[摘要] 国庆前夕，中央多部委释放多项利好政策，包括部分城市可下调或取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、以及支持卖一买一退税等政策。但受市场信心不足影响，东莞10月份商品住宅成交持续下滑。▍中指点评从销售金额来看，2022年1-10月，东莞房地产销售业绩TOP20企业合计销售金额798.3亿
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国庆前夕，中央多部委释放多项利好政策，包括部分城市可下调或取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、以及支持卖一买一退税等政策。但受市场信心不足影响，东莞10月份商品住宅成交持续下滑。2022年10月，东莞商品住宅新增供应面积28.0万m2，环比下降41.3%；成交面积24.0万m2，环比下降32.1%，纵观东莞2022年1-10月整体表现，上半年整体市场处在低位运行，7-8月份在政策利好刺激下迎来恢复，但“金九银十”表现不及预期。那么，2022年1-10月东莞房企及项目销售情况如何？通过下文我们一起来了解一下。
▍中指点评
从销售金额来看，2022年1-10月，东莞房地产销售业绩TOP20企业合计销售金额798.3亿元，入榜门槛值为12.4亿元，13家企业销售金额超过30亿元。其中万科以121.4亿元领跑，碧桂园、保利发展紧随其后，位列榜单第二、三名，销售金额分别为99.4、67.7亿元；卓越集团、华润置地、时代中国、招商蛇口、中海地产、金地集团、佳兆业集团等房企均进入销售额榜单前十。
从销售面积来看，2022年1-10月，东莞房地产销售业绩TOP20企业合计销售面积达308.9万㎡，入榜门槛值为5.1万㎡。碧桂园、万科、招商蛇口分别位列全市前三位，销售面积分别为40.2万㎡、37.5万㎡、28.3万㎡。保利发展、华润置地、卓越集团、时代中国、金地集团、佳兆业集团、中海地产等房企均列入销售面积榜前十。
▍中指点评
2022年1-10月，东莞市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为188.4亿元，TOP10项目销售金额入榜门槛为13.9亿元。销售面积TOP10项目合计销售面积为58.5万㎡，TOP10项目销售面积入榜门槛为4.7万㎡。其中华侨城天鹅堡以25.0亿元位居销售额榜单榜首，华润置地中心·润府、万科瑧山悦花园分别以24.0亿元、22.6亿元位居销售额榜单的第二、三名；华侨城天鹅堡以9.3万㎡位居销售面积榜单榜首，碧桂园·松湖明珠、万科瑧山悦花园分别以7.0万㎡、6.0万㎡位居销售面积榜单第二、三名。
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▍房地产政策解读
4月底，东莞出台了房地产调整放松的政策，主要从恢复个税购房政策、社保及个税可累计缴纳、取消新入户购房“双半年”限制等方面进行放松，降低购房限购门槛，政策主要以提振市场信心为主，从预期方面加快购房者入市的步伐。
5月中旬，东莞再次放松房地产调控政策，二手房增值税的免征年限从5年缩短至2年，商品住房取得不动产权证满2年的便可以交易转让；同时放宽限购范围，对符合条件的二孩和三孩家庭，允许新增购买一套商品住房。
7月初，东莞进一步放松房地产调控政策，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述5个镇（区）以外，东莞其它镇（区）正式解除限购。
8月底，东莞再次发布楼市宽松政策，下调了限购区的购房首付比例，首套非普通住房，首付比例由40%调整为30%；有1套住房或有一次房贷记录，原贷款已结清，首付比例由40%调整为30%，未结清的首付比例由50%调整为40%。
今年以来，东莞已多次进行房地产政策调控的放松，尤其7月份的“解限”政策力度较大，短期内也带动了市场成交的回升，但进入到“金九银十”阶段，市场成交则持续回落。
▍土地市场解读
2021年1月-2022年10月东莞商住用地供求情况
2022年10月，东莞无住宅用地及商业/办公用地推出及成交。推出工业用地9宗，推出建面80.9万㎡，成交工业用地6宗，成交建面87.4万㎡，均为底价成交。
▍房地产市场解读
图：2021年1月-2022年10月东莞商品住宅成交走势
2022年10月，开发商利用“银十”营销节点加大了推货力度，供求规模虽然相比9月有所下滑，但整体好于上半年市场表现。目前，市场信心仍较为缺乏，导致购房者观望情绪浓厚，市场成交步伐放缓。10月东莞市商品住宅新增供应2653套/28万㎡，新增供应商品住宅面积环比下降41.3%。成交商品住宅1974套/24万㎡，成交面积环比下降32.1%，同比下降52.3%。
从整体市场来看，在经济承压及房地产行业处在深度调整背景下，市场信心尚未恢复，东莞虽然在7、8月在出台了“解限、解贷”等利好政策，短期带动了市场成交的回暖，但 “金九银十”成色不足。
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