2023年1-4月拿地与销售走势总结

总体表现：销售额继续保持增长，拿地表现疲软

TOP100房企累计销售额自2022年来增速首次转正，但总规模仍处于低位。根据中指研究院《2023年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示，2023年1-4月，TOP100房企销总额为23934.6亿元，同比增长12.8%，继续保持增长。其中TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。4月，前期积压需求集中释放后，当前部分重点城市市场活跃度有所下行，导致环比有所下降。

图：2021年至2023年1-4月TOP100房企累计销售额及增速情

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各阵营房企销售均有提升。一方面，其中，TOP10房企销售额均值为1023.1亿元，较上年增长17.1%；TOP11-30房企销售额均值为337.8亿元，较上年增长18.5%，增速最快；TOP31-50房企销售均值为155.8亿元，较上年下降0.6%；TOP51-100房企销售额均值为76.6亿元，同比增长4.8%。综合来看，各阵营房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，销售额均有一定提升。

房企拿地降幅有所收窄，不同城市“冷热不均”仍然明显。根据中指研究院《2023年1-4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-4月，TOP100企业拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅较上月收窄1.88个百分点，降幅继续收窄。值得注意的是，不同城市“冷热不均”仍然明显，“分化”仍是土拍市场关键词。一方面，根据中指数据CREIS跟踪统计，1-4月非核心一二线城市土拍市场仍以底价成交为主。当前市场热度仅限于部分高能级城市，三四线城市的房地产市场疲软恢复难度仍较大。另一方面，央国企仍是拍地主角，以本轮上海土拍为例，参拍的50余家企业中虽然有近二十家民企，但19宗地块中14块被国企和地方国资竞得。截至4月底，2023年北京住宅用地央国企拿地金额占比近七成，民企中京东、大华获取地块，民企拿地力度整体来仍在低位。

销售分化：央企国企复苏明显，民营企业仍面临较大去化压力

表：TOP50企业2023年1-4月销售情况

从TOP50房企1-4月销售表现来看，央国企销售额同比平均增长近95%，销售面积同比平均增长86.2%。反观民营企业销售额同比平均降低14.3%，销售面积同比平均降低9.3%。综合近两年的销售数据来看，排名较前的房企仍以央国企为主，因为这类企业发展更具韧性，销售端回升速度最快。民营房企扩张动机、能力明显减弱，购房者对于房地产尤其是针对民营企业的信心尚未完全修复。另外，四月除部分重点城市市场仍维持较高成交规模外，多数二三线城市新房成交面积环比降幅较大。考虑到居民收入及就业预期偏弱下，市场进一步恢复的动力不足，民营企业仍面临较大去化压力。

投资力度：央国企仍是拿地主力，民企拿地活跃度提升

图：TOP20拿地企业阵营划分

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央国企仍是拍地主角，根据中指研究院《2023年1-4月全国房地产企业拿地排行榜》，拿地金额TOP10中只有2家是民企，TOP20中有民企6家。去年同期，TOP10中有民企1家，TOP20中民企4家。可以看出，央国企仍是拿地主力，民企拿地活跃度有所提升。以本轮上海土拍为例，参拍的50余家企业中虽然有近二十家民企，但19宗地块中14块被国企和地方国资竞得。截至4月底，2023年北京住宅用地央国企拿地金额占比近七成，民企中京东、大华获取地块，民企拿地力度整体来仍在低位。