[摘要] 11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包括十六条具体举措，被称为支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”；14日，银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知
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11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包括十六条具体举措，被称为支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”；14日，银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），进一步明确支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，并对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。
房地产行业作为物业管理行业的上游行业，其发展对物业管理行业有直接影响。加之开发商母公司作为物业企业业务的重要供给来源之一，物业企业与开发商母公司相互持股等“不可分割的关系”，可以说，“金融16条”等利好政策不仅仅是房地产行业的直接利好，也是物业管理行业可持续发展的有力推手。
关联开发商债务雷“被拆”
物业企业后顾之忧解除
从业务上讲，控股股东可以决定公司的战略，有决策权，在人员管理上，控股股东有选择、监督管理者权，对公司董事、监事有提名权等，在财务上，可以进行大股东的股权质押贷款等。大股东尤其是控股股东对企业的重要性不言而喻。截止2022年11月15日收盘，物业服务上市企业第一大股东持股比例超过50%以上的共有40家，占所有上市物业企业的63%。这其中，第一大股东绝大多数为开发商母公司，开发商母公司作为控股股东对物业服务企业的重要性一目了然。
表：部分物业上市企业第一大股东及持股比例
注：数据截止2022年11月15日收盘
开发商债务压力缓解，物业公司价值回归。《通知》全面调整优化房地产金融政策，是稳经济、稳增长的重要举措，意义重大。第一，支持的对象范围广，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，特别是聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。第二，支持贷款、信托等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力；第三，加大利用发债、信托等支持房企融资。
从供给端满足房地产项目合理融资需求，大大缓解开发商资金链压力，债务雷有效化拆，进而也解除了物业公司的后顾之忧，破除物业企业为开发商输血管道，物业得以回归其本身的价值。
保交楼，也就是保业务供给
《通知》强调保交楼，支持开发性政策银行提供“保交楼”专项借款，楼盘落实了“一楼一策”，鼓励提供配套融资支持，配套融资有司法保障，同时，明确配套融资最长有3年的资金投放期限，明确了后续销售款为还贷来源。
保交楼对于物业服务企业来讲就是保业务供给。一方面，非主业增值服务作为物业服务企业的重要业务板块之一，其来源为开发商母公司，目前，多数物业服务上市公司的非业主增值服务收入占比仍较大。从2021年年报数据看，除部分未列明非业主增值服务收入的公司外，52%的公司非主业增值服务收入占总收入的比例超过20%，部分企业该比例超过40%。另一方面，保交楼也意味着物业服务企业基础服务业务的新增长。物业管理企业基本业务就是物业服务，保交楼就意味着潜在在管面积的增长，增量市场仍有空间。
行业本身属性+“雷”拆+业务增长预期
=资本市场应声而起
物业管理行业轻资产、低负债率、稳定现金流、重要民生服务业等行业优质属性从未改变；当下，关联方资金链暂时缓解，不仅有利于房地产企业业务的持续推进，也是对物业企业的债务松绑；另外，物业服务企业的外拓能力在持续增强，社区增值服务也在持续发力，城市服务、IFM等赛道逐步打开，行业发展充满想象空间，行业价值回归理所当然，资本市场也是应声而起。
恒生物业服务及管理指数自11月1日1777点开盘至11月15日收盘，涨幅达77%，最近三日以来，更是在政策的催化下，涨幅超过35%;行业总市值回升至4448.88亿港元，距最低点2967.65亿港元涨49.90%；行业PE达到10.51倍（剔除部分负值）；9家上市物业企业股价走出翻倍行情，碧桂园服务11个交易日涨幅达170.04%，市值达到666亿港元，近3个交易日股价涨幅更是达到了65.83%；旭辉永升服务、新城悦服务11个交易日股价涨幅分别达到169.39%和142.86%，排名第二位与第三位，物业服务企业在资本市场得到了认可。
表：物业板块11月1日低点反弹以来部分物业股股价涨幅
注：数据截止2022年11月15日收盘
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