北京楼市政策即将放松？“一区一策”在路上

全龄友好项目有望扩围，购房支持政策进一步落位

2022年8月，北京市为中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买适老性住房提供了政策支持，选取昌平区和顺义区的三宗全龄友好住宅项目试点，同时指出“下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设”。政策包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

本次明确“全龄友好购房支持政策相关部门正在会签”，预示着北京全龄友好项目有望扩围，由去年的3个项目向其他平原新城(平原新城包括房山、顺义、昌平、大兴和北京经济技术开发区)扩围，加大力度支持老年家庭住房需求，如降低首付比例、支持子女“接力贷”等，也有利于促进中心城区人口疏解。

“一区一策”或进入落地实施阶段，房山区有望率先试点

从市场角度来看，根据中指数据，2023年1-3月，北京新建商品住宅累计成交177.4万平方米，同比增长14.2%，其中3月，北京新房市场在供应量大幅增长等因素带动下，成交规模同环比继续增长，但整体网签规模处于近几年月度中等水平。一季度，北京二手房累计成交达4.7万套，同比增长28.3%，前期积压需求释放以及购房入学需求入市带动成交量回升。

但值得关注的是，进入4月，北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑，根据中指数据，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8万平方米，较3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56.0%。前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。

落脚在房山区，2017年以来房山区房地产市场整体表现较弱，除2021年外，各年商品住宅成交面积均在50万平方米以下，2022年房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京全市降幅（-25.1%）。2023年一季度，房山区商品住宅成交在低基数以及部分项目集中网签等因素下，同比增长，市场情绪略有修复。但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整体水平。房山区短期库存及出清周期仍较大，截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。

本次北京提出“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”，一方面，去年8月，北京已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，对多子女家庭和职住平衡家庭住房需求的支持是支持刚性和改善性住房需求的具体体现，符合“房住不炒”下的政策导向；另一方面，本次并未提及政策具体举措，但参考全国其他城市以及北京以往出台相关政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面，若政策落地执行，或对市场情绪产生较好带动，有利于提升房山区房地产市场活跃度，巩固市场恢复情绪，加速去化现有库存，同时也有利于北京中心城区人口疏解。

整体来看，当前北京房地产市场情绪出现回落迹象，政策微调的预期在增强，若北京“一区一策”政策正式落地，将有利于北京房地产市场保持较高活跃度，同时信号意义也较为明显，北京“一区一策”有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。