[摘要] 2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
谢谢中指院的邀请也谢谢各位，下午这么长的时间是我参加过论坛里人最多的，因为这个时候基本走的差不多了，证明中指院的这个会大家第一都很好学，第二这个会的价值很高。感谢！
这么多人在应该讲点干货，刚才张乐总讲了很多的东西我很受启发，给大家讲一个小故事，前段时间看了一篇文章说最近如果看宏观经济和国际大事看得多会看得很穷，微观的不管要管宏观，今天我们是研究总结和趋势，我前两天又看了另外一篇文章，文章中说，要不研究趋势的话就会变得很穷，所以我说觉得今天的会议很重要，而且中国房地产经过将近40年的发展，现在经历了很多的事情。
十八大决定的租售并举国策现已证明其重要性。国际都市如纽约、东京、巴黎都具有发达的租赁市场。租赁与销售是房地产消费的两种重要形式。过去十年，我见证了租赁行业在政策、消费、金融和市场方面的变化。华润置地成功案例使我对行业有了更好的理解。租赁行业不仅是建房和租房，更是金融行业，其中资本和运营管理能力至关重要。租售并举国家政策下，我们期待行业持续发展并提供高品质租赁服务，创造更多价值。通过总结经验、检讨问题，我们能推动行业进一步发展。
华润在租赁行业选择了全链条的资产管理定位。过去十年，中国的租赁行业发生了很多变化。初始阶段充斥着创业公司和二房东，但现在越来越多的公司转向集中式公寓模式。分散式租赁逐渐通过中介来进行，但一些机构和上市公司也出现了问题。如今，市场要求越来越高，企业的规模效应变得重要，头部企业开始垄断市场。华润置地在租赁行业的成功是基于资本支持和全面的资产管理策略。
近年来，开发商如万科泊寓、招商和华润有巢纷纷进入长租公寓市场。万科的CEO担任了长租公寓负责人，但前10年该公寓一直亏损。此外，开发商在除开发房产外也涉足其他领域，实现了多元化发展。长租公寓行业的投资规模较小，且受到两家在美上市公司爆雷的影响，资本投入大幅减少。因此，只有拥有强大投资能力的开发商能够在该行业持续经营。投资人和消费者是该行业的关键因素。该行业具备巨大市场需求，但需要资本支持。对于为什么企业进入该行业，原因是该行业被认为是一个万亿级的产业。华润有巢之所以能在市场中脱颖而出，是因为其具备开发商的优势，并在一线城市建设大型社区公寓。
华润置地在发展社区和租赁产品方面展现出了远见和务实的态度。他们在四个一线城市建立了大型的社区，并提供不同层次的租赁产品。华润置地的定位是公寓资产管理商，在运营和投资方面具备优势，并嵌套了金融手段。他们注重有质量的规模发展，追求运营效率和销售力，并通过成本控制带来了良好回报。这使得华润有巢在REITs领域具备了首发优势。
华润置地的成功要素主要包括四个方面：
首先，他们不追求短期回报，而注重长期投资。这种长远眼光在房地产行业中相对罕见，并使得华润置地能够获得更高的回报。
其次，他们高品质、高效率、低成本的建设方式。华润置地始终坚持高品质标准，并通过高效率和低成本的方法实现了良好的建设效果。
第三，他们为上海新市民提供了重要的住房选择。通过建设社区和提供不同层次的租赁产品，华润置地为居民提供了高质量的居住环境，为城市发展做出了贡献。
最后，他们具备专业化和精细化的不动产经营能力。华润置地能够在各种限制下实现稳定回报，成功上市。他们通过运营管理、收购和建设闭环，实现了投资的价值。
总的来说，华润置地的成功来自于他们的长期投资观念、高品质建设、为市民提供住房选择和专业化经营能力。
公寓REITs是海外资产中的重要部分，占据10%到12%。它被认为是稳定的投资，即使在2008年金融危机期间也表现良好。一些投资人和对冲基金将20%的资金配置到公寓REITs，因为它们的收益率高，市盈率通常在15%左右。未来，随着中国开发商转型为REITs，可能会涌现出一些市值达千亿的巨头。
公寓REITs在中国面临三个挑战：开放其他土地类型转为保障性住房项目以实现REITs投资、降低派息率到合理水平（约3%到3.5%），以及实现PreREITs和REITs平台的联动，鼓励社会资本持有资产。
期望未来发展一个像新加坡凯德的平台，包括REITs上市平台、收购建设与运营以及基金，成为融投建管退闭环的实践者，资产价值创造的守护者，引领新模式的
谢谢大家聆听！感谢大家！
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