[摘要] 面对宏观环境和地产行业结构性调整所带来的外部压力，金科服务积极寻求破局点，审视自身发展现状，坚持“做有温度的服务，追求高质量的增长”，全面优化治理结构，为长期主义提前布局，坚持多线并行发展，向世界一流的高品质第三方综合服务商奋进。
2023年3月30日，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”，股票代码：9666.HK）发布了2022年业绩报告。期内，空间物业服务与本地生活服务取得新突破。可以说2022年是金科服务发展历程上关键的转折年，面对宏观环境和地产行业结构性调整所带来的外部压力，金科服务积极寻求破局点，审视自身发展现状，坚持“做有温度的服务，追求高质量的增长”，全面优化治理结构，为长期主义提前布局，坚持多线并行发展，向世界一流的高品质第三方综合服务商奋进。
高度独立属性
自我发展精耕未来
面对宏观环境与关联方行业调整，金科服务展现出了优秀民营企业乘风破浪的稳定和坚韧不催的韧性，树立了跨越行业周期的信心。随着博裕投资入驻金科服务，成为金科服务的大股东，金科服务真正意义上成为独立的第三方物业公司，在不受地产行业制约后，金科服务在独立发展的路上奔跑的愈发健康。借用一句“长久锻造的市场化能力以及独立性价值，是我们直面过去和未来的底气所在。”金科服务以大魄力在2022年进行改革，坚持“服务+科技”“服务+生态”战略，沉淀内涵后以高质量向第三方综合服务商转型。
独立造血能力依旧稳健。作为最早将拓展第三方物业项目作为战略核心的公司之一，金科服务在2022年第三方外拓实力依旧不俗。期内，金科服务在管面积为254.5百万平方米，其中独立第三方占比达到57.3%，新增面积约44.46百万平方米，并且新增在管面积中75%来自于第三方，在已公布年报的上市企业中稳居第一梯队，金科服务的市场外拓能力得到充分验证。
规模与区域战略升级。在2022年地产行业承压的情况下，金科服务的规模策略以“追求高质量、可持续增长”为主。为长期健康的发展，金科服务反对跑马圈地的“唯规模论”，主动对业务进行内审工作，在年内集中评估了过往高速发展过程中积累下的低质效及负贡献项目，对潜在风险项目进行系统性撤场，以短期规模增速放缓换取长期优质发展。
图：2020-2022金科服务管理规模情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理
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在区域战略上，金科服务继续深耕西南，做实长江沿线业务，加速核心区域布局。期内，在西南核心区域的在管面积达126.0百万平米，占总在管面积的49.5%，长江经济带区域在管面积达224.5百万平方米，占总在管面积的88.1%，区域密度优势不断体现。
图：2021-2022金科服务按区域划分在管面积变化情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理
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满意度维持高位
服务力基石属性不动摇
金科服务坚持以客户的长期满意度和口碑为导向，加强精细化运营，不断夯实服务力，为优质客户提供质优服务。期内，金科服务以高端酒店、餐饮、不动产及空间服务构筑服务生态，保持在核心城市市场占有率第一，服务质量与业主满意度领跑行业的优异成绩。
针对空间物业服务，金科服务持续打磨基础物业管理业务管理能力，持续迭代服务力，业主满意度与市场口碑提振明显，也正因如此，金科服务在多元业态业务拓展效果良好。住宅物业向街区式物业服务升级，以优质服务获取业主长期信赖，期内收入29.03亿元，同比增长27.21%,占总物业管理服务的79%，较同期占比小幅下降；非住宅业务则通过科技、餐饮的双重加持，精耕一体化企业服务，均衡发力中高端商写办公楼、医院、学校、产业园等业态。
图：2021-2022金科服务物业管理服务按物业类型划分收入变化情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理
针对本地生活服务，金科服务将本地生活作为战略发展的第二增长曲线，差异化深耕万亿级餐饮赛道，充分发挥空间物业的资源协同，内生发展与外部收购并行，团餐赛道战略性提速。
期内，金科服务构建了中高端政企团餐、星级酒店服务、社区餐饮三轮驱动的发展架构，随着团餐业务与非住物业板块的资源协同机制进一步融合，深度挖掘存量客户，为客户提供后勤一站式服务，多维度提升单盘管理效力与效益。并且以中高端政企团餐、星级酒店服务、社区餐饮三轮驱动深度布局万亿规模蓝海市场，实现跨越式增长，逐步呈现龙头态势。
本地生活服务板块涵盖3个子业务，餐饮、酒店管理以及供应链业务，其中餐饮服务2022年收入1.98亿元，同比增长296%，酒店管理服务收入1.40亿元，同比增长324%。而随着疫情逐步放开，叠加旅游与商务活动的爆发式反弹，未来本地生活服务业务有望更上一层楼，与空间物业深度协同发展，构建企业第二增长曲线。
图：2021-2022年金科服务餐饮服务与酒店管理服务收入变化情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理
管理效能再升级
以数据驱动精细化管理。
博裕投资的加入不仅是为金科服务提供资金方面的支持，更是对金科服务公司治理结构实现了全面优化。其一、内外部合作更加紧密，通过升级金科服务的内控工具，丰富管理手段，持续提高了金科服务的公司治理水平，以期长期高效发展。其二、提升公司数字化运营管理能力，进一步完成降本增效。其三、推动人才引进，吸纳更多优秀人才。
同时，金科服务紧紧抓住国家数字化转型升级的机遇，始终坚持科技赋能，聚焦“智能+物联”、“双引擎+碳中和”能力建设。进一步加强以数据驱动的精细化运营管理体系，加强项目智能化运营、外拓投前投后一体化和长期跟踪考核、实时经营绩效和财务指标考核管理等方面的能力，持续提升管理效能、人均效能。
经过多年的沉淀和研判，云城100和TOS系统已经陆续在全国落地，数智化、可视化、智能化的科技实力在行业已处于领先水平。随着物联网、TOS空间操作系统及城市时空引擎三大核心业务的不断优化和丰富智慧物业解决方案，项目运营质效、人均效能进一步大幅提升。
结语
在面对市场波动，行业重归冷静的时期，金科服务以稳健与韧性的姿态积极应对，展现了优质优秀民营企业的担当。
未来，金科服务将坚定践行“有效增长”的可持续发展理念，多元业务并行发展，以多维度核心竞争力，锻造市场化能级独立性价值，迎接未来的新挑战。
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