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北京二手房降价90万卖不出去、杭州二手房卖不掉房东开始焦虑……券商:实际有效挂牌并不严峻

金融界   2023-05-26 15:05

[摘要] 伴随着前期积压的购房需求释放完成,4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑,购房者置业情绪下降,根据中指数据,4月,重点100城成交面积环比下降超两成。

“这个月比4月还要差,腰斩都不足以形容。”北京某头部中介机构和平街片区的负责人对媒体介绍,每年5月,二手房市场的成交量会有所回调,但月成交量一般不会低于60、70套,然而这个月还不足10套。

“地坛北里有一个一层的双南小两居,装修确实很好,之前这个户型均价大概在750万-780万元,业主最开始挂牌的时候一定要挂到880万+。”上述负责人表示,不切实际的报价后再降价反而不利于成交,“现在这套房子一个月内降了小90万元,依旧没能成交。”

二手房销售不畅、挂牌量大增的消息,近期不断见诸报道,#杭州二手房卖不掉房东开始焦虑#昨日冲上热搜。杭州机构研究院数据显示,杭州二手房网签量已经结束了短暂的攀升态势,上个月网签7635套(含住宅、商业、车库、写字楼等),环比3月份下跌30%;4月份住宅网签均价为32905元/方,环比3月份增长3.3%。

数据显示,截至5月22日,杭州市区(含临安、富阳)二手房成交量仅4300多套,预计5月最终成交量将在6000套左右,相比3月的上万套大幅下滑。

5月前三周重点9城二手房周均成交套数较4月周均下降超20%

中指研究表示,伴随着前期积压的购房需求释放完成,4月以来主要城市的新房二手房市场活跃度普遍出现下滑,购房者置业情绪下降,根据中指数据,4月,重点100城成交面积环比下降超两成,低基数下,同比增长超40%;重点15城二手住宅成交约1370万平方米,环比下降16.3%,同比增长近8成。

进入5月,市场延续环比回落态势,企业推盘节奏亦明显下滑,前三周,重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。

5月前三周,重点9城二手住宅周均成交套数较4月周均下降超20%(同口径新房下降21%),北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。

上周(5月15日-5月21日),重点城市成交套数环比基本持平,同比增幅略有收窄至53%。从绝对量上看,上周重点城市二手住宅成交量仍处于相对高位,市场保持一定活跃度。

北京二手房降价90万卖不出去、杭州二手房卖不掉房东开始焦虑……券商:实际有效挂牌并不严峻

二手房挂牌量多增深层次原因 实际有效挂牌并不严峻

部分城市二手房挂牌量增长速率较快,挂牌价指数连续走低。中国二手房市场目前到底发生了怎样的变化?

民生证券宏观团队近期调研两大板块二手房市场,上海以及环沪经济带城市(杭州、苏州、太仓)以及中部长江经济带城市(武汉、宜昌、枝江、长阳)发现,市场对当前真实二手房挂牌格局存有两点认知偏差。

第一,二手房挂牌新增供应总体而言没有井喷,二手房供给相对稳定。

调研反馈,数据上看2020年疫情之后,二手房挂牌量延续增长,但事实上每月新增供应整体维持稳定,当前二手房供给整体处于正常的放量节奏。

从挂牌住宅的类型来看,刚需盘和小面积改善的挂牌量仍占主要比例。投机盘抛售并不普遍,说明当前二手房交易市场仍处在相对稳定的状态。

第二,局部板块挂牌量看似异常增多,主因三点扰动,并不意味着供给多增。

调研过程中,局部区域挂牌貌似“激增”,但深入分析之后我们发现这一挂牌量“貌似多增”有几处深层次原因:

(1)多处挂牌。近期成交周期拉长之后,部分业主基于推进售房考虑,会选择多个平台同时挂牌以及多次调整价格重新挂牌。这会造成数据上重复计算,这会夸大挂牌量的数据表象,但实际上这部分房源并非新增供应。

(2)成交周期拉长。部分业主并不急于当下就出售房产,但因市场成交周期长,选择当下挂牌来应对成交周期拉长现实。这种情况下,这部分业主的挂牌并不意味着当下真实售房意图,而是需求回落导致存量挂牌量较大。这也能解释为何成交周期拉长之下,挂牌量增多但未同步对应二手房价格快速下降。

(3)二手住宅外网展示限制放松。依据调研反馈,一些房屋从房屋中介内网转移到外网挂牌,造成了挂牌激增表象。这种情况下,二手房挂牌数量多增并不意味着新增供应放量,而是原有供应从内网转移到外网,挂牌量数量表面上扩大。

第三,二手房挂牌动机趋于多元化,这些挂牌反映出当下地产若干新现象。

(1)本地改善性需求。刚需和小面积改善住宅的业主,倾向于置换本地大面积改善住宅以及打新,所以刚需和小刚改挂牌占比较高。

调研城市对该信息皆有反馈,这一现象在杭州等一二手价差较大、刚改需求较旺的地方更明显,这说明仍然存在部分改善型住房需求。

(2)异地改善型需求。三四线城市刚需和小面积改善住宅的业主,倾向于置换省会城市住宅。这说明中部省会城市对省内人口流入仍存在一定吸引力。

(3)变现需求。变现需求的原因主要有几种情况,一是资金链压力,二是收入预期不稳定,三是变现用作他用(如子女教育投入);上海、杭州、苏州以及武汉等地对该情况反馈较充分。这说明当前宏观经济形势对部分居民的收入产生了影响,以及市场仍然存在部分变现需求。

(4)人口流出。人口流出的问题考虑产业迁出(苏州、太仓)以及外籍人口流出(苏州、杭州、上海)。这说明当前国际形势对部分城市的房地产市场产生了一定影响。

民生证券认为,实际有效挂牌并不如预期严峻,但由于各种原因挂牌表象扩大。同时一些新的挂牌现象,值得进一步关注。

北京二手房降价90万卖不出去、杭州二手房卖不掉房东开始焦虑……券商:实际有效挂牌并不严峻

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