[摘要] 证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施
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11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出，证监会决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。政策的逻辑在于应用资本市场功能，改善优质房企资产负债表，通过化解风险、防范风险、盘活存量和转型发展，促进房地产平稳健康发展。
证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；恢复H股上市房企再融资；发挥REITs盘活房企存量资产，推动保障性租赁住房REITs常态化发行；开展不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
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中指点评
1、政策思路：利用资本市场改善优质房企资产负债表，防范化解风险、盘活存量和转型发展
第一，“证监会5项措施”逻辑在于应用资本市场功能，改善优质房企资产负债表，解决当前面临的主要问题。政策支持房企股权融资，改善优质房企资产负债表，主要解决的问题是化解房企风险、防范房企风险、盘活存量和支持转型发展。对应的资本市场支持工具分别是并购重组、再融资、发行REITs和不动产私募基金。
图：支持房地产企业股权融资政策思路
第二，标志“第三支箭”正式落地，支持房企融资“三箭齐发”格局形成。支持企业股权融资为“第三支箭”，政策表示恢复上市房企和涉房上市公司非公开方式再融资，标志“第三支箭”正式落地。此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资“第三支箭”落地，表明“三箭齐发”支持房企融资。
2、化解风险：支持并购重组，加快房企风险出清
第一，将加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。政策表示，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。
第二，建筑企业将得到支持，将有建筑企业重组出险上市房企。政策表示，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。将加快房地产企业与上下游建筑企业整合，将有建筑企业并购重组出险上市房企。另外， “金融16条”已提出稳定建筑企业信贷投放，本次政策再度强调上下游企业融资的重要性、合理性，有利于全链条改善流动性紧张的情况。
3、防范风险：支持房企股权融资，防范房企风险
将有效防范房企风险继续扩大。允许上市房企非公开方式再融资，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。表明监管部门支持A股、H股上市房企再融资，促进房企融资恢复，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。
非公开方式定向增发是上市企业再融资的重要渠道之一，而A股上市房企的定向增发一直受到严格审核，难以发挥融资作用。此次松绑为上市房企再打通一条融资渠道。不过资金用途以保民生项目为主，以及补充流动资金、偿还债务。
4、盘活存量：支持房企发行REITs，盘活资产存量
第一，保租房REITs将常态化发行，推动保租房更快发展。政策表示，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，打造REITs市场的“保租房板块”。保租房REITs将常态化发行，有利于开发运营企业提高资金利用效率，更快、更大规模发展保租房。
第二，房企发不动产基础设施REITs将得到更多支持。政策表示，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。将有助于房企盘活存量资产，扩大房企融资方式，有助于改善企业资产负债表。
5、转型发展：利用不动产私募投资基金，促进转型发展
第一，不动产私募投资基金将迎发展机遇。政策表示，开展不动产私募投资基金试点。未来，不动产私募投资基金将迎发展机遇。
第二，利用私募基金盘活经营性不动产，将是房地产新发展模式重要方向。引入私募机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
总的来看，通过改善优质房企资产负债表，股权融资支持，标志“三箭齐发”支持房企融资格局正式形成。将加快化解房企风险，加快房企风险出清，将有效防范房企风险。支持房企发行REITs盘活存量，将有效提高房企资金效率，改善房企负债结构。利用私募基金盘活经营性不动产，将是房地产新发展模式重要方向。以上更多的是融资对供给侧的支持，但是，房地产市场预期的改善，房地产销售的回稳，还需要加大需求侧支持力度，只有房企能够自我“造血”才能维持可持续的发展。
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