[摘要] 2023年上半年，疫情形势明显好转，叠加中央及各地政府积极稳就业、扩内需、促消费，我国消费市场稳步恢复，尤其是堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费以及假日消费加速复苏。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。总体来看，2023年上半年，我国重点城市商铺租赁市场需求恢复释放
2023年上半年，疫情形势明显好转，叠加中央及各地政府积极稳就业、扩内需、促消费，我国消费市场稳步恢复，尤其是堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费以及假日消费加速复苏。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。总体来看，2023年上半年，我国重点城市商铺租赁市场需求恢复释放，商业街租金企稳，购物中心租金恢复上涨。
下半年，随着消费市场的进一步恢复，商铺租赁需求有望继续释放。但同时也要注意，疫情“疤痕效应”仍在，当前我国经济恢复的基础尚不稳固，居民对收入增长预期的不确定性导致消费意愿尚未完全恢复，部分实体商业存在客流量大幅增长但营业额恢复不及预期的情况，甚至仍存在商户大面积退租的现象。同时，居民对消费载体、消费内容的要求提高也导致商业项目间竞争加剧，如何通过优化业态配比、品牌调改、空间改造等方式增强项目核心竞争力成为商业地产运营商在当下需要思考的问题。
在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势，以期为行业参与主体提供参考。
中国商铺租金指数运行分析
根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2023年上半年，我国主要商业街商铺租金企稳，重点商圈（购物中心）商铺租金水平环比止跌转涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.33元/平方米/天，环比由2022年下半年的下跌0.71%转为微幅上涨0.02%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。
从行业宏观环境来看，2023年上半年，疫情形势明显好转，消费市场稳步复苏，堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费加速恢复，2023年1-5月全国社会消费品零售总额同比增长9.3%，其中商品零售同比增长7.9%，餐饮收入同比增长22.6%。下半年，在“三稳”目标下，我国就业形势有望改善，叠加促消费政策持续发力，或带动居民消费意愿提升、消费能力增强，消费市场有望继续稳健恢复，进而促进商铺租赁需求释放。
1.百街商铺租金指数
（1）租金变动：百街商铺平均租金结束连续三年下跌态势，环比微幅上涨0.02%
图：2018年上半年-2023年上半年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2023年上半年，百街商铺平均租金为24.33元/平方米/天，环比止跌转涨，涨幅为0.02%。
2023年上半年，疫情影响消退，居民外出就餐、休闲、旅游活动增多，受疫情冲击较大的商业街客流加速恢复，带动商铺租赁需求增长，部分具备文旅属性的商业街和网红街区商铺空置率有所下降，业主对租金回升的心理预期增强，重点城市主要商业街租金整体企稳。
（2）商业街表现：63.6%的样本商业街租金环比上涨，广州北京路步行街涨幅最大
2023年上半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占76.9%，租金环比下跌的商业街占19.2%，3.8%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占55.0%，租金环比下跌的商业街占42.5%，2.5%的商业街租金与上期持平。
图：2023年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街
数据来源：中国房地产指数系统
2023年上半年，63.6%的样本商业街租金环比上涨，具体来看，广州北京路步行街、北京南锣鼓巷、武汉楚河汉街、武汉汉正街、苏州龙湖狮山金街商铺租金环比涨幅相对较大，在1.0%以上，其中广州北京路步行街租金环比涨幅最大，为1.32%；长沙坡子街、广州上下九步行街、成都宽窄巷子、南京老门东等11条商业街租金环比涨幅在0.5%-1.0%之间；重庆三峡广场商业街、海口骑楼老街、杭州河坊街、上海天钥桥路休闲餐饮街等20条商业街环比涨幅在0.1%-0.5%之间；青岛李村商业街、天津古文化街等6条商业街商铺租金环比涨幅在0.1%以内。
与此同时，33.3%的样本商业街租金环比下跌，具体来看，天津南市食品街、天津鼓楼商业街商铺租金环比跌幅相对较大，均在2.0%以上；上海七宝老街、南昌胜利路步行街、上海田子坊、重庆南坪商业街租金环比跌幅在1.0%-2.0%之间；北京五道口商业街、青岛台东步行街等5条商业街租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；苏州石路步行街、重庆解放碑商业街等8条商业街租金环比跌幅在0.1%（含）-0.4%之间；北京苏州街餐饮一条街、苏州观前街、海口解放西路商业街商铺租金相对稳定，环比跌幅在0.1%以内。上海南京西路商业街、天津南京路商铺租金环比持平。
2、百MALL商铺租金指数
（1）租金变动：百MALL商铺平均租金由2022下半年的微跌转为环比上涨0.29%
图：2018上半年-2023年上半年全国重点城市主要商圈（购物中心）平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2023年上半年，百MALL商铺平均租金为27.02元/平方米/天，环比止跌转涨，涨幅为0.29%。
2023年上半年，部分区域新建或存量改造购物中心陆续开业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给的同时，项目租金水平亦有所提升；此外，疫情消退后购物中心客流恢复，开发运营商心理预期增强，部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨，整体来看，重点城市典型购物中心租金水平止跌转涨。
（2）商圈表现：66.3%的样本商圈租金环比上涨，深圳东门商圈涨幅最大
2023年上半年，一线城市中68.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，18.2%的商圈（购物中心）租金环比下跌，13.6%的商圈（购物中心）租金环比持平；二线城市中64.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，25.5%的商圈（购物中心）租金环比下跌，9.8%的商圈（购物中心）租金环比持平。
图：2023年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2023年上半年，66.3%的样本商圈购物中心租金环比上涨，具体来看，深圳东门商圈租金环比涨幅最大，为1.45%，成都新南天地、上海淮海路、北京三里屯、重庆观音桥4个商圈租金环比涨幅亦在1.0%以上；杭州北干、重庆大坪、深圳南山中心区、深圳华强等23个商圈租金环比涨幅在0.5%（含）-0.1%之间；海口万达广场、深圳福田中心区、天津劝业场、南京新街口等28个商圈租金环比涨幅在0.1%（含）-0.5%之间；成都春熙路、海口滨海国贸等7个商圈租金环比涨幅在0.1%以内。
与此同时，22.1%的样本商圈购物中心租金环比下跌，具体来看，天津鼓楼街、上海四川北路、上海曹家渡3个商圈租金环比跌幅相对较大，均在1.0%以上；上海不夜城、青岛市北CBD、武汉钟家村3个商圈租金环比跌幅在0.5%（含）-0.7%之间；成都建设路、天津友谊路等10个商圈租金环比跌幅在0.1%-0.5%之间；上海虹桥、天津南市等5个商圈租金相对稳定，环比跌幅在0.1%以内。北京公主坟、杭州武林等11个商圈租金环比持平。
3、租金趋势：下半年消费市场有望继续恢复，重点城市商铺租赁市场有望企稳回升
整体来看，2023年上半年，消费市场平稳恢复，居民外出购物、聚餐、休闲活动增多，实体商业客流恢复，经营情况好转。从商铺租赁市场表现看，2023年上半年，商业街商铺租金企稳，购物中心商铺租金环比出现上涨。
下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策，重点城市亦将有更多优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。同时，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。
中国写字楼租金指数运行分析
2023年二季度以来，中国宏观经济仍呈现修复态势，但在国际环境复杂严峻，国内结构调整压力较大的情况下，经济修复动能仍显不足，5月主要经济指标增速回落。从三大需求来看，消费平稳恢复，出口、投资增速放缓。从服务业运行情况来看，2023年二季度以来，服务业经济仍处恢复态势，但景气水平回落，2023年4-6月，服务业商务活动指数仍处扩张区间，但连续3个月下降。
在宏观经济恢复基础尚不稳固的情况下，企业对扩大经营的决策趋于谨慎，区域间写字楼市场亦呈现分化态势，部分区域写字楼市场活跃度较一季度有所下滑。价格方面，部分城市新增供应陆续入市，楼宇间竞争加剧，写字楼租金依旧承压，2023年二季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比继续下跌。
1、租金变动：2023年二季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.11%
图：2019年二季度-2023年二季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2023年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.73元/平方米/天，环比下跌0.11%，跌幅较2023年一季度收窄0.01个百分点。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占40.0%，租金环比下跌的商圈占55.0%，5.0%的商圈租金环比持平。
2023年二季度，部分区域写字楼市场活跃度下滑，叠加新增供应入市，重点城市写字楼市场整体仍承压。但值得注意的是，上海、深圳等一季度市场较为活跃的区域在二季度陆续有成交落地，部分业主对下半年市场恢复信心增强，对租金温和上涨亦存在预期。
2、商圈表现：超五成商圈写字楼租金环比下跌，天津小白楼、杭州黄龙等商圈跌幅较大
2023年二季度，一线城市样本中，36.1%的商圈写字楼租金环比上涨，63.9%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，43.2%的商圈写字楼租金环比上涨，47.7%的商圈写字楼租金环比下跌，9.1%的商圈写字楼租金与上期持平。
整体来看，2023年以来，企业经营仍面临不确定性，承租能力普遍较弱，部分租金较高的核心商圈存在需求外流现象，租金有所下跌；另外，部分楼宇品质欠佳的老城区传统商圈写字楼租金亦继续下跌。但同时，高新技术产业投资增长较快，带动相关商圈写字楼租金上涨；此外，随着消费市场复苏，部分零售贸易、电商直播企业集中的商圈写字楼租金亦有所上涨。
图：2023年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2023年二季度，40.0%的样本商圈写字楼租金环比上涨，占比较一季度增加7.5个百分点。具体来看，上海漕河泾、北外滩2个商圈写字楼租金环比涨幅相对较大，均在0.55%左右；北京丽泽、上海人民广场、深圳后海3个商圈环比涨幅在0.4%-0.5%之间；青岛崂山区政府、天津劝业场街、成都春熙路、杭州钱江世纪城等18个商圈环比涨幅在0.1%-0.4%之间；深圳宝安中心区、武汉武广万松园等9个商圈写字楼租金环比涨幅在0.1%以内。
与此同时，55.0%的样本商圈写字楼租金环比下跌，占比较一季度下降8.7个百分点。具体来看，天津小白楼街、杭州黄龙、武金融港、青岛海尔路等7个商圈写字楼租金环比跌幅在0.5%以上，其中天津小白楼街商圈跌幅最大，为0.95%；北金融街、南京珠江路、广州体育中心、青岛五四广场等26个商圈环比跌幅在0.1%（含）-0.5%之间；上海陆家嘴、广北京路、上海中山公园、广州天河北等11个商圈环比跌幅在0.1%以内。海口滨海大道、海口国贸、长沙南湖路、重庆杨家坪4个商圈写字楼租金环比持平。
3.需求表现：金融业、TMT、租赁和商务服务业依旧是写字楼租赁需求主力，租赁案例占比合计超七成
表：2023年一季度重点城市大宗租赁成交案例（部分）
市场监测：https://www.cih-index.com/
图：2023年一季度重点城市大宗租赁案例租户行业占比
市场监测：https://www.cih-index.com/
2023年一季度，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到大宗租赁案例45笔，其中，金融业、TMT行业、租赁和商务服务业需求相对较多，合计占比超七成，较2022年四季度提升10个百分点。具体来看，金融业监测到16宗案例，占比36%，较2022年四季度提升15个百分点；TMT行业监测到10宗案例，占比22%，与2022年四季度相同；租赁和商务服务业监测到6宗案例，占比13%，较2022年四季度下降5个百分点。此外，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业各监测到3宗案例，各占7%，其他行业监测案例共计7宗，合计占比15%。
4.趋势展望：下半年，宏观经济恢复或带动重点城市写字楼租赁市场企稳
2023年二季度，宏观经济仍保持恢复态势，但修复动能偏弱，不同企业间经营情况存在分化，企业对于办公空间扩张的决策趋于谨慎，承租能力亦减弱，重点城市写字楼市场仍承压。下半年，若宏观经济继续保持稳步恢复态势，叠加部分优质项目入市对写字楼租赁需求的促进，下半年写字楼市场需求端有望加速复苏，租金走势亦可能逐渐企稳。
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