[摘要] 从成交套数占比变化上看，与2022年1-5月相比，2023年1-5月30个代表城市中，18个城市90平以下产品成交套数占比下降，15个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为11个。在120平以上改善面积段中，21个城市120-144平产品成交套数占比提升。
本月要点概览
一、住宅产品结构特征
· 从成交套数占比变化上看，与2022年1-5月相比，2023年1-5月30个代表城市中，18个城市90平以下产品成交套数占比下降，15个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为11个。在120平以上改善面积段中，21个城市120-144平产品成交套数占比提升。
· 从热点城市成交结构看，2023年1-5月，上海90平以下产品成交套数同比下降4.6%，90-200平产品成交套数同比增长61.9%；成都90平以下产品成交套数同比下降38.6%，90-200平产品成交套数同比增长8.3%；东莞90平以下产品成交套数同比增长27.9%，90-200平产品成交套数同比增长65.8%。
二、房企产品动态
· 5月30日，中交地产2023品牌战略发布会于上海召开，现场发布中交地产《ESG报告》、“M+交享生活体系”、《品牌战略白皮书》、中交服务“交心服务体系”及思源兴业核心业务赋能体系。
· 5月6日，象屿地产举行三十周年品牌发布会，现场介绍2023年象屿地产战略布局、业务版图及品牌理念，同时对象屿同进·虹桥嘉悦府项目进行价值解读。
三、房企产品系解析
40年来，越秀地产已在全国开发大型住宅项目300多个，目前形成了“和樾府系、天字系、悦字系、星汇系、TOD星系”等多元化住宅产品体系。
四、产品设计亮点
· 建筑立面：天津金地水西印项目以现代技法转译飞檐、斗拱、榫卯等传统元素，形成项目独特符号。
· 园林景观：成都华润·中環天序项目以“奢雅东方”为设计理念，通过打造八大主题场景提升景观调性。
· 精装设计：苏州绿城·云庐项目室内百余项精装细节，打造库式玄关、餐边柜、橱柜等复合收纳空间。
· 户型设计：成都保利怡心和颂项目143平户型面宽超16米，中西双厨及横厅设计拓展家庭社交空间。
五、优秀项目解析
宁波中海·江東兴樾项目位于宁波市鄞州区，规划5栋10-11F小高层和7栋17-26F高层，全案共584户。建筑立面上，汲取宁波“宝顺号”船帆折线美感，并采用斜切铝板和塔冠造型，整体打造高辨识度的立面形象。园林景观上，项目以新造型主义为灵感，营造移步异景的“安缦式度假花园”效果。户型设计上，打造114平“均好型正三房”户型，超80%得房率，南向约12.65米采光面，南北次卧均达到约3米开间，满足三代同堂的空间需求。
住宅产品结构特征
1、全国30城成交面积段分布
与2022年1-5月相比，2023年1-5月30个代表城市中，18个城市90平以下产品成交套数占比下降，17个城市90-120平产品成交套数占比下降，15个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为11个。在120平以上改善面积段中，21个城市120-144平产品成交套数占比提升。
图：2023年1-5月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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2、热点城市结构特征
（1）上海1-5月成交结构特征
从成交面积结构看，2023年1-5月上海90平以下刚需型产品成交5145套，同比下降4.6%，成交套数占比为13.8%，较2022年同期下降7.3个百分点。90-200平产品成交31028套，同比增长61.9%，成交套数占比83.1%，较2022年同期上升8.0个百分点。
从成交总价结构看，500-1000万中高总价段产品成交15509套，同比增长67.9%，成交套数占比提升5.3个百分点。1000万以上高总价段产品成交6699套，同比增长59.4%，成交套数占比提升1.4个百分点
图：上海商品住宅成交面积结构
图：上海商品住宅成交总价结构
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（2）成都1-5月成交结构特征
从成交面积结构看，2023年1-5月成都90平以下刚需型产品成交4297套，同比下降38.6%，成交套数占比6.3%，较2022同期下降4.4个百分点。90-200平产品成交60127套，同比增长8.3%，成交套数占比88.3%，较2022年同期上升3.5个百分点。200平以上大户型产品成交3655套，成交套数占比提升至5.4%。
从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比47.1%，较2022年同期下降12.8个百分点。200-500万产品成交套数占比较2022年同期提升11.4个百分点。500万以上产品成交套数占提升至6.6%。
图：成都商品住宅成交面积结构
图：成都商品住宅成交总价结构
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（3）东莞1-5月成交结构特征
从成交面积结构看，2023年1-5月东莞90平以下产品成交2067套，同比增长27.9%，成交套数占比16.7%，较2022年同期下降4.0个百分点。90-200平产品成交9634套，同比增长65.8%，成交套数占比77.7%，较2022年同期上升3.1个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.6%。
从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比8.8%，较2022年同期下降9.2个百分点。200-500万产品成交套数占比72.2%，较2022年同期提升1.9个百分点，500万以上产品成交套数占比提升至19.0%。
图：东莞商品住宅成交面积结构
图：东莞商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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房企产品动态
1、2023中交地产品牌战略发布会
5月30日，中交地产2023品牌战略发布会于上海召开，本次发布会以“时代交筑·大道行远”为主题，介绍了中交地产近年来的发展成就，并相继发布中交地产《ESG报告》、“M+交享生活体系”、《品牌战略白皮书》、中交服务“交心服务体系”及思源兴业核心业务赋能体系，全面展示了中交地产的成长力、发展力、产品力、交付力及服务力。
图：中交地产战略发布会现场及M+交享生活体系
2、象屿地产三十周年品牌发布会
5月6日，象屿地产以“我们看到了幸福”为主题举行三十周年品牌发布会，现场介绍2023年象屿地产战略布局、业务版图及品牌理念，同时现场对象屿地产上海第五座“府系”产品——象屿同进·虹桥嘉悦府项目进行价值解读，据介绍，项目二期超1500平恒温泳池会所已实景呈现并正式启用。
图：象屿地产发布会现场及虹桥嘉悦府项目效果图
房企产品系解析
40年来，越秀地产已在全国开发大型住宅项目300多个，目前形成了“和樾府系、天字系、悦字系、星汇系、TOD星系”等多元化住宅产品体系，致力全方位、多维度满足人民对美好生活的需求。
表：越秀地产主要住宅产品系
和樾府系代表项目：南京越秀·和樾府
项目简介
南京越秀·和樾府项目落址于南京建邺区河西中新城科技园，规划6栋高层住宅，全案共420户。立面上，采用大面积玻璃窗及干挂铝板，框体细节上采用45°斜切方式，结构及风格更为简洁。园林上，以《金陵四季图》为设计蓝本，通过“层、林、图、锦”四大设计手法，打造“两轴四园一带”景观园林。社区配置约1000平会所，涵盖恒温泳池、健身、私宴、儿童活动阅览等多功能区域。
图：南京越秀·和樾府项目效果图
175平户型设计亮点
宽幕横厅：客厅开间6.2米，与餐厨形成通透的联动空间，且餐厅配置飘窗，实用性强。
联动阳台：南向窗墙比约0.4，双阳台面宽9.4米，提升室内空气流通效率及采光效果。
南向双套房：主卧套房配置270°转角飘窗，客卧套房次卫朝南并带有飘窗，全屋三卫均为明卫。
中西厨设计：L型厨房采用移门设计，并配置岛台，提升空间利用率。
图：南京越秀·和樾府175平户型图
产品设计亮点
1、建筑立面：以现代技法转译飞檐、斗拱、榫卯等传统元素，形成项目独特符号
天津金地水西印：项目将中国传统元素与当代建筑巧妙结合，以现代技法转译飞檐、斗拱、榫卯等传统元素，屋顶效法故宫对称格局及庄王府“官帽”，且借鉴传统飞檐中的“冲三翘四”形式（“冲三翘四”多用于明清北方官式建筑，即翼角部分的角梁呈“冲出”与“起翘”的态势），提升整体立面气质。建筑首层采用石材保温一体板，增强建筑基座的厚重感，标准层采用米白色仿石漆及灰色质感涂料，搭配金属线条，勾勒出横向的延伸感。
图：天津金地水西印项目建筑工法示意
2、园林景观：项目以“奢雅东方”为设计理念，通过打造八大主题场景提升景观调性
成都华润·中環天序：园林示范区以“奢雅东方”为设计理念，整体呈现外奢内雅的景观气质。内部院落空间打造八大主题场景，层层递进式赋予景观独特的空间感受与场景调性。典雅风格的展示区门头形象营造仪式感与尊贵感，金属格栅与厚重的奢石相结合，体现东方美学质感。连廊增加幕帘设计，增强空间通透感。庭院水系景观采用金属丝线将山水纹大理石与毛石及叠水相交融，提升景观精致感。
图：成都华润·中環天序项目园林效果图
3、精装设计：百余项精装细节，打造库式玄关、餐边柜、橱柜等复合收纳空间
苏州绿城·云庐：项目打造玄关柜、餐边柜、800库（209平户型）等空间，在传统柜式收纳上进行创新，实现大容量、更便捷的储物功能。项目引入智控系统，运用物联网等技术实现智能灯光控制、暖通控制等，还集成语音控制、安防报警等功能。室内吊顶嵌入金属线条设计，顶部定制回光灯槽，冰白玉岩板背景墙搭配暖黄色灯带，营造精致的氛围感。厨房移门定制上轨道模式，并以质感的金属门框，搭配苏绣元素夹丝玻璃，卫生间内打造成品淋浴房，同时增设暖风机、电热浴巾架，实用性强。室内多采用一线精装品牌，如高仪卫浴、大金空调、松下新风等。
图：苏州绿城·云庐样板间精装实景图
4、户型设计：143平户型面宽超16米，中西双厨及横厅设计拓展家庭社交空间
成都保利怡心和颂：143平户型四室朝南，南向面宽超16米。约4平米的独立玄关承载收纳需求，同时保护家庭隐私，增加空间层次感。超40平米的LDK横厅，洄游式动线设计拓宽家庭社交空间。6.8米宽景阳台拉伸客厅尺度，提升采光效果。主卧小家化套房设计，开间3.6米，并配有步入式衣帽间及酒店式连体双台盆，飘窗一侧与开间同宽，且与书桌交连，扩展卧室空间和功能。X空间可作为书房，亦可结合客餐厅，打造横厅空间。
图：成都保利怡心和颂143平户型图
优秀项目解读
中海·江東兴樾项目位于宁波市鄞州区，由中海地产开发，项目建筑面积约11.0万平，容积率为2.6，共规划12栋小高层、高层产品，全案共584户。社区整体呈围合式布局，楼栋以阶梯式上扬的方式排布，兼顾每栋楼的采光效果。项目主力户型为114㎡三居、139㎡四居、168㎡四居。
图：中海·江東兴樾项目鸟瞰图
作为中海高端“兴”系的首个作品，建筑立面采用现代简约风格，汲取宁波“宝顺号”船帆折线美感，并采用斜切铝板和塔冠造型，配以大面积玻璃幕墙和全封闭式阳台，呈现高窗墙比，整体打造较高辨识度的立面形象。
图：中海·江東兴樾项目建筑效果图
景观规划上，项目以新造型主义为灵感，贯穿6大礼序空间2大功能空间，错落有致的秩序布局，营造移步异景的“安缦式度假花园”效果。项目匠造约2.3万平中央景观，通过“一环两轴”串联多重空间群落，并以中央会客厅、1个全龄主题场地、3个共享邻里花园、5大主题架空层为载体，设置全龄互动空间。
图：中海·江東兴樾项目景观图
114平户型三室两厅两卫，一梯两户设计，超80%得房率。空间上不同于“储藏间”、“小书房”等形式的三房设计，为均好型正三房户型。布局上三室朝南，南向约12.65米采光面。约6.25米横厅设计，阳台与横厅等宽，保证室内通风、采光及观景效果。主卧套房开间约3.4米，配置L衣柜空间、独立卫浴、观景飘窗。南北次卧均达到约3米开间，满足三代同堂的空间需求。
图：中海·江東兴樾114平户型图
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