盛金石Q3市场研报：最新预算案发布 租赁市场依然强劲

本季度要闻

英国最新秋季预案发布

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英国当地时间11月17日，英国财政大臣 Jeremy Hunt 发布了备受人们关注的秋季 预算，针对当前人们所面对的经济衰退和生活成本危机他表示：“稳定、增长和公共 服务才是英国政府的首要目标。”

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个人所得税最高税率 45% 的起征门槛从 ￡150,000 降低至 ￡125,140 ；石油和天然气 的暴利税将从25%提高至35%；从 2023 年 4 月 1 日起，对于利润超过 25 万英镑 的企业，英国的企业所得税税率将提高到 25% ；23岁以上工人的国家最低工资从 每小时 ￡9.5提升至每小时 ￡10.42。

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今年9月紧急预算案中宣布的印花税削减政策，将在 2025 年 3 月 31 日结束。9 月宣布 的印花税削减政策包括：印花税起征点从 12.5 万镑上调至 25 万镑。同时，针对首次购房者的免税门槛从 30 万英镑提高到 42.5 万英镑。

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资本利得税的免税额将在2023-24年从￡12,300 减少到￡6,000，并在2024-25年再 次减少到￡3,000。

英国宏观经济预测

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受通货膨胀等因素影响（10月英国消费者价格指数CPI同比上涨11.1%—ONS）， 英国第二季度经济萎缩 0.2%，英央行预测未来两年经济发展充满挑战。预算责任办公室（OBR）预测 2022 年英国 GDP 增长4.2%，2023 年收缩 1.4% ，2024 年再次实 现正增长 1.5%。

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英国失业率依然维持在低水平，8月份的失业率为3.5%。预计2023年失业率将攀升 至4.8% （Capital Economics，2022 Nov）。

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最新经济数据和秋季预算发布后，英镑汇率出现“过山车”走势：英镑再预算案发布当时一度调头下跌，然后快速回升，目前汇率基本企稳。兑美元回升至1.19，兑人民币已回升至8.48 （2022年11月18日数据）。

固定房贷利率明年初或降至4%以下

根据Halifax十月份最新HPI报告表明，英国十月份房价对比九月份年增长率从9.8% 下滑至8.3%，平均房价比去年同期减少了0.4%。十月份英格兰大部分地区的增长率 有所减缓。 

11月3日，英国央行第八次加息，加息幅度为0.75%，最终将基准利率提高至3%， 以试图冷却急速上升的通货膨胀率。

英国固定房贷利率下降，明年初或降至4%以下：据英媒最新报道，包括P和 NatWest在内的多家英国银行均在近期下调了其固定抵押贷款利率。根据 Moneyfacts的 数据，英国两年期固定贷款利率在10月20日达到6.65%的峰值（当时市场预计英国明年会加息至6%）， 现在位于6.28%；五年期固定贷款利率也从 6.51% 的峰值降到如今的6.07%。一些抵押贷款经纪人预测，由于加息预期下降，5年期固定抵押贷款利率可能会在2023年初回落至4%以下。 

据房产分析机构JLL预测:新房供应量会持续下跌，全英国在未来5年会面临61万套 住房的供应短缺。伦敦平均每年的新房供应量约为1.6万套，远低于伦敦市政府每年 新建住房5.2万的目标。

租赁市场强劲 供不应求

自八月份以来，英国多家媒体对英国近些疯狂的租赁市场进行了报道，尤其是伦敦 地区。疫情解封遇上英国开学季，伦敦的租赁市场供不应求。

伦敦租房网站 Spare Room 的数据显示，今年夏天伦敦潜在租客数为 106,000 个，但与此同时只有不到 15,000 个房源在租房市场出现。换句话说每7个租客在找1个可出租房源。伦敦市中 心的租金同比上涨了30%，创下新纪录达到636英镑每周。伦敦南部和东部的竞争 最为激烈，每个房源都有至少37位申请人。

Source:Spare Room

房产分析机构JLL预测伦敦租赁市场将在未来几年继续保持强劲，大伦敦未来五年租金增长率为 17.6% ，伦敦中心区域为 19.9% 。

Source:JLL，Nov 2022

英国商业市场增长放缓

美国投资者表现活跃

英国央行(Bank of England)在11月初发布的《第三季度货币政策报告》中 表示，由于“借贷成本上升和不确定性增加”，投资者针对商业地产的需求下 降，交易量减弱，写字楼市场的增长势头正在放缓。尽管活动仍高于 2021 年第三季度，但第三季度全球写字楼租赁比上一季度下降了 5%。 

据《每日电讯报》数据显示，自2022年第三季度以来，美国投资者在伦敦市 区办公室、商铺等商业地产上的投资达到了9.29亿美元(约66.21亿人民币) 约为第二季度的两倍(4.79亿美元)。美国投资者比其他国家投资者在第三季 度表现的更活跃是因为英镑兑美元汇率持续下跌至15%。很多美国投资者因此 迅速出手，投资足迹遍布住宅、商业和工业地产。

除美国投资者以外，新加坡投资者也在过去几个月中连续出手购入伦敦优质资 产。新加坡华人富豪黄遂粲旗下的海峡实业（Hoi Hup Realty）于近日买下 了位于伦敦市中心写字楼Holborn Gate，成交价超过了1.6 亿英镑(约合 13.39亿人民币)。该写字楼位于伦敦一区科技城与金融城的交界，地理位置优越，该楼未来的商业价值不可估量。

上个月，另一位匿名新加坡富商买下了伦敦金融城的总价为950万英镑（约合人民币7934万）的6套高层住宅。该公寓 One Bishopsgate Plaza 也是近年来伦敦金融城难得一见的高层住宅酒店综合体，20楼以下是泛太平洋酒店Pan Pacific Hotel。据悉该 6 套公寓在交房后马上实现满租，再次印证了伦敦强劲的租赁市场。

英国财富传承故事

比英国查尔斯国王还有钱

英国新首相苏纳克

近日，英国新首相苏纳克上任引起了英国各大媒体的密切关注，他不仅是英国史 上首位亚裔首相，还是最年轻且最富有的首相。今年早些时候，苏纳克和他的妻子Akshata Murthy 以净资产 7.3 亿英镑荣登《泰晤士报》年度富豪榜222位。

苏纳克来自南安普顿的一个中产家庭，从小的优质教育资源为他的未来职业道路创 造了一定的财富，他先后在高盛等几家知名公司从事过对冲基金等工作。与苏纳 克相比，他的妻子Akshata Murthy才是真正的低调富豪。苏纳克的岳父 Narayana 是 IT 公司 Infosys 的创始人，该公司主要以软件外包业务为主，为全世 界的政府企业提供IT服务，如今在 50 多个国家拥有近 25 万的员工，且市值达到了 1000亿美元。其中苏纳克的妻子在 Infosys 拥有了价值6.9亿英镑的股份。

值得关注的是苏纳克夫妇在全球拥有一系列的房产，从Santa Monica的豪华顶 层公寓到Yorkshire的庄园。目前，苏纳克一家住在肯辛顿价值700万英镑的五居室别墅里，他在附近还拥有一处位于南肯辛顿的公寓，为2001年苏纳克在高盛任职投资分析师期间购买的第一处房产。

2010年，苏纳克夫妇以150万英镑买下了约克郡附近占地 12 英亩价值 200 万英镑的二级保护区乔治亚庄园住宅。该住宅可 以追溯到 19 世纪，曾经是牧师的住宅，坐落在风景优美的 Kirby 村庄附近。苏纳克夫妇还有一处位于美国加州的价值 550 万英镑的顶层公寓，于 2014 年被苏纳克妻子Murthy从开发商手里抢得。这处房产可以欣赏到太平洋的全景，享有圣莫妮卡最佳钓鱼点的美誉。算上苏纳克在私企拥有的股份，他比除去皇家资产的查尔斯国王还有钱。

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