11月14日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104号）》（以下简称《通知》）,提出允许商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
南方+记者注意到，近期已有多条与房地产金融相关的新政、新规出台。在此背景下，A股、港股的房地产股也迎来了一波大涨。有业内人士分析认为，保函置换作用在房地产行业供给端，结合近期公布的系列政策，将有助于从供需两端发力稳定楼市。
亮点:
支持合理使用预售资金
保函置换金额比例上限为30%
《通知》从12个方面对商业银行保函置换预售监管资金工作进行了规定，并指出发布《通知》的目的是，为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。
根据《通知》，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。
南方+房产频道记者注意到，三部门有关负责人就《通知》进行了答问并在银保监会官网发布。在使用保函方面，有关负责人表示，房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
而在业务风险防范方面，有关负责人指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
有关负责人还表示，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
观点：
有助于房企缓解资金紧张
也可防范银行业务风险
“银行出具保函置换预售监管资金，在年初住建部发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》中已有规定。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从去年以来，各地优化预售资金监管规则，推进保交楼、缓解资金链紧张等方面都有措施。
“但由于开发商存在融资多头、预售资金挪用等问题，当出现债务风险及一致的风险预期时，就发现监管账户的预售资金不够用了。”李宇嘉指出，一系列的连锁反应导致了预售资金监管账户被锁死无法灵活运用。此次提出以银行保函来置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，预售资金账户内的重点监管资金（等于项目竣工交付需要的额度），就可以释放出来了。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样指出，该《通知》对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。
保函置换来的预售资金在使用上有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”。“过去有些地方比较僵硬，只限定为‘盖楼’。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。”
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，相关政策在为优质房企提供资金流动性支持的同时，也可防范银行的业务风险。
陈文静认为，《通知》一方面明确了商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险，短期看优质房企预售资金的使用效率将提高，也将一定程度缓解企业资金压力。另一方面也对商业银行开具保函提出明确条件限制，明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险。
相关：
近期多轮政策出台
地产股触底反弹？
南方+记者注意到，在此次《通知》发布之前，房地产行业已经迎来多轮新政出台或原有政策调整。
11月8日，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，从覆盖民营房企融资、支持方式与规模、与房企债券融资增信工作等层面阐述了相关内容。
11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，加大对民营房地产企业增信服务力度，以实际举措支持民营房企发债融资。
而就在前两天，多个平台传出了一份由央行、银保监会发布的文件，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等六个方面提出了16项措施，也被业内称为“16条”。不过截至目前该文件的消息来源仍不明确，央行、银保监会等机构暂未就相关内容进行公开说明。
在多轮金融政策的作用下，近期A股、港股市场地产股票也迎来了新一轮涨势。
南方+记者梳理发现，截至11月14日收盘，A股申万房地产分类的115只股票中有多达87只上涨，金地集团、新城控股等7只今日房地产A股、港股涨幅靠前的股票股票涨停。港股申万房地产分类中的96家企业有78家上涨，碧桂园大涨45.54%，龙光、富力、绿地香港、雅居乐等涨幅超过30%，最高的德信中国涨幅超过110%。
各类政策正在推动地产股持续反弹，典型的如碧桂园，从11月1日的每股最低价1港元，蹿升至14日收盘的3.26港元，在半个月的时间内大涨226%。
14日房地产港股涨幅靠前的股票。来源:同花顺iFinD
“实现保交楼和行业稳定，供需两端要同步发力，相互扶持和稳定预期。”李宇嘉表示，保函置换是供给端的政策，围绕保交楼还有一揽子纾困政策，近期在需求端也在不遗余力，供需两端发力，楼市稳定就有了希望。
陈文静认为，结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果，下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。
【记者】葛政涵 周中雨
【作者】 葛政涵；周中雨
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
南方＋客户端2022-11-15 00:01:51来自北京市
