[摘要] ①置业意愿快速下滑：10月强于上月占比降至24%，较8月下降13个百分点，弱于上月意愿升至25%，市场信心出现快速下滑。②购房需求持续较弱：10月55%的受访者有购房需求，目前降至低位水平，三四线及县城购房需求较少。
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划重点：
①置业意愿快速下滑：10月强于上月占比降至24%，较8月下降13个百分点，弱于上月意愿升至25%，市场信心出现快速下滑。
②购房需求持续较弱：10月55%的受访者有购房需求，目前降至低位水平，三四线及县城购房需求较少。
③到访占比回落低位：10月约48%的受访者表示到访过售楼处或中介场所看房，已经回落至中低水平，三四线、县城市场冷清。
④还贷压力、预期走弱抑制需求释放：还贷压力大成为抑制居民购房的主要原因，占比达到53%，购房者对未来楼市发展悲观，50%占比认为未来房价将会出现下跌，资产存在缩水风险。
⑤未来市场预期相对低迷：10月预期未来房价下跌占比提升至23%，政策预期宽松占比45%，环比出现下降，未来计划看房占比仍处于中低水平。
⑥信贷政策仍需进一步宽松：10月42%的受访者认为降低首付比例最能促进购房需求释放，28%占比表示希望进一步下调房贷利率，减轻未来还贷压力。
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受访者画像
与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。
图：2022年10月受访者年龄和城市能级占比
图：2022年10月受访者城市分布图
目前购房者的置业信心
◆购房需求：购房需求降至低位水平，仅一线、长三角、关中、山东半岛购房需求较大
购房需求持续低位水平。本次调查中55%的受访者拥有购房需求，与上月持平，整体购房需求处于低位水平。在疫情封控、经济持续低迷、工资收入预期下滑影响下，受访者风险意识提升、消费更加谨慎，导致购房资金消费需求降至低位水平。
图：2022年10月受访者购房需求占比（全国）
一线购房需求较高，二线稳中有升，三四线持续下降。一线购房需求相对较高，10月购房需求约为74%，但环比出现下滑5个百分点；二线城市三季度以来购房需求呈现稳中有升，10月购房需求占比约为61%，环比上升3个百分点，主要还是政策放松带动；三四线及县城购房需求较弱，购房需求占比均低于五成，其中三四线城市占比自3月份以来持续波动下滑。
图：2022年10月受访者购房需求占比（各能级城市）
图：2022年10月受访者购房需求占比（各区域城市）
长三角、珠三角、山东半岛购房需求稳中有升，京津冀、海峡西岸、中原、关中等区域购房需求下降。从购房需求来看，长三角、关中、山东半岛区域购房需求相对较高，占比均超六成以上，海峡西岸、京津冀购房需求相对较少，占比约为四成。从近期需求变化来看，仅长三角、珠三角、山东半岛等区域购房需求呈现稳中有增的现象，京津冀、海峡西岸、中原、关中等区域市场持续低迷，购房需求逐步下滑，成渝、长江中游等区域购岗需求相对稳定，但也处于历史低位水平。
◆购房计划：重磅利好下，刚需、改善需求逐步入市，七成购房者将在1年内购房
刚需购房入市，改善需求有所下降，学区房需求降至低位。据调查显示，10月刚需购房购房占比继续提升至25%，占比较上月增加2个百分点，主要是由于降房贷利率、降首付比例等方式提升刚需购房能力，带动需求释放；而改善需求10月占比出现下滑，环比下降5个百分点降至38%，仍是目前主要的购房需求；学区房购房需求降至历史低位，占比约为12%。
图：2022年10月各类置业需求占比变化
购房计划相对稳定，入市节奏较快。2022年10月，30%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比下降2个百分点，处于中高水平；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为40%和20%，整体计划置业时间保持相对稳定。近期央行、财政部释放重磅利好消息，叠加房企持续加大营销力度，购房节奏相对较快，1年内购房占比约为70%。
图：2022年10月购房计划的时间分布
◆置业准备：营销力度持续增加，但置业到访仍处于中低水平，三四线看房需求较弱
置业到访占比稳中有降，三四线、县城到访降至低位水平。10月约48%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，与上月基本持平；从不同城市等级来看，一线到访占比位居高位，到访率达到70%，环比稳中微降；二线城市到访占比约为53%，处于历史中等水平，环比小幅增加；三四线及县城看房需求降至低位水平，占比分别为38%、27%，尤其是县城到访率环比下降7个百分点。
图：2022年10月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）
市场销售低迷，老带新、渠道营销位居高位。从近期购房者获取信息渠道调研状况来看，老带新、中介渠道占比自6月份出现明显增加，10月份占比分别达到61%、58%，均处于历史相对高位水平；而自然来访、网络营销等方式持续下降，普通营销力度效果相对较弱。整体来看，房地产市场持续处于低迷态势，自然来访销售占比降至水位水平，房企为加快资金回流，持续加大降价促销力度，同时提升项目佣金比例，渠道/中介、老带新方式的拓客力度明显提升。
图：2022年10月受访者获取房源渠道
◆短期置业意愿：置业意愿出现快速下滑，多数区域环比减弱，一线也有走弱迹象
10月置业意愿继续下滑，降至历史低位水平。调查显示，市场置业意愿出现快速下滑，10月强于上月占比降至24%，环比下降2个百分点，弱于上月意愿升至25%，环比上升2个百分点。整体来看，市场信心出现快速下滑，尤其是近期房企加大降价促销力度后，多数城市核心区房价出现明显下跌、市场形成恶性循环，导致购房者对保值、增值信仰产生冲击，同时政策放松力度持续加码，买房成本快速下行，购房者预期房价仍有下跌空间、政策仍会进一步放松，短期入市积极性降至低位，未来仍需时间修复。
图：2022年10月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化
一线置业意愿出现下滑，二线、三四线置业意愿处于低位水平。截至10月，一线城市置业意愿位居高位，置业意愿强于上月占比达到49%，环比下降4个百分点，市场置业意愿出现下滑；二线置业意愿保持相对稳定，强于上月占比为26%，环比持平；三四线置业意愿处于相对低位水平，强于上月占比为17%，环比继续下降1个百分点。
图：2022年10月受访者相比上月购房意愿的态度变化（不同能级）
长三角置业意愿保持稳定，中原、海峡西岸等区域置业意愿下滑明显。10月置业调查显示，长三角置业意愿仍位居高位，强于上月意愿占比达到46%，环比微升1个百分点；而中原、海峡西岸等市场持续较冷，观望情绪提升，强于上月占比环比分别下降8、7个百分点，山东半岛、关中、京津冀、成渝等区域置业意愿也出现不同程度下跌。
图：各线受访者对提前还贷的态度
未来购房者的预期变化
◆影响置业原因：还贷压力、未来资产可能缩水成为抑制购房主要因素
还贷压力大、房价会下跌、未来政策仍会放松成为影响居民的主要因素。据调查显示，购房还贷压力大成为抑制居民购房的主要原因，占比达到53%，在各影响因素中位居首位；其次是购房者对未来房地产发展较为悲观，50%占比认为未来房价将会出现下跌，目前不是购房的好时机，未来存在资产缩水的风险；政策持续放松也成为购房者的后顾之忧，42%受访者表示目前市场持续低位，未来政策仍将进一步放松，等待更为合适的时机；受访者存款不足、观望市场运行状况也一定程度减弱购房入市节奏。
图：购房置业的主要影响因素（多选）
一线、长三角主要是受购买力限制，二线、珠三角、京津冀、成渝既受还贷压力影响，又担心未来资产缩水。分能级城市来看，一线受资金压力限制突出，存款不足、还贷资金紧张；二线、三四线还贷压力占比分别达到57%、53%，同时担心未来房价下跌，占比均超五成；县城更担心房价下跌。分区域来看，长三角房价较高，对资金负担比较重，珠三角、关中、中原等区域受还贷能力限制较为明显，成都、长江中游、京津冀、海峡西岸、山东半岛等区域更担心未来房价出现下跌。
图：不同能级和不同区域购房置业的主要影响因素
◆未来市场预期：市场降价促销，导致未来房价下跌风险提升，政策预期持续宽松
政策放松预期稳中有降，仍处于高位。据调查显示，市场调控宽松预期出现下滑，10月政策预期宽松占比约为45%，环比下降3个百分点，稳定预期出现增加，占比约为38%，环比增加1个百分点，政策收紧预期持续低位水平。整体来看，未来购房者政策放松预期仍处于相对高位，但强度出现下滑，主要是9月出现强力政策放松，叠加疫情持续反弹分散精力，10月政策放松节奏减缓，导致市场预期出现下滑。
图：未来政策预期变化
市场降价促销力度提升，房价下跌预期增加。据调查显示，多数城市房价多出现明显打折的现象，其中房价出现5-8折的城市占比达到42%，占比较为突出，房价打8-95折占比位居其次，约占24%；尤其是核心区房价下跌导致购房者信心下滑，预期未来房价持续下跌的占比逐步上升，10月提升至23%，环比增加2个百分点，而房价上涨预期降至低位水平，稳定预期也出现下滑，整体市场信心相对较弱。
图：近期项目降价促销力度
图：未来房价预期变化
计划看房意愿较弱。本月计划看房的受访者占比为51%，较上月增加2个百分点，但整体仍处于中低水平。从不同能级来看，一线计划看房占比相对较高，但环比出现下滑，市场热度也出现走弱的迹象；二线看房计划出现触底回升，10月占比上升5个百分点，但在疫情反复下，也难言乐观；三四线看房计划环比也出现稳中有增，但整体占比已经降至低位水平，购房需求较差；县城市场更为惨淡，看房计划环比下降4个百分点。
图：2022年10月受访者未来准备看房情况（全国和不同能级）
◆促进置业措施：信贷调控仍需进一步放松，而房企降价对市场影响难言乐观
降低首付比例、房贷利率下降能提升居民置业意愿。据调查显示，42%的受访者认为降低首付比例最能促进购房需求释放，28%占比表示希望进一步下调房贷利率，减轻未来还贷压力；而放松限购、提升购房补贴、贷款额度增加、放松落户等效果相对较弱。分区域来看，一线城市、长三角区域更希望放松限购、释放需求；二线、珠三角、京津冀、关中受访者更希望降低首付比例，加快入市步伐；三四线、成渝、长江中游、山东半岛更倾向于下调房贷利率，通过还贷压力促进购房。
图：受访者更期待的调控放松类型
图：不同能级和不同区域受访者更期待的调控放松类型
降价促销效果分化，对市场提振效果难言乐观。据调查显示，约41%的受访者表示项目降价促销能够降低购房门槛、减轻未来房贷压力，以高性价比吸引购房者进行置业；但同时有40%的人群表示对未来楼市发展担忧，房价可能出现下跌，短期项目的降价促销不能确定是最佳买入时机，反而加重悲观预期的担忧，并不能促进置业购房；同时19%占比表示会观望市场运行。总体来看，降价促销对市场的提振效果有限，对不同城市影响出现分化，高能级城市、需求充足城市能加快需求入市，而对于供过于求的市场，反而会加剧市场恶性循环，导致置业意愿持续低迷。
图：2022年10月降价促销对购房意愿影响
总结和企业策略建议
◆总结
总体来看，近期市场信心出现快速减弱，尤其是房企为强化资金回流，加大降价促销力度，加重购房者对未来楼市悲观发展预期，导致置业意愿出现快速下滑，置业需求持续低位水平，同时政策持续放松，但对市场的提振效果相对有限，目前多数购房者持续处于观望状态，等待房价进一步下跌、政策继续宽松，选择更为合适时间点入市。
◆企业策略建议：加快库存去化，保障资金回流，谨慎理性投资，聚焦优质城市
近期全国疫情出现散点爆发，房企的推货节奏及购房者信心均被打乱，导致行业下行压力加大，购房者信心明显减弱，市场销售规模稳中有降，重点50城销售规模环比下降超10%，再次降至相对低位水平，购房者预期未来房价仍有下跌空间、房企营销降价措施会升级，短期销售环境再次承压，回升动力较弱，仍需政策端加码放松，稳定市场信心；建议企业加快库存去化、缩减投资力度，保障现金流安全应对四季度持续低迷市场。其中北京、上海、杭州、合肥等城市市场去化效果相对较高，建议加快推盘去化节奏，西安、成都、苏州等城市市场逐步下行，建议提升营销力度，武汉、郑州、青岛、贵阳、南宁、沈阳、太原等二线及三四线城市市场持续较冷，建议随行就市、加大降价促销力度，保障回流资金。从投资端来看，房企拿地力度出现快速收缩，土拍市场也出现明显降温，多以底价成交，叠加财政部发文限制城投公司举债拿地，未来土拍市场或将继续降温，宅地成交规模下滑，流拍风险也进一步提升；同时房企资金流持续紧张，优质民企也逐步出现风险，投资端仍需要“量入为出”，持续保持理性谨慎态度，投资范围收缩到确定性的核心一二线优质地块。
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