[摘要] 9月16日，天津住建委官网公布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。天津的购房政策，迎来重大变化！新政在首付比例、限购方式、购房资格以及信贷方式和土地政策等多方面做了最新调整。认房不认贷、二套首付四成等重磅政策正式官宣落地
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9月以来，各地持续完善市场调控“工具箱”，政策优化节奏有所加快，热点城市加大政策优化力度，进一步稳定市场预期。截至9月底，各地已优化房地产政策超百条。政策内容除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续跟进。
9月16日，天津住建委官网公布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。天津的购房政策，迎来重大变化！新政在首付比例、限购方式、购房资格以及信贷方式和土地政策等多方面做了最新调整。认房不认贷、二套首付四成等重磅政策正式官宣落地。包括天津七部门联合发布十二条楼市新政，从四个方面发力促进房地产市场健康平稳发展。天津此次出台的政策是一项比较全面、系统性比较强的稳定房地产政策，涉及面较广，还包括金融、行政等方面。这一政策的出台将有助于促进天津房地产后续市场的稳定。政策的出台，将在一定程度上对天津自住需求，特别是刚性需求、刚改需求的释放起到一定推动，在四季度为市场成交规模的修复起到一定的作用。下边让我们来看一下天津企业和项目的表现。
▍全口径销售业绩TOP10
2022年1-9月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交489.73亿元。TOP10门槛值为30.37亿元。其中中海以115.06亿元的销售业绩荣膺销售榜首位，远洋集团以63.54亿元居榜单第二，万科位列第三。
2022年1-9月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交247.37万平米，远洋集团以38.56万平米的业绩夺得面积榜冠军，中海地产以36.77万平米位居第二席。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
特别说明：房地产企业销售数据以2022年1月1日-9月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍项目销售金额TOP20
2022年1-9月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交225.25亿元，入榜门槛为7.17亿元。其中中海和平之门揽金22.14亿元，荣膺榜单冠军，中海天空之镜和未来城以20.41亿元和15.67亿元的销售业绩居榜单第二第三位。
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▍商品住宅市场分析
市场概况
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供需分析
供应量：2022年9月，商品住宅供应面积52.91万平米，环比下降18.37%，同比跌幅54.67%。
成交量：2022年9月，商品住宅共成交5617套/62.55万平米，成交面积较上月下降12.93%，较去年同期相比跌幅30.69%。
成交价格：成交价格17351元/平米，环比上升1.08%。主要由于成交结构的关系，使得当月成交价格略有上涨。
9月，疫情持续影响着天津多数行政区，天津“金九”供需双向遇冷。天津于9月16日出台稳楼市新政，客户对市场关注度有所恢复，新房咨询量有明显上升，但政策对市场的影响尚需时间沉淀，关注热度转化为市场成交的速度较为缓慢。
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存量分析
可售面积：9月市场供需环比双降，可售面积有所回落。截至9月底，可售面积减少至2072.55万平米，环比下降0.46% 。
出清周期：出清周期为28.55个月，较上月稍微延长0.75个月，今年以来出清周期逐月递增，去库存压力较大。
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备注：出清周期=可售面积/前12个月平均成交面积
四大片区成交市场份额
环城四区成交23.92万平米，占比38%;
远郊五区成交14.63万平米，占比23%;
滨海新区成交16.06万平米，占比26%;
市内六区成交7.94万平米，占比13%;
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各区成交价格
多数区域成交价格环比涨跌幅在5%以内。
静海、南开、红桥成交价格环比上涨较为明显，其中均价受绿城春熙云峰、绿城春熙明月等项目高成交拉高静海整体成交均价；南开由于绿城凤起悦鸣高价盘入市拉高成交均价；红桥成交均价涨幅显著受中海云麓公馆、荣盛碧桂园云鼎等项目高成交量影响。
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▍总结及预期
受疫情影响，新房市场供需双降，但政策市场持续发力，政策有望持续宽松，预期好转。
政策：今年以来，在疫情等因素的影响下，全国楼市下行趋势明显。为维稳楼市，从国家到地方，楼市新政频出，松绑力度不断加大。下行压力之下，国常会部署充分释放政策效能，呼吁地方“一城一策”用好政策工具箱，接续政策应出尽出。天津楼市新政重磅落地。新政从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策和促进房地产业健康发展四个方面提出12条具体举措。二套首付四成、认房不认贷等多项利好可谓“诚意十足”，叠加房贷利率的降低、公积金贷款额度的提升等政策，预计将有效改善购房者的市场预期，提振楼市信心。
住宅市场：月初中秋假期，项目开盘加推、优惠、特价扎堆，热度提升，月中天津楼市的放宽政策官宣落地，客户对市场关注度有所恢复，新房市场的咨询量有明显上升，但受疫情反复影响，加之政策的显现尚需时间沉淀，本月市场整体表现相对平稳。如果10月疫情得到较好控制，政策对市场的提振效应将逐步显现，市场仍有机会在四季度平稳恢复。
宅地市场：2022年天津土地市场降温明显，一二批次仅成交14宗涉宅用地，拿地企业基本为具有国资背景企业托底成交。9月16日天津第三批集中供地推出土地17宗，总建筑面积约130.8万㎡，起始总金额约98.86亿元，其中涉宅用地15宗，推出规划建面121.1万㎡ 。天津楼市新政正式发布之后，第三批集中供地紧随新政而来，但新政策对市场产生作用需一定时间沉淀，难以直接影响三批次土拍结果。预计天津三批次土拍与前两次相对比，难以出现大的反转，仍以平稳成交为主。
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