不动产私募投资基金试点启动，对房地产市场有何影响？

2月20日，证监会网站消息，证监会启动了不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。

证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。

易居研究院研究总监严跃进把当前的不动产私募投资基称为房地产“新私募”。“和‘传统私募’相比，当前的不动产私募投资基金，存在两方面的差异和变化，包括基金设立方面的监管放松、资金投放方面的领域放松。”严跃进指出，“尤其是此类资金可以在一定程度上涉足住房领域，这是我们提及‘新私募’的重要原因。当然这里提及的住房领域是有特定限制的。”

此次对于不动产私募投资基金的试点，明确了其可以投资的领域和范围。政策明确，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

值得一提的是，根据《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的政策内容，存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

“此次政策明确了相关项目必须具备五证，这就排除了在土地招拍挂方面的介入机会，即不动产私募投资基金依然是不能‘直接碰土地’的。”严跃进指出，这也体现了房地产市场“房住不炒”的导向。后续房企也依然不能通过和不动产私募投资基金合作方式，直接进行招拍挂拿地。

“传统的不动产投资和运营，主要是开发商，但其优势在开发不在运营。但当下，房地产开发已经过剩，迫切需要有运营能力的机构出现，让不动产能创造出可持续的现金流，从而实现价值的最大化。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这是私募基金不动产运营的优势，也利于盘活存量资产，为行业提供增量资金。

同时，李宇嘉认为，该政策的发布将带来“存量时代”房地产行业的大浪淘沙，考验的是房子的运营能力。“以前大家可能买房实现上涨收益。以后，买基金份额，就是投资不动产，只有运营好、维护好的房子才能保值增值。”

【记者】周中雨

【作者】 周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端