升。龙湖龙智造是2022年新成立的代建品牌，成立当年即斩获多项目，2023上半年，以335万平方米的新签约规模进入前五，拓展势头猛进。
近年来，政府代建前景广阔，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），改造老旧小区1.6亿平方米，均为政府代建提供了广阔的空间。房地产代建企业加强在政府代建领域拓展力度。绿城管理以476万平方米的新拓面积位列榜单第一。2023上半年，绿城管理政府代建共计交付25个项目批次，竣备面积超400万平，交付总量超2万余户，以高品质安置房兑现原住民美好生活。蓝城集团和绿城发展位列二三位，新签约政府代建规模分别为168万平方米和156万平方米。
项目分析
2023上半年，特色项目类型主要包括商品住宅和保障性住房两大类，部分项目以多项能力获得市场青睐，具体来看：
产品注重打造复合型、全生命周期社区：文旅蓝城·竹里春风由新津文旅集团和蓝城集团强强联袂，针对当代各年龄段人群的不同生活需求，构建七大服务体系，综合涵盖300余项内容，打造为一个涵盖“乐健康、微度假、慧生活”于一体的全龄社区。杭州钱潮嘉苑共有产权房项目由杭州市城建开发集团有限公司（大家房产）代建，属杭州市首批共有产权性质住房，项目配备居家养老用房及婴幼儿照护用房等配套公建，满足“从幼到老”的全龄化需求。衢州江山经济开发区莲华山人才公寓由中天美好集团代建，以建成“有温度、有活力、有归属感、有创造力”的创新示范标杆社区为出发点，构建商业、公共服务、办公、会议、酒店等完整的生活生态圈，打造新市民新青年全生命周期公共优质共享服务社区。浦江春风雅园是由浦江交通集团、绿城发展集团联袂打造，预计居住人数将近10000人，将成为浦江规模最大的复合型理想生活社区。项目利用自身丰富的社区活动空间，联合县青少年宫及浦江优质教育资源，成立“浦江首个教育联盟”，获得了浦江县图书馆、浦江县青少年宫政府、项目业主及社会人士的一致认可。杭州钱江世纪城安置房项目由绿城管理代建，项目位于杭州奥体板块核心区，为安置居民提供高颜值、高品质的理想住宅；在亚运会即将召开之际，助力城市面貌更新。
管理运营注重效率，节点前置赢得客户口碑：由中原建业代建的南阳建业云境加强计划节点，把控运营进度，实现“快周转”与“产品力”并存，成功打造南阳最高品质产品和最高价值标杆。2020年首开即清盘，连续三年销售额市场头名，刷新南阳地产市场记录。由金地代建的太原市西中环外项目，是金地管理首个与资本方、股东方合作的项目，金地管理介入后，打通多方平衡的项目管理结构通道，制定专业详细的推售计划，顺利推进项目重装入市，流速从20套/年，提升到50-60套/月，且售价在3个月内实现了700元/平的涨幅。由宋都管理代建的杭州康桥单元GS1205-04地块共有产权房项目，团队驻场以来，提前一周取得开工证、提前一个月完成桩基围护、提前两个月完成主要关键节点，赢得了业主方的高度信赖认可。
未来趋势
地方国资托底拿地，拿地面积TOP100中地方国资数量占比超八成。2022年按面积TOP100拿地企业中，地方国资有82个，合计拿地规划建面1.1亿平；2021年有29个，是2021年的接近3倍，其中较多的省份有湖南9个，四川、江苏、山东各8个。部分地方国资企业由于开发能力较弱，拿地后需要代建企业进行代建，为代建提供更多机遇。
城投拿地项目入市率较低，开发能力不足，需要代建盘活。至2023年5月，2021年两集中地块中，央国企项目入市率为68.3%、民企为57.9%、混合所有企业为88.2%，而地方国资入市率仅27.9%。2022年地方国资拿地力度逐批增加，拿地宗数及拿地金额占比均超四成，但项目入市率不足10%。
图：22城各类企业拿地规模及入市情况
（截至2023年5月，入市按取预售证）
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