2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望

2023年上半年中国房地产市场形势总结

（一）成交规模：上半年市场先升后降，重点100城新房累计销售同比增长11%，二季度市场持续转弱，6月销售面积同比降幅超20%

全国：根据国家统计局数据，2023年1-5月，全国商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，商品房销售额为5.0万亿元，同比增长8.4%，其中商品住宅销售修复相对较快，1-5月销售面积同比小幅增长2.3%，销售额同比增长11.9%。东部地区市场恢复明显好于中部、西部地区，1-5月，东部地区商品房销售面积同比增长5.2%，而中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。

图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势

数据来源：中指数据 CREIS

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图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

重点100城：根据中指数据，重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，上半年累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平。据初步统计，2023年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近八年中仅高于2022年同期。一季度在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，市场活跃度回升，特别是热点城市市场出现“小阳春”行情；二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场明显降温，4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%，5-6月，市场情绪延续回落态势，6月，受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，绝对规模为2016年以来同期最低水平。

图：2021年以来50个代表城市新建商品住宅周度成交面积走势

从周度成交来看，进入二季度后，重点城市新房市场活跃度持续低迷，6月各周成交规模降至2月以来低位。4月以来，重点城市商品住宅周度成交面积明显下滑，但在去年同期低基数下，4月各周成交面积同比增幅仍较高，5月各周成交面积同比增速整体收窄，6月市场情绪较为低迷，各周新房成交面积均处在2月以来低位，同比大幅下降。

图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅上半年月均成交面积及同比走势

不同梯队城市来看，上半年各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，其中一线城市同比增幅最大，二线、三四线增幅在10%左右，但二季度多数城市市场下行压力加大。

据初步统计，2023上半年，一线城市商品住宅成交面积同比增长约25%，其中上海新房成交面积同比增长超100%，一线城市整体增幅较大，主要原因包括：一是去年同期受疫情影响较大，特别是上海，低基数效应显现；二是今年以来北京、上海在强基本面带动下，土拍升温、购房者置业情绪改善，市场活跃度修复相对较好。上半年，二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢，成交面积同比增幅较小。其中二线代表城市同比增长约9%左右，济南、南昌等城市在政策优化及核心区供应放量带动下，同比增长超50%，其中济南在年初放开限购政策，市场活跃度明显回升，上半年成交面积回升至近年同期高位；三四线代表城市同比增长约13%，扬州、惠州等城市，在上年同期低基数的影响下，成交面积同比增长超50%。

但值得关注的是，上半年各梯队城市成交面积同比增长更多为一季度市场带动，4月以来各城市市场情绪普遍下滑，核心一二线市场调整压力也在增加。二季度一线城市成交面积在低基数下同比增长超30%；二线、三四线代表城市成交面积环比均下降，其中三四线代表城市下降超10%。

图：代表城市商品住宅不同总价段成交套数占比及同比变化

注：北京、上海不含保障房，北京含共有产权房。

需求结构来看，上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑，多个城市中高总价段成交套数占比提升。北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品成交套数增长较快，市场保持一定活跃度，其中北京1-5月500-1000万总价段成交套数同比增长41.4%，占比提升近5个百分点，1000万以上住宅成交同比增长亦超40%，而500万以下产品成交套数同比增长6.6%，占比下降7.2个百分点。受低基数影响，东莞250-500万、500万以上总价段的项目成交套数同比增长均超一倍，占比分别提升15.3个、7.3个百分点。

图：2022年以来9个代表城市二手住宅周度成交面积走势

二手房方面，上半年重点城市成交规模大幅提升，其中一季度市场明显升温，进入4月，市场活跃度持续走低，6月底成交规模同比转负。根据中指数据，2023年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。从周度成交来看，进入4月，购房需求释放动能不足，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪，5月起重点城市周度成交套数连续环比回落，6月中下旬成交量同比转负。

图：2021年以来重点15城新房、二手房月度成交同比走势

新房、二手房对比来看，上半年二手房市场活跃度好于新房，二季度市场情绪同步下滑。一季度，二手房受入学需求集中释放、“带押过户”、一年内换房退个税等多个有利因素带动，市场成交规模恢复明显好于新房。二季度，前期积压需求基本释放完毕，市场持续修复动能不足，新房、二手房市场活跃度均回落，但二手房市场回落相对缓慢，一是上半年由于部分地区新房供应多为改善性产品，刚需购房者分流至二手房市场，形成一定支撑；二是，二手房挂牌量较高，部分业主为加快出售房源主动降价，吸引购房者；除此之外，购房者对于期房烂尾的担心仍在，购买二手房成为部分购房者首选。

（二）供求关系：上半年供给修复偏弱，重点50城批准上市面积与去年同期基本持平，可售库存小幅回落，但仍处高位，三四线出清周期近20个月

全国：房屋新开工面积、施工面积同比降幅扩大。2023年1-5月，全国房屋新开工面积为4.0亿平方米，同比下降22.6%，降幅较1-4月扩大1.4个百分点。全国房屋施工面积为78.0亿平方米，同比下降6.2%。全国房屋竣工面积为2.8亿平米，同比增幅小幅扩大，同比增长19.6%，较1-4月提高0.8个百分点。

图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅上半年月均批准上市面积走势

重点城市：销售尚未企稳叠加近两年企业资金承压、拿地缩量，房企推盘能力及意愿持续偏弱，新房供应规模处在低位。据初步统计，2023年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积1708万平方米，与2022年同期基本持平（同口径销售面积同比增长约10%），供给端表现明显不及销售端。其中，一季度重点50城批准上市面积同比增长约12%，二季度伴随着新房销售活跃度回落，房企推售意愿明显不足，重点50城批准上市面积同比下降约8%，6月同比下降约两成。

图：2018年至2023年50个代表城市商品住宅销供比走势

从供求对比来看，上半年重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2023年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1708万平方米，同期月均成交面积约2198万平方米，销供比为1.29，其中，北京、武汉等城市销供比在1.3以上。

受供给偏弱影响，重点城市短期库存小幅下行，但仍处高位。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积环比持续下降，但仍处在近年高位。出清周期方面，截至2023年5月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.9个月，较2022年末缩短2.2个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期为19.5个月，仍高于18个月临界点，短期库存去化仍较大。

（三）价格水平：1-5月百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

新建住宅方面，2023年1-5月，百城新建住宅价格保持横盘态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-5月百城新建住宅价格累计上涨0.02%，较2022年同期涨幅收窄0.09个百分点。2023年年初，在前期积压需求集中释放带动下，市场信心有所修复，一季度百城新房价格止跌企稳；二季度以来，市场恢复节奏有所放缓，房价上涨动力不足，5月百城新建住宅均价16180元/平方米，环比由涨转跌，跌幅为0.01%。

二手住宅方面，2023年1-5月，百城二手住宅价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-5月百城二手住宅价格累计下跌0.57%。具体来看，今年一季度，二手房市场活跃度明显提升，百城二手房价格跌幅快速收窄；二季度后，随着二手房挂牌量持续走高，价格走势承压，环比跌幅逐步扩大。5月，百城二手住宅均价15786元/平方米，环比下跌0.25%，单月环比已连续13个月下跌。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

从涨跌城市个数看，2023年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈先降后升态势。3月，百城新建和二手住宅价格环比下跌城市数量分别下降至39个和68个；5月，又分别上升至54个和83个，处于高位水平。

（四）土地供求：300城住宅用地继续缩量，上半年供求面积同比下降均超三成，房企聚焦核心城市补库存，局部城市土拍升温

2023年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，各地土拍情绪的变化依赖于新房市场能否持续修复。今年以来，全国新房销售冲高回落，二季度市场明显降温，企业信用债发行放缓，多家民企逼近退市，市场信心降至低位。除核心城市土拍保持一定热度外，多数城市土拍未有转暖迹象。

根据中指数据，2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降33.8%、31.4%。核心区优质地块推出力度不断加大，带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势，上半年同比上涨16.4%；房企投资仍仅限于热点城市优质地块，带动热点城市土拍升温，整体溢价率有所改善。

表：2023年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交同比变化情况(截至6月27日，下同)

上半年各线城市住宅用地供求规模同比均下降，其中三四线城市推出、成交面积降幅均在三成以上。一线城市整体降幅较大，其中上海、深圳缩量明显，同比降幅均在五成以上，北京降幅超两成，广州下降近一成；二线、三四线城市政府整体推地信心较弱，住宅用地推出面积同比降幅均超三成，其中二线城市成交面积同比降幅较小，三四线城市土地市场进一步承压。

价格方面，2023年以来，为提升房企参拍意愿，多地政府持续加大核心区地块供应力度，叠加企业布局进一步向核心城市聚集，300城住宅用地成交楼面均价同比结构性上涨。一线城市土地市场热度较高，多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅达21.3%，其中上海、广州成交楼面均价同比涨幅均超三成；二线、三四线住宅用地成交楼面均价同比涨幅在一成左右，其中杭州、成都、苏州、青岛等二线城市均呈不同程度上涨，佛山、徐州等三四线城市成交楼面均价也有较大幅度提升。

图：2016至2023年上半年全国住宅用地流拍和撤牌情况

注：流拍撤牌率=（流拍宗数+撤牌宗数）/（流拍宗数+撤牌宗数+成交宗数）。

流拍撤牌方面，在政府推地谨慎、提前摸排企业参拍意愿、土拍规则趋松及优质地块推出力度加大等因素带动下，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显，流拍撤牌率回落至2019年水平。根据中指数据，2023年上半年，全国住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以来半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，较去年同期下降18.4个百分点，绝对值降至2019年水平。

表：2023年22城住宅用地推出、成交情况（市本级，万平米，截至6月27日）

推出方面，22城住宅用地推地缩量趋势未改。根据中指数据，截至6月27日，除长春、武汉、济南在低基数下同比保持增长外，其余城市推出面积同比均下降，22城整体推出面积同比下降达39%。究其原因，新房销售恢复的不确定性直接影响政府推地、企业拿地积极性，今年二季度，新房市场热度持续下降，地方政府推地仍偏谨慎。

成交方面，土地推出缩量、企业投资审慎下，22城住宅用地成交面积下降超三成。根据中指数据，截至6月27日，22城住宅用地成交面积3377万平方米，同比下降35%。土拍热度表现来看，2023年以来，房企在核心城市补仓积极，土拍分化现象加剧，北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量记录；广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、长春成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。

拿地企业方面，根据中指监测，2023年以来，22城拿地企业仍以央国企为主，地方国资托底乏力，部分城市民企拿地金额占比有所提高。截至6月27日，22城成交的住宅用地中，地方国资拿地金额仅占9%，较上年大幅下降33.0个百分点，地方国资基本已无力托底；央国企拿地金额占比57%，较2022年明显提升，其中北京、上海、厦门仍以央国企为拿地主力；而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，6月9日出让5宗地中4宗为民企；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

整体来看，2023年以来全国土地市场低迷态势并未改变，仅核心城市土拍热度较高，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿继续保持较高水平，而销售市场调整压力较大的城市土地市场表现或仍低迷。另外，随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地，这些城市的土拍竞争也将日益激烈，部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沉。

（五）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%，降幅连续扩大 

图：2014年至2023年5月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房地产开发投资额同比降幅连续3个月扩大，其中建筑工程投资降幅超10%，是投资主要拖累项。2023年1-5月，全国房地产开发投资额为4.6万亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1.0个百分点，连续3个月降幅扩大。其中，住宅开发投资额为3.5万亿元，同比下降6.4%。房地产开发投资各分项中，1-5月建筑工程投资同比下降10.9%，降幅较1-4月扩大0.9个百分点；土地购置费同比下降0.5%，对投资恢复形成拖累。今年以来，竣工端表现持续向好，但短期来看，对投资的支撑作用不明显。

图：2015年以来全国房企到位资金同比增速及2023年1-5月各项资金来源同比增速对比

今年1-5月房企到位资金同比持续下降，企业资金压力仍较大，其中定金及预收款、个人按揭贷款实现同比增长。2023年1-5月，房地产开发企业到位资金为5.6万亿元，同比下降6.6%，同比降幅较1-4月小幅扩大0.2个百分点。其中，国内贷款为0.7万亿元，同比下降10.5%，占到位资金的比重为12.8%。自筹资金为1.6万亿元，同比下降21.6%，占比为29.1%。定金及预收款为2.0万亿元，同比增长4.4%，占到位资金的比重为35.5%。个人按揭贷款为1.0万亿元，同比增长6.5%，占到位资金的比重为18.5%。

2023年中国房地产市场趋势展望