自公积金利率下调后，相信许多人在那么一瞬间心动过。
面对新政策，不少人也有新问题：首套房公积金利率下调，怎么调？已放款的能享受吗？
不少买房人对如何“薅”公积金羊毛有很多疑问。
比如现如今还能不能“商转公”，怎样才能贷到更高的额度等。
今天给大家解答一下这些问题。
首先看公积金利率调整前后的一个对比：
需要补充的一个点是：这一政策不仅针对新购房的首套房公积金贷款客户，此前已经发放的首套房公积金贷款客户，明年1月1日起，也可以享受降息优惠。
根据贵港市住房公积金管理中心的公告，10月1日后发放贷款的客户也能享受最新贷款利率。
那么调整后，买房人使用公积金贷款购买首套房，购房成本有哪些变化？
（调整前△）
（调整后△）
举个例子：
假设在贵港申请首套房公积金贷款，贷款总额40万元，还款方式为等额本息、按揭年数30年，原本购房者的还款总额为62.66万元，月均还款1740.83元。
公积金贷款利率下调后，购房者的还款总额为61.49万元，月均还款1708.07元。
这么一看，还款总额减少了1.17万元，每个月能少还32.76元。
目前公积金的贷款额度最高是多少？广西区直公积金，首套最高贷款额度是80万元，二套最高70万元。
贵港市公积金政策则是单笔住房公积金最高贷款额度40万元；具体贷款额度根据贷款职工（共同借款人可合并计算）从贷款申请之日起至法定退休年限止缴存住房公积金总额（按照贷款申请当时缴存标准）,再加上其住房公积金账户余额的3倍予以计算。
至于每个人具体能贷多高的额度，大家根据这个公式进行。
计算公式为：住房公积金贷款额度﹦住房公积金月缴存额×12个月×距法定退休年限+住房公积金账户余额×3倍〕
最终能贷多少额度，可以先去相关部门咨询。
近日，全国多城市拟推行商贷转公积金政策。
各城市政策具体的细则各有相同。
甘肃甘南州：将推行商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务；
广西防城港市的征求意见稿，商转公免自筹；
长春直接试行商转公。
但看得出来，模式上大多数都是先还后贷。
即便如此，也有不少朋友询问贵港是否能商转公。上个月我们也咨询了住房公积金管理中心工作人员，目前贵港市没有商转公的政策。
考古了一下贵港市以往的公积金政策，近二十年商转公在贵港没有实行过。只有2019年实行过组合贷的政策。
我们可以就近参考一下南宁商转公政策的做法（注：区直商转公政策目前已暂停）。
南宁对于符合商转公的要求十分明确。但是想要办理商转公是需要先提前还了商贷后，再办理公积金贷款业务。
不过，目前南宁市直公积金支持9家银行“商转公”顺位抵押业务，分别是建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、广西北部湾银行、中信银行、民生银行。
其他不支持顺位抵押的银行，也可以“商转公”，但要自行筹资结清商贷。
在这里举个例子解读：小杨原先贷款了35万元，利率为5.9%，采用30年期等额本息贷款，月供2100元。转为南宁市直公积金贷款后，贷款利率变成3.25%，贷款年限还剩下26年，月供仅1500元。商转公后，每月月供少了约600元。待明年1月1日后，公积金贷款利率还能再减0.15%。
几乎所有的商转公都需要先还后贷——但是从年初开始，想要提前还贷的人越来越多，有些人是因为房贷利率太高想降低压力，有些人是买进的二手房尽快出手，一来二去，银行不乐意了。
到今年8月份，屡屡有热点城市的银行针对提前还贷设置门槛，不是要求支付违约金，就是直接驳回提前还贷的诉求，给到的理由是提前还贷额度用光了。
一个是不能提前还贷，一个是提前还贷才能商转公，这就有点尴尬了。
商转公，到目前为止对于贵港来说也只能过过嘴瘾。据官方回复，贵港没有商转公政策的原因是资金压力较大，无法支撑此政策。
所以，想要实行商转公，不但政府压力大，银行也会压力山大。暂时想要推行商转公，可能希望并不十分大。
还不如继续期待房贷利率继续下调，或者工资上涨。
瞰楼2022-10-12 18:19:14
