[摘要] 2023年6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组发布了《2023广东省房地产企业综合竞争力研究报告》
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2023年6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组发布了《2023广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。这是广东省房地产企业综合竞争力研究课题组连续第四年发布研究成果，本次研究以“锚定高质量发展，开拓新发展路径”为主题，旨在为政府决策提供参考、为消费者置业提供依据、为行业发展树立标杆、为广东房地产擦亮品牌，树立正确的舆论导向，引导和推动房地产行业可持续、高质量发展。
研究方法体系
2023年广东省房地产企业综合竞争力研究评价指标体系涵盖规模性、成长性、稳健性、社会责任与荣誉以及品牌影响力五大一级指标、27个二级指标。指标体系设计主要把握4个原则：企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合。
在过往的研究指标基础上，结合了中央向房地产行业提出“三保”目标：保交楼、保民生、保稳定，新增了交付能力指标，更好地判断房地产企业按时、保质、保量交付的能力。完整评价指标体系如图：
标杆/优秀企业社会责任践行及新发展路径分析
1、企业提升党建效能，推动高质量发展
当前房地产行业已由规模扩张转向高质量发展时代，房企应积极贯彻落实新时代党的建设总要求，结合行业特征创新加强党的建设，坚持以高质量党建引领企业高质量发展。省内党建优秀房企在深入开展党建的一系列活动中，积极探索创新党建模式，推动党建工作提质增效。
2、响应号召，践行“乡村振兴”赋能产业提升
广东房企积极响应党和国家的号召，深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，多项措施并举，持续加大援助力度，全面整合资源，助推特色产业升级。广东房企发挥集团自身优势，结合当地资源禀赋和产业结构调整方向，通过机械化示范推广、引进先进技术，助力当地特色产业持续发展。
3、践行绿色发展理念，深入推进绿色建筑
广东房企积极践行ESG理念，绿色转型助力“双碳”目标。通过提高生产运营中的能源效率，实现能耗和碳排放的双重管控，降低对环境的影响，推动自身及行业走向高质量的可持续发展。另外，房企也加快实施步伐，促进绿色建筑快速发展，制定具体的绿色发展阶段性目标，并配合相应的举措支持企业绿色发展定量目标的实现。
表：广东省典型房企绿色建筑面积认证个数及面积
4、创新品质提升，铸造企业核心竞争力
进入高质量发展时代，广东房企持续以产品为重要抓手，从关注时代人居要素发布产品标准、梳理优化产品线、打造新的产品集合等多角度发力，以更加清晰、完善的产品覆盖面满足顾客不断变化的新需求。
此外，房企坚持产品研发与创新，全面提升产品竞争力。面临市场下行压力，产品力优秀企业始终坚持产品研发与创新，满足购房者多元需求。
5、落实“保交付、稳民生”政策要求，确保高品质交付
当前市场环境下，新房销售“保交楼”已成为行业核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。广东房企积极履行企业责任，“保交楼、保交付”被多家房企提升到企业战略高度，从“保交付”到“有质量交付”再到“提前有质量交付”，夯实“交付力”，落实企业对业主的品牌承诺。
表：2022年部分广东房企房屋交付情况
6、探索新发展模式，代建、产业地产、城市更新等多元发展持续发力
从目前房企探索新的发展模式来看，主要方向是从增量开发到存量运营。一是从开发为主向开发与经营并重转变，二是从重资产为主向轻重结合转变，三是从同质化竞争向差异化发展转变。
房企一方面应注重经营安全，在严守安全底线的基础上聚焦高潜力城市，持续打磨产品，抓住增量市场结构性机遇，追求有质量增长；另一方面发挥自身优势，发展轻资产商业管理、代建、长租、城市更新等业务，探索新发展模式。
图：广东房企新发展模式探索方向
广东省100家典型房地产企业发展现状分析
1、本土房企优势依然明显，央国企数量持续增加
从100家典型企业属地看，本土房企占68家，外来房企占比32家，头部企业中本土房企数量增加明显。本土房企凭借对广东本地房地产市场的更深的耕耘与更长时间的沉淀，形成了一定的资源优势。
图:100家典型房企中本土、外来典型房企数量结构
国资背景（包括城投企业）共37家，民营房企共58家，外资房企共5家。国资背景房企在头部房企中占比较高，前10中共有7家企业为国资背景，前20中有13家企业为国资背景。
图:100家典型房企企业性质情况
2、销售压力增加，业绩规模有所萎缩
典型房企在广东总销售额约1.18万亿元，同比下降34%，占全省比重为74.2%，同比下降7.8个百分点；龙头企业业绩规模相对稳定，市占率变化较小，销售额前十位房企占比为35.1%，同比下降3.5个百分点。
图：综合竞争力前10名及前100名房企销售额市场份额对比
2022年，百亿规模以上房企数量仅27家，较2021年减少17家。销售额过千亿的房企仅1家，500-1000亿规模有4家，300-500亿规模有5家，100-300亿规模有17家。
图:2020-2022年典型房企销售额分段数量情况
3、刚需产品规模表现疲软，改善需求占比提升
2022年，90㎡以下刚需户型成交占比为34.8%，较2021年大幅下降12.6个百分点；90-140㎡刚改、首改户型成为成交主力面积段，成交占比为58.7%，较2021年上升11.6个百分点；140㎡以上舒适改善需求成交占比也有所提升。
图：2020-2022年典型企业不同面积段产品销售占比
伴随房企在核心城市销售占比提升以及成交产品面积段的上移，成交总价段也随之上升。总价120万元以下的户型成交占比为32.8%，较2021年下降12.9个百分点；总价400万元以上户型成交占比为18.2%，较2021年上升7.2个百分点。
图：2020-2022年典型企业不同总价段产品销售占比
4、拿地规模下降，央国企为拿地主力
受融资环境趋紧和市场调整压力影响，2022年，典型企业在广东省拿地金额及拿地面积均出现明显下降，总拿地金额2191亿元，同比下降45.7%，总拿地面积1571万㎡，同比下降63.7%。
图:典型代表企业 2020-2022年拿地总量变化情况
央国企投资力度仍保持在适当水平，部分企业在省内投资力度出现逆势增长，如华润置地、广州地铁、广州城投、华发股份等，拿地金额同比增长均超过40%。民企拿地热情较低，仅有大华集团、新希望等企业去年在省内新获取土储。
图：典型房企2022年拿地金额及同比变化
5、新增土储集中于大湾区核心城市优质土储，拿地均价上升
典型企业的新增土储基本集中在广州、深圳、佛山、东莞、珠海5大城市，5城总成交金额占比高达99%，成交面积占比97%。企业积极增加核心城市优质土地储备，抢抓市场复苏先机。
图：典型企业2022新增土储分城市分布
由于房企重点投资核心城市优质地块，典型房企拿地成交均价同比有所提升，但土拍市场整体热度较2021年明显降温，拿地溢价率同比下降，地块竞争激烈程度降低。
图:2020-2022典型房企拿地均价及溢价率变化
6、新增土储集中于大湾区核心城市优质土储，拿地均价上升
受制于房企投资规模的收缩以及部分资金压力较大的房企需要出售旗下资产套现，典型房企在广东省内土储总量大多出现了不同程度的下降。
但受益于过去几年投资强度较高，典型企业仍拥有支持未来发展的土地资源。近年来央国企拿地力度较民企显著偏高，企业在低景气度下以较低成本储备优质土地资源，货值变现能力进一步增强，未来央国企市场份额有望进一步提高。
图:典型房企2021-2022在粤土储量变化（万㎡）
7、营收净利下降，毛利率创近年新低
2022年典型上市房企营业收入同比下降，毛利率下降显著，部分企业由盈转亏。竣工和结转增速不利导致营业收入和毛利率均走低，典型企业营业收入均值为982亿元，同比下降12.6%、毛利率为14.85%，较去年下降6.15个百分点。
图:典型上市房企营收均值及毛利率均值变化
典型上市企业净利润、净资产收益率均值分别为0.14亿元、-9.5%，盈利能力继续下降，降至近五年来最低点。房企盈利水平经历连续五年下滑后利润修复仍需政策显效、市场复苏的进程配合。
图:典型上市房企净利润均值及ROE均值变化
8、杠杆水平有所上升，经营安全性需持续关注
2022年，典型上市企业净负债率均值为113.8%，同比上升近30个百分点，剔除预收账款的资产负债率均值70.7%，同比上升1.7个百分点。
图：典型上市企业净负债率及资产负债率均值变化
销售、融资双渠道不畅导致典型上市企业的现金规模出现下滑。2022 年，典型上市企业的货币资金增速为-19.4%，在总资产中占比8.4%，较上年分别下降9个及1.5个百分点。
图：典型上市企业货币资金占总资产比重及增速均值变化
结语
房地产业规模大、链条长、牵涉面广，房地产市场的平稳发展对扩大内需、促进就业、稳定全局等方面均有着相当重要的作用。
从市场潜在需求看，根据第七次人口普查数据，广东城镇家庭户人均居住面积为30.9㎡，为全国各地区最低。其中，人均居住面积小于30㎡的占59.7%，小于20㎡的占36.6%，占比均为全国各地区最高，分别比全国总体水平高20.2个百分点和19.2个百分点。住房来源为租赁住房的比例达50.4%，比全国平均水平高29.3个百分点，同样为全国最高。数据反映，广东城镇居民的刚性和改善性住房需求仍然巨大，房地产市场依然拥有广阔的发展空间。
但受人口总量减少、老龄化加速、城市化进程放缓等中长期因素影响，住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均，住宅地产将由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构优化相结合，产业地产和工业地产将围绕产城融合助推传统产业升级，房地产业须向高质量发展蝶变，未来房地产业市场将属于信用好、产品好、服务好的“三好学生”。
建议房地产企业要深刻认识我国房地产市场发展的新形势，创新线上线下营销方式，提升交付水平，加快销售回款进度，力求稳健经营；要积极履行主体责任，切实建设提供高质量、高品质的建筑产品和配套服务，全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作；积极转变发展模式，积极参与租赁住房、城市更新、老旧小区改造、产业园区和乡村振兴等领域的发展，为行业实现高质量发展做出更大贡献。
附：2023广东省房地产综合竞争力100家典型企业名单
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