[摘要] 坚持长期主义，实现规模经营双增长，持续巩固行业龙头地位
企业概况
雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称“雅生活集团”）成立于 1992 年，于2018年2月9日正式在香港联合交易所主板挂牌上市（股票代码 03319.HK），位列中国物业服务百强企业TOP2，业务囊括物业与生活服务、公共与企业服务、城市运营服务、社区商业服务四大业务类型，分布在华南、华北、华东、华中、华西区域以及东北公司。截至 2022年末，雅生活集团合约面积已突破7.31亿平方米，在管面积突破5.46亿平方米，服务项目超4,532 个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，进驻全国223个城市。
雅生活持续深化改革创新，拥抱资本，把握市场拓展机遇，充分尊重客户需求和体验，持续提升品牌美誉度，并进一步扩大业务规模，提升盈利能力。在股权战略合作方面，雅生活集团以地域协同性与业态互补性作为战略支点，先后与绿地物业、南京紫竹、青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、山东宏泰等众多个物业百强企业、区域龙头物业企业进行股权合作，更宣布收购中民物业及新中民物业60%股权，助力集团服务规模及盈利能力跨越式增长。此外，多渠道市场拓展、参与国企混改等扩张策略也助力雅生活集团快速提高在多个经济发达区域的市场占有率，进一步巩固和扩大进入门坎较高的公共建筑、商业办公等细分市场的领先地位。而众多个城市地标的管理，对于雅生活品牌知名度和美誉度的提升更是大有裨益。
凭借出色的综合实力以及亮眼的市场拓展能力，雅生活集团获得行业和资本市场一致认可，荣膺2023年中国物业服务百强企业第二名、2023中国物业服务百强企业经营绩效第二名、2023中国物业服务百强企业成长性领先企业第二名、2023中国物业服务百强企业服务规模第三名、2023中国物业服务质量领先企业、2023中国物业服务百强满意度领先企业、2023中国物业科技赋能领先企业、2023中国高端物业服务领先企业、2023中国智慧城市服务领先企业等十多项殊荣。未来，雅生活集团将持续秉承“呵护一生，温暖一城”的使命，通过发挥「人才+科技+资本」优势，持续提升服务产品力、市场拓展力、科技运营力、整合组局力、高效组织力五大核心能力，向中国卓越的品质服务运营商目标全力迈进。
2022年雅生活大事记
2022年1-3月，雅生活作为冬奥会服务保障企业，服务北京冬奥会及冬残奥委会场馆－崇礼太子城冰雪小镇，展现国际级赛事运营保障服务专业水平，勇担大企责任。
2022年3月，雅生活集团与知名电梯和自动扶梯制造商奥的斯电梯（中国）有限公司达成深度战略合作意向，进一步聚合服务优势，提升智慧生活体验，助力中国智慧城市建设。
2022年3-6月，上海遭遇严峻疫情，雅生活人始终坚持在抗疫一线，驻守近百个住宅项目，服务超11万名业主，竭尽全力保障社区生活。
2022年4月，雅生活荣膺中指信息技术研究院颁发的「2022中国物业服务百强企业TOP 3」等13项大奖，综合实力稳居行业领先地位；雅生活选拔业务骨干人才标杆的卓越项目经理选拔专项「百一计划」启动，共计超过4,000位项目经理参与角逐，历时4个月通过多轮培训、评估，科学选才、系统育才。
2022年5月，雅生活质量升级的「5分行动」再度焕新，围绕服务形象、环境保洁、设施修复、秩序维护等维度进行全面升级，提升人居环境舒适感；华南多地迎来大暴雨，雅生活一线物业人充分应对、连轴奋战、全力抢险，凝聚起抗汛抢险的磅礡力量，在风雨中筑起一道道堤坝，描绘出一幕幕携手同心保卫家园的动人画面；雅生活升级信息化平台，钉钉平台全面上线合同管理系统，进行统一管理和维护，协助推动全国4,000多个项目的有序运行，助力智慧物管、加速组织和物管业务的数字化全面升级。
2022年8月，雅生活与中车城市交通签署战略合作协议，双方将在工业园物业服务、科技智慧服务平台搭建等领域开展全方位合作，助力物业服务专业化、智慧化发展。9月，双方合作的首个服务项目－中车交通汾湖星舰超级工厂已成功落地。雅生活旗下龙城服务中标深圳市龙岗区横岗街道城市管家服务项目，将打造高效能、高质量的环卫一体化服务，实现超一线城市大型城市管家项目突破。
2022年9月，雅生活华东区域与江苏中农集团子公司中匠地产集团合资成立物业管理公司。双方将发挥各自优势，致力于树立淮安物业服务质量与品牌标杆。
2022年11-12月，全国多地遭遇三年来最复杂严峻的疫情，雅生活物业服务团队「逆行者」们再次挺身而出，坚守工作岗位，为业主切实解决生活所需，守护每一个家庭的幸福。
经营状况
2022年，雅生活集团坚持长期主义的信念，聚焦存量市场和周期性波动较小的非住宅服务领域，并延伸了产业服务链，实现管理规模和经营业绩高质量增长，收入结构进一步优化，综合实力不断提升，持续巩固行业龙头地位。
（一）经营业绩
2022年，雅生活集团营业总收入突破150亿，达153.8亿元，同比增长9.2%；毛利润为人民币33.8亿元；净利润为人民币19.3亿元；股东应占利润为人民币 18.4 亿元，企业盈利能力持续保持稳健增长。
图：2022年营业收入及净利润情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
➤ 非周期性业务
近年来，雅生活集团不断夯实服务质量核心，巩固市场战略定位，专注内生增长能力建设，持续聚焦非周期性业务板块，实现高质量、可持续发展。2022年，物业服务、业主增值服务和城市服务三大非周期性业务整体营收为人民币136.6亿元，同比增长21.7%；非周期性业务毛利为人民币29.7亿元，同比增长7.9%。其中，雅生活集团物业服务费收入为人民币100.3亿元，同比增长15.8%；城市服务收入为人民币13.2亿元，同比增长88.3%，盈利能力进一步增强。
图：2021-2022年非周期业务收入及毛利润变动情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
➤ 管理项目规模
截至2022年底，雅生活集团的在管总建筑达545.8百万平方米，较2021年（488.9百万平方米）同比增长5693万平方米，增长率为11.6%，大幅高于百强企业平均水平（64.0 百万平方米），持续巩固行业领先地位。
图：2022管理项目规模情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
（二） 服务领域
雅生活集团坚持市场化发展战略，聚焦核心业务发展，持续延伸服务场景，积极布局全产业链，创新探索增值服务生态圈。目前，雅生活集团已形成物业与生活服务、公共与企业服务、城市运营服务、社区商业四大业务类型。
➤ 物业与生活服务
雅生活住宅物业服务涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产等多种业态。近30载沉淀，以港式物业管家式服务为核心，以住户居住品质为依归，为每位客户的雅致生活保驾护航。
· 旅游地产领跑者
雅生活的旅游住宅物业服务规模位列行业第一。旅游地产服务项目超20个，覆盖广东、海南、云南、湖南等多个区域，获得“旅游地产物业管理领先品牌”等称号，是《旅游地产物业管理服务标准》(团体标准)起草单位。
· 高端大盘专家
自1997年接管中山多个超大盘项目以来，雅生活一直是中国高端大盘物业服务的专家。目前，雅生活服务的超百万管理面积的大盘项目有10个以上，包括广州雅居乐花园、剑桥郡，中山雅建花园、凯茵新城，惠州惠阳雅居乐花园，河源雅居乐花园等。
· 奢华豪宅管理者
雅生活一直专注于奢华豪宅的物业服务创新与管理。历经29年的发展，雅生活结合用户的实际需求，推出各类定制化服务，以港式服务的奢华标准，运用智能科技的创新技术以及奢华豪宅的丰富经验，缔造一流的管家式服务体验，让业主尽享奢华生活。
➤ 公共与企业服务
雅生活集团专注于公共服务与设施管理，可为旅游景点、政府机构、产业园区、公众场馆、商业物业、教育、交通、医疗等多种非住业态，提供一体化综合物业服务及定制化专业物业服务，拥有丰富的公共项目服务经验，建立了专属公共管理模式，确立了公共物业专业化管理的领先地位。
图：雅生活集团公共与企业服务内容
➤城市运营服务
雅生活城市运营服务以国家发展战略为指引方针，搭建涵盖城市、县镇、乡村三大领域的完整城市服务体系，将先进的管理运营经验应用到城市服务领域，实现城市治理体系完善、城市管理效率和城市治理能力提升，在环卫作业、垃圾分类、园林绿化、街容街貌整治、交通综合整治、智慧安防等各个条线引入专业解决方案，提升专业化水平。
图：雅生活集团城市运营服务发展模式
➤社区商业
雅生活社区商业业务基于物业服务浓度重构交易场景，实现智慧化、健康态的生态服务能力。围绕生活服务，以市场化为主题，聚焦产业孵化。通过平台化运营及专业化运作，实现全链条覆盖、全生活场景打造、为客户提供全生命周期服务。
图：雅生活集团社区增值服务生态平台
（三）区域布局
雅生活集团坚持市场化发展核心战略，深入贯彻“一城一策”的策略，深耕区域、做强核心，管理规模实现高质量增长。截止 2022 年末，集团在管项目达到4,532 个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及223个城市。在管项目面积按照区域划分，其中33.8%位于长三角城市群，19.6%位于粤港澳大湾区，9.4%位于山东半岛城市群，7.6%位成渝城市群，其余分布于中国其他区域；按城市线划分，其中 31.0%位于新一线城市群，21.8%位于一线城市群，21.6%位于二线城市群，其余分布于三线及以下城市群。
图：雅生活集团业务版图
物业服务特色及优势
➤ 强强联合，多品牌融合驱动发展
上市以来，雅生活紧抓行业整合升级机遇，积极发展第三方外拓及收并购整合，先后与绿地物业、南京紫竹物业、青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、广州粤华物业、深圳龙城服务、上海明华物业、上海科瑞物业、山东宏泰等多个优质物业企业缔结战略合作关系，实现了规模和效益的跨越式增长，同时也构建了全业态覆盖的品牌生态体系，品牌溢价大幅提升。
除了深耕主营业务，雅生活还不断拓宽服务的广度，先后携手陕西明堂、北京慧丰清轩、大连明日等国内领先城市综合服务企业发力智慧城市服务领域，在“城市大管家”的道路上走得坚定且卓有成效。
增值服务赛道的布局成效也同样抢眼。雅生活围绕社区及家庭服务场景，不断丰富产品组合，持续提升服务专业化及市场化水平。2021年，雅生活与全国中高端家政品牌“51家庭管家”达成战略合作，并自主孵化大湾区头部幼托品牌“乐鲸灵”，未来3-5年内将孵化多个拳头产品，实现细分赛道全国领跑。
在“强能力，重融合”的方向指引下，雅生活集团秉承开放、赋能、共建的理念，以大区发展为核心，坚持业务先行，走出了一条富有雅生活自身特色的融合新路径，也为雅生活的持续高质量增长奠定了坚实基础。
图：雅生活集团“品牌矩阵”
➤ 坚持全业态协同发展，全国化布局成效卓著
规模扩张、多元发展是当下物企破圈前行的核心竞争力。2022年，雅生活集团持续深耕优质区域，通过不断提升核心城市项目密度，有效实现了规模化、集约化管理。截至2022年12月31日，在管项目达到4,532个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区共223个城市，其中在管面积74.4%集中于一、二线城市。在管面积按区域划分，33.8%位于长三角城市群，19.6%位于粤港澳大湾区，9.4%位于山东半岛城市群，7.6%位于成渝城市群，其余分布于中国其他区域。可以看出，雅生活集团全国化布局已经卓有成效。
此外，雅生活积极延伸产业链布局，加大在各类细分业态的市场拓展能力。年内，获取约40个年化合同金额破千万的超大型标杆项目，包括上海虹口北外滩海泰园、杭州亚运会萧山馆、广州番禺图书馆新馆、汕头大学、广西民族师范学院、成都和昆明等地轨道交通等覆盖多个细分赛道，持续巩固雅生活多赛道、全业态布局优势。同时，雅生活与中车交通、中匠地产等国企达成战略合作，强强联合，在大型企业、金融机构、园区综合服务等领域亦取得重大突破，获取包括中车交通汾湖星舰超级工厂、国家开发银行稻香湖数据中心、武汉国家开发银行、中广核上海科技园等优质项目，携手服务国家级样板工程。在城市服务领域，雅生活集团深耕一二线城市，年内获得年化合同额过亿的龙岗区横岗街道城市管家项目以及多个大型城乡一体化项目，持续拓宽服务边界。
图：雅生活集团部分中标项目
➤ 匠心品质打造行业标杆，科技赋能运营管理提质增效
服务品质和创新能力是支持物业行业发展的基础和核心。雅生活集团一直不忘初心，躬耕品质，以匠心服务引领行业标准。2022年，雅生活集团以提升业主满意度作为首要任务，全面落实集团、区域、城市公司、项目四级品质管控机制，持续推进焕新服务体验的“五分行动”，开展“亮剑行动”，覆盖全国五大区域，推进项目品质检视、短板帮扶、问题销项、管理复盘PDCA快速闭环，持续夯实质量管理体系，致力于用细节彰显服务品质，以匠心打造美好生活。年内，凭借一流的服务品质，雅生活及旗下成员企业在管的广州雅居乐中心、海南雅居乐清水湾、深圳市民中心、中华艺术宫和武汉大学等多个项目均荣获行业标杆项目荣誉称号，展现服务水平新高度。
图：雅生活集团生产运营管理系统
为顺应行业智能化升级趋势，雅生活不断加强智慧化建设，对内升级一体化信息系统架构，推动经营单位和服务场景之间的打通与融合，提升智慧运营及管理能力，助力运营降本增效。对外借助头部企业科技力量，携手众畅科技、朗新科技等企业开启数字产业战略合作，就能源数字化及双碳产业布局、智慧社区运营及服务、节能社区打造等领域进行深耕，进一加强专业服务品质与效率，成功提升空间资产试用率及业主满意度。
结语
2022年，雅生活集团坚持市场化发展核心战略，全方位深耕多元赛道，持续聚焦非周期性业务，管理规模和业绩实现高质量增长。展望未来，雅生活集团将继续坚持长期主义，秉承“树品牌、稳发展、强能力、促融合”战略，坚持以市场化导向，精益求精，躬耕品质，以匠心服务引领行业标准，成为中国卓越的品质服务运营商。
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