两部门发文中介机构要合理降费！中介费会降吗？

一套二手房买卖，中介费动辄几万元甚至几十万元，中介费偏高一直是被吐槽的焦点。

这个问题国家也注意到了，住建部、市场监管总局前天公布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出，中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。前天我们在【京房字号外】上已经推送给大家。

这两天，不断有粉丝在问，这个《意见》是否能带来中介服务计费的变化？中介费是否会降低？对于这些大家关心的问题，今天就给大家详细分析一下。

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首先，从这次两部门的《意见》可以看到，关于中介费偏高的呼声得到了重视。

两部门表示，中介对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。但近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

如果换成简单的话来说，就是中介在房产交易中是有重要作用的，也应该收费，但有些中介收费太高了。

的确，老百姓买房子已经很贵了，又要支付高昂的中介费，这无疑了加重大家买房的负担。降低中介费无论是切实减轻群众买房负担，还是促进房地产交易，都会起到作用。

这次两部门从规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展的角度上，提出了一系列的意见。

当然，最重要和最受关注的还是中介费问题。

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看一下两部门意见的具体表述。

要合理确定中介服务收费。房地产中介服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

这段话表达了四重意见，一是中介费本身是市场行为，是交易各方（买卖双方、中介机构）来协商确定的。

这一点我们早就说过，中介费是一个市场调节价，已经没有所谓的政府定价或政府指导价。

早期，中介费的确是有政府指导价的。不过在2014年，国家发改委、住建部联合发布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》后，主要城市对于中介费率已经没有严格限定了。

比如北京和上海都是在2015年取消或废止了所谓的指导价，中介费这一块儿是由市场调节，协商确定。

总体上看，中介费的市场调节价是大方向，目前不会有变化。否则这次出台《意见》的部分，就要有价格管理职责的发改委在其中了。

二是中介要合理降低中介费。

目前，北京的中介费率最高为2.7%，有些机构的中介费可以有一定的折扣。外地一些城市中介费率高的能达到3%，甚至个别还有双边3%，也就是6%的。两部门的意见中，并没有明确指出何种费率算高，但像刚才说的那些高费率，显然是应该合理降价的。

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三是鼓励阶梯、分档定价。总价越高的房子，交易的中介费率要更低。

其实，分档定价在早前有指导价的时代是存在的。比如1997年，北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》中，对于中介费的收取明确了标准，买卖方面是按成交价格总额分档累进计收的。

到了2011年，北京市发改委发布《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，降低了中介费标准。

500万元以下房款的二手房交易，中介服务费标准从2.5%下降到2%；

500万元以上、2000万元以下房款的二手房交易，中介服务费标准为1.5%；

2000万元以上、5000万元以下房款的二手房交易，中介费服务标准为1%。

虽然随着2015年实行市场调节价后，这一指导价已经作古。但其实各中介在实操中，也会根据每套房屋的成交总价，有对费率阶梯和中介费封顶等方面的实操，总价越高的费率越低，比如头部中介就有中介费50万元封顶一说。

可以看出，分档计价肯定还是未来中介费调整的方向。

四是引导买卖双方分担中介费，而不是买方一家来掏。

目前国内包括北京在内的大部分城市，中介费大都是买家一方来支付的。也有一些城市是买卖双方各自承担，比如上海链家的房屋买卖中介费是3%，买家卖家各自承担一半，但实际交易中，几乎都是买方承担了3%的中介费，卖方承担费用的情况很少。

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总结一下，首先中介费是一个市场调节价，除非是再度实行政府指导价管理，否则直接限定价格不太实际。因此政府做的主要是加强管理，规范中介机构的服务。中介费的定价上，需要的是中介机构的响应。也就是根据中介服务和市场情况，不追求利润最大化，而是收取质价相符的中介费。

而两部门这次的意见明确表达了政府的态度，中介机构肯定不会“无动于衷”，所以中介费降价的未来是可期的。当然，这可能并不是一个一蹴而就的事情，需要一个消化的过程。从实操来看，分档计价这一点，是最容易实现的，毕竟之前就有实践的基础。

另外，市场的变化也是将来中介费变化的客观动因。毕竟，这是一个市场行为，更多的需要市场调节。中国房地产的前20年里，房地产市场是一个快速发展的时期，这一时期二手房交易更多时候是卖方市场，这也是之前中介机构敢于高收费的原因之一。

再拿双边计费来说，因为卖家在交易中更强势，因此实操中中介费大都由买家来全部承担，即便是像上海等城市是双边收费，但实操中绝大部分还是买家承担。

但如果换一个角度，假设将来变成了买方市场，买家在交易中更强势了，那么起码双边计费这个问题上，买家就会有更高的地位、更多的话语权。上海现成的例子也有，有卖家着急卖房的，还是会承担一部分中介费。

另外，两部门还提出了一个严禁操纵经纪服务收费的概念。这主要防止行业巨头利用本身市场地位来高价收取中介费。

两部门表示，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

最后还有一个问题，就是中介费这个问题，根本还是刚才说的质价要相符。

之前和不少粉丝交流时，大家的普遍观点是中介费的虚高，主要是与中介提供的服务不相符，简单来说，就是认为中介的服务不值这个价格。

其实，相比于价格，规范中介服务才是对于这个行业最需要的。

在这一点上，也可以看出这次两部门的良苦用心，十条意见中的绝大部分内容，都是围绕着规范中介服务，提升管理上。不过还是那句话，两部门提出了的是原则性的意见，接下来细化和实操，还是有很长的路需要走的。