[摘要] 2023上半年，中国宏观经济稳步恢复，但恢复基础尚不稳固，加之房地产市场恢复不及预期，部分房企仍存在资金压力，多重因素影响下，商业地产市场供需两端仍偏弱。长期来看，我国超大规模市场优势依旧存在，消费升级趋势没有改变，但在商业地产市场供过于求的严峻形势下，只有优质企业的优质项目才能获得持续健康的发展。
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2023上半年，中国宏观经济稳步恢复，但恢复基础尚不稳固，加之房地产市场恢复不及预期，部分房企仍存在资金压力，多重因素影响下，商业地产市场供需两端仍偏弱。长期来看，我国超大规模市场优势依旧存在，消费升级趋势没有改变，但在商业地产市场供过于求的严峻形势下，只有优质企业的优质项目才能获得持续健康的发展。商业地产企业应紧抓短期内消费市场和服务业经济恢复机遇期，提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长，为未来的“大浪淘沙”赢得先机。
市场表现：经济恢复基础尚不稳固，商业地产市场供需两端仍偏弱
1）商业地产新房市场：1-5月全国商办用房开发投资额同比下降14.2%，新开工面积同比下降22.7%，销售面积同比下降20.4%
图：2018-2023年1-5月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
从供应端来看，商办用房投资、新开工同比均延续下降态势；投资占比继续下降，新开工占比在低位水平维持稳定。2023年1-5月，全国商办用房开发投资额为5085亿元，同比下降14.2%，商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年的12.0%下降至11.1%。1-5月，商办用房新开工面积为3725万平方米，同比下降22.7%，商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.4%，与2022年基本持平。
从需求端来看，商办用房销售面积同比降幅扩大，占比降至历史低位。2023年1-5月，全国商办用房销售面积为3089万平方米，同比下降20.4%，降幅较2022年扩大13.1个百分点；受2023年以来商办用房销售持续下滑影响，1-5月商办用房销售面积占商品房销售面积的比重降至6.7%，居历史低位。
1新房市场部分，商办用房指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
2）商业地产租赁市场：居民消费有所恢复，上半年购物中心租金环比上涨0.29%；写字楼租户承租能力下降，二季度写字楼租金环比下跌0.11%
从商铺租赁市场表现来看，2023上半年，疫情防控全面放开，居民外出就餐、休闲、旅游活动增多，实体商业经营情况整体呈恢复态势，带动商铺租赁需求增长，业主方心理预期增强，主要商业街商铺租金水平结束连续三年下跌态势，环比微幅上涨；重点商圈（购物中心）商铺租金水平在去年下半年小幅下跌后恢复上涨。
从写字楼租赁市场表现来看，2023年二季度，区域间写字楼市场呈现分化态势，部分区域写字楼市场活跃度较一季度有所下滑，叠加部分城市新增供应陆续入市，楼宇间竞争加剧，写字楼租金依旧承压。
3）商业地产大宗交易：市场整体延续低迷态势，一线城市写字楼资产依旧最受青睐
2023上半年，我国大宗交易市场延续低迷态势，尤其进入二季度后，宏观经济修复动能偏弱，重点城市大宗交易市场活跃度较一季度进一步下滑。
从交易宗数2来看，2023年1-5月，中指数据共监测到交易金额在1亿元以上的已成交大宗交易29宗，较2022年同期减少35宗。涉及一线城市的交易宗数为24宗，其中上海交易宗数为9宗，依旧是大宗交易最为活跃度城市；涉及二线城市的交易宗数为7宗，涉及三四线城市的交易宗数为3宗。
从物业类型来看，写字楼项目依旧是投资者首选，2023年1-5月，以写字楼为标的大宗交易共13宗，占比约46%，较上年同期提升21个百分点。未来，消费基础设施纳入公募REITs试点范围或将提升投资人对零售类物业的关注度；同时，在强化科技创新对产业发展的支撑的背景下，新经济产业园、数据中心等产业地产、工业地产标的的交易活跃度或将提升。
2023年1-5月，以披露买家企业的交易计算，内资企业及个人买家交易宗数占比约80%，依旧主导大宗交易市场需求。从卖家企业类型来看，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下项目公司的交易宗数占总交易宗数的比重超五成。
当前，房地产市场仍有待恢复，部分房企依旧面临资金压力，预计年内或将有更多优质资产流入大宗交易市场，进而带动重点城市大宗交易市场活跃度提升，但在当前宏观经济恢复基础仍需巩固的情况下，买家或继续保持相对谨慎的投资态度，买卖双方的博弈或加剧。
2报告所统计大宗交易不含总价在1亿元以内的资产交易、不含关联交易等非市场化行为产生的交易，部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。
4）商办土地市场：300城商办用地供需缩量，上半年纯商办用地成交规划建面同比下降20.3%
图：2014年上半年-2023年上半年全国300城纯商办用地推出及成交面积走势
2023年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积延续调整态势。2023年，地方政府供地延续谨慎态度，房企拿地也较为理性，上半年全国300城纯商办用地推出面积为4828万平方米，同比下降26.0%；成交面积为4214万平方米，同比下降20.3%，供需规模均继续探底。
图：2014年-2023年上半年全国300城商办用地成交楼面均价及平均溢价率走势
成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率降至历史低位。2023年上半年，全国300城商办用地成交楼面均价为2612元/平方米，同比小幅上涨2.5%，平均溢价率为3.5%，1044宗成交地块中，仅235宗溢价成交，底价成交地块占比达77.5%，在商办市场库存高企及经济恢复仍待巩固情况下，企业拿地持续谨慎。
分城市等级来看，一线城市因上年同期基数较低，商办用地成交量有所增长，但二线及三四线城市商办用地成交量缩量态势未改。2023年上半年，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为224万平方米、265万平方米，同比分别下降21.6%、增长17.1%；二线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为1589万平方米、1471万平方米，同比降幅均在24%左右；三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3015万平方米、2479万平方米，同比分别下降27.2%、20.6%。
企业表现：布局聚焦核心城市，强化运营促进业绩修复，资产证券化拓宽融资渠道
1）投资布局：更加聚焦消费市场活跃、经济基础较好的核心一二线城市
根据中指数据，截至2023年5月，全国3万方以上已开业购物中心总数超5900个，总建筑面积约5.2亿平方米。从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。
从新开业项目来看，2023年1-5月，全国共新开业3万方以上购物中心91个，与2022年同期相比减少13个。2023年下半年，预计购物中心项目竣工、开业节奏或加快，全年新开业购物中心体量或超2022年。分城市等级来看，2023年1-5月，一线城市新开业项目占比为12%，二线城市占比为48%，合计60%，较2022年全年提高9.3个百分点。说明在当前商业地产市场供需两弱的情况下，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。
2）经营策略：紧抓消费恢复契机，强化运营能力，促进业绩修复
经过三年疫情洗礼，2023年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。中央多次表态要扩内需、促消费，地方政府亦积极跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先位置，商务部更是将今年定为“消费提振年”。
部分头部企业亦对2023年商业地产市场的复苏抱有信心，在此情况下，商业地产企业紧抓当前经济和消费恢复机遇，对内强化运营能力，努力提升在营项目出租率和营业额，保障新项目如期开业，同时优化组织结构、降本增效，促进业绩修复；对外增强拓展能力，储备优质项目，实现规模增长。
规模拓展方面，轻资产拓展依旧是头部企业发力的重点，独立分拆的商业运营公司强调第三方项目的获取，开发企业则强调轻重并举，加大轻资产拓展力度。运营提升方面，头部企业紧抓“消费提振年”契机，通过引入创新性品牌、首店等为消费者提供优质消费内容，提升项目出租率；深挖会员消费，通过精细化服务提升会员黏性，提升复购率；关注重点商户、打造市场标杆，进而实现营业额的提升。此外，推进数字化建设依旧是头部企业发力的重点之一，发力方向主要是通过搭建数字化平台提高企业经营水平和项目运营水平，并运用各类数字化服务平台提升客户体验。
3）资产证券化：CMBS/CMBN、类REITs合计发行规模同比增长7.6%，底层资产仍以一二线城市商业地产项目为主
2023年上半年，CMBS/CMBN产品发行单量为41只，较上年同期增加8只，发行规模为624.1亿元，同比下降2.5%，平均单只产品发行规模同比下降21.5%。底层资产为办公物业、零售物业、酒店、综合体等商业地产项目的产品发行规模占比约84%。
2023年上半年，交易所和银行间市场共发行类REITs产品10只，较2022年上半年增加3只，发行金额共计199.7亿元，同比增长58.8%。其中以基础设施为底层资产的类REITs产品发行规模相对较大，共计160.2亿元，同比大幅增长166.4%，占总发行规模的比重达80%，以商业地产项目为底层资产的类REITs产品发行规模合计为39.6亿元。
整体来看，发行以商业地产为底层资产的资产证券化产品仍是房企融资的重要渠道之一，当前，不动产私募基金试点正式落地，公募REITs试点已拓展至消费基础设施领域，由“不动产私募投资基金+公募REITs”组成的不动产金融链条已逐渐形成，共同为不动产项目开发运营的全周期提供金融支持，有助于房企盘活存量商业资产，同时也将推动企业不断提升运营能力，促进商业地产项目保值增值，充分利用不动产金融的助力实现高质量发展。
趋势展望：公募REITs有望助力企业盘活存量资产，多元化消费场景提升项目吸引力
1）公募REITs试点拓展至消费基础设施领域，未来有望助力企业存量资产盘活
2022年12月，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，“进一步扩大REITs试点范围，……。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。
3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），提出“支持消费基础设施建设。……研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”
至此，REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域，为打通商业地产“投融建管退”全流程提供了方向，REITs的引入也有助于盘活商业地产存量资产，增强资金流动性。目前，部分头部企业已在保租房、产业园区等基础设施领域进行了公募REITs实践。尽管目前还没有企业申报消费基础设施公募REITs，但部分头部企业已在筹备之中，且在2022年年报或业绩发布会中表达了相关观点，认为这一政策有助于经营性不动产实现“投融建管退”闭环，有助于企业盘活存量资产、释放资产价值。
《通知》对项目的收益率提出了明确要求，意味着只有运营良好的优秀项目才能获取公募REITs的支持，这将促进商业地产开发企业回归商业经营本质，努力修炼内功，提升运营能力，依靠项目良好的盈利表现提高资产估值，获得资本市场青睐。
此外，在当前商业项目存量较大的情况下，商业地产运营企业可以凭借自身优秀的运营能力为存量项目提供运营服务，助力存量项目发行公募REITs，与业主方实现共赢。
整体来看，公募REITs项目申报拓展至消费基础设施领域为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，帮助企业盘活存量资产，同时也推动商业地产企业精准投资、强化运营能力，实现项目保值增值，以不动产金融的助力促进企业高质量发展。
2）商业地产企业将文化、生态等元素融入实体商业，创造多元化消费场景，提升项目吸引力
后疫情时代，居民消费需求呈现出差异化、多元化的特征，注重消费体验和消费氛围，在此背景下，将文化、艺术、绿色等理念与实体商业相融合成为商业地产开发运营商为商业项目注入灵魂和生命力的重要手段之一，“在地文化+商业”、“公园+商业”等主题购物中心，以及各类主题商业街区应运而生。主题型商业通常与所在城市历史文化和人文氛围相融合，且在建筑设计、室内装修、景观环境、公共服务等多个维度融入所要表达的主题理念，充分满足目标客群的个人特征和消费偏好，成为特定生活方式的风向标和引领者。
结语
2023上半年，疫情形势明显好转，消费市场和服务业经济总体呈恢复态势，但进入5月后恢复动能减弱，商业地产市场供需两端亦未见显著改善。但长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间仍较大，商业地产存在发展空间；此外，房地产行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势，商业地产业务的重要性提升。
当前，轻资产管理输出仍是商业地产企业规模拓展的有效方式，但在城市选择上需要聚焦产业经济发达，消费市场活力大的核心城市。同时，商业地产企业需顺应居民消费特征变化，通过引入优质品牌、改造商业空间等方式激发商业项目活力，为消费者提供优质消费供给，实现业绩增长的同时助力城市消费市场发展。
此外，年内不动产私募基金试点正式落地，公募REITs项目申报亦拓展至消费基础设施领域，不动产金融链条的逐渐形成有助于商业地产企业盘活存量资产、拓宽融资渠道。商业地产企业应依靠专业运营能力提升项目盈利表现，促进商业地产项目资产增值，抓住不动产金融所带来的机遇实现高质量发展。
2023中国商业地产标杆企业及标杆项目
2023年，疫情防控全面放开，消费市场有所恢复，消费将成为今年经济增长的主要拉动力。2022年末至今，中央已多次表态要扩内需、促消费，地方政府亦积极跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先位置，2023年以来，消费市场也显现出复苏态势，为商业地产企业业绩修复带来契机。在此背景下，部分优秀商业地产企业紧抓消费及经济恢复机遇，提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长。
2023中国写字楼运营标杆企业
2023年以来，写字楼市场需求端尚未完全恢复，叠加因疫情推迟入市的新增供应陆续入市，部分城市楼宇空置压力增加，写字楼运营企业需加强产品与服务的打磨，强化服务水平和资源整合能力，提升对租户的吸引力，促进在管项目稳定运营。
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