[摘要] 展望四季度，各地方政府预计将在坚守“房住不炒”底线下，进一步加快落实“一城一策”，热点一二线城市则将继续高频小步优化楼市政策，通过逐步放松限购、调整认房认贷、下调首付比例等方式支持住房需求释放。整体来看，在中央接连释放重磅利好以及各地方政府积极稳楼市稳预期的共同作用下，购房者置业情绪或有所修复，全国
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9月29日，央行明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限；30日，财政部和税务总局发布居民换购住房可享个税退税优惠。中央接连两日释放楼市重磅利好，旨在通过降息和减税举措，支持刚性及改善性住房需求。此外，各地政府继续推进“因城施策”，优化政策工具箱日趋丰富，广州、南京、苏州等十余城出台二手房“带押过户”政策，北京施行二手房交易“连环单”串联改并联，缩短交易时间，激发房地产市场活力。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手住宅价格环比微幅上涨，城市间分化明显
图：2022年9月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
图：2020年7月至2022年9月十大城市二手住宅均价及环比变化
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年9月，百城二手住宅均价环比下跌0.13%，跌幅与8月持平。十大城市二手住宅均价环比上涨0.06%，同比上涨0.95%；同比涨幅较8月收窄0.15个百分点，连续13个月出现收窄。环比来看，上海环比涨幅居前，为0.60%，武汉环比跌幅最大，为0.50%；同比来看，杭州、北京、广州及上海同比涨幅超3%，深圳同比跌幅超3%。
北京：市场持续回暖，二手住宅量价双升
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比
9月，北京二手房市场持续回暖，二手住宅量价双升。9月北京二手住宅成交规模稳步回升，成交量超1.4万套，环比继续小幅增长，同比现年内首次增长。价格方面，9月北京二手住宅价格环比上涨0.17%，涨幅较8月有所收窄。整体来看，北京二手房市场热度得以延续，购房者信心逐步回归。9月23日，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，即将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，此举将有效提高二手房交易效率，畅通二手房置换改善链条。
图：2022年9月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
上海：市场整体表现平稳，二手住宅价格环比持续上涨
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
9月，上海二手住宅价格环比涨幅居十城首位。6月上海全面复工复产，其二手房成交量迅速回升1.5万套；7月，受“三价就低”政策逐步松动以及房贷审批、放款速度加快等因素影响，成交量攀升至近2万套；8-9月，二手房成交规模则逐步减少。总体来看，自6月以来，上海二手房市场一直处于稳步恢复态势中，整体表现较为稳定。价格方面，9月上海二手住宅价格环比上涨0.60%，涨幅居十大城市首位，且环比涨幅较8月小幅扩大。当前，上海二手房市场整体稳中向好，预计未来市场量价或均将保持稳步回升态势。
图：2022年9月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
广州：成交仍处低位水平，二手住宅价格环比止涨转跌
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
9月，广州二手住宅价格环比止涨转跌。9月，广州二手住宅成交规模依然处在低位水平，市场观望情绪浓厚，购房者入市动力不足。目前广州二手房挂牌量不断创新高，业主报价有所松动，9月广州二手住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%。分区域看，除天河、荔湾、黄埔、越秀四区价格环比上涨外，其余城区价格环比均下跌，且增城、番禺环比跌幅较大，均超0.30%。
图：2022年9月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
深圳：市场表现低迷，二手住宅价格环比持续下跌
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比
9月，深圳二手住宅市场表现依旧低迷，二手房价环比继续下跌。成交方面，9月深圳楼市仍呈低温态势，二手住宅成交套数不足1800套，环比降幅超10%，同比基本持平。价格方面，9月深圳二手住宅价格环比下跌至0.25%，已连续18个月环比出现下跌。目前，受二手房参考价政策持续影响，深圳二手房市场观望情绪浓厚，预计短期深圳二手住宅市场依旧处低迷态势。
图：2022年9月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
杭州：市场成交持续走低，二手住宅价格呈横盘态势
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比
9月，杭州二手住宅成交规模持续走低。成交方面，9月杭州市区（含富阳、临安）二手房成交约2600套，环比降幅超20%，市场成交规模持续下探。整体来看，开年以来，杭州二手房市场呈低温运行态势，“517”新政带动部分购房需求释放，使得6月二手房成交量达年内高点；此后，受前期利好政策效果递减等因素影响，二手房成交量持续下降，9月二手房成交继续探底，成交套数降至约2600套。价格方面，9月，杭州二手住宅价格环比上涨0.02%；近两个月，杭州二手房价整体呈横盘态势。
图：2022年9月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
南京：二手房市场量价齐跌
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比
9月，南京二手房市场量价齐跌。成交方面，9月南京二手住宅成交套数降至约6800套，环比降幅超10%，同比降幅超20%。价格方面，9月南京二手住宅价格环比下跌0.06%，已连续7个月下跌。在全国楼市处下行态势背景下，南京二手房业主挂牌价格预期较弱,二手房成交“以价换量”居多。
图：2022年9月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
武汉：二手住宅价格环比跌幅扩大，各区房价环比均下跌
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
9月，武汉二手住宅价格环比跌幅扩大。价格方面，9月武汉二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.50%，出现“七连跌”。分区域看，9月武汉各区二手住宅房价均下跌。成交方面，持续反复的疫情对市场恢复产生较大扰动，需求端预期持续较弱，楼市宽松政策的提振效果暂时无法达到预期，9月武汉二手房市场表现冷清。
图：2022年9月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
成都：受疫情冲击等因素影响，二手房成交量大幅下滑
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比
9月，成都二手房市场活跃度大幅回落。成交方面，9月上半月，受高温限电、疫情冲击等多因素影响，成都二手房市场活跃度明显回落；下半月，随着疫情防控形势稳定向好，各行业复工复产，成都二手房市场快速回暖，但仍处于修复态势。整体来看，9月成都二手住宅成交量不足7500套，环比降幅近50%，同比降幅近20%。价格方面，9月成都二手住宅价格环比仍保持上涨态势，已连续5个月上涨，这也表明成都楼市仍具备较为坚实的需求支撑。
图：2022年9月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
重庆（主城区）：二手住宅价格环比跌幅持续扩大
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及重庆（主城区）二手住宅价格环比走势对比
9月，重庆二手住宅价格环比继续下跌，且跌幅有所扩大。9月，重庆主城区二手住宅市场表现相对一般，这主要源于：一方面市场信心尚未修复，居民购房意愿不足；另一方面，9月20日，重庆启动秋交会，不仅参展企业推出专属优惠让利促销，部分区县也在房交会期间推出购房享消费补贴等优惠措施，部分购房者将目光转至新房市场，使得二手房购房需求释放进一步放缓。价格方面，9月，重庆二手住宅价格环比跌幅扩大，分区域看，除渝中区二手房价环比上涨外，其余主城各区价格环比均下跌。
图：2022年9月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
天津：二手住宅价格环比微幅上涨
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
9月，天津二手住宅价格环比微幅上涨。9月，受疫情反复影响，天津二手住宅市场活跃度不足。价格方面，9月天津二手住宅价格环比微幅上涨。近期，天津出台楼市新政，内容涉及非本地户籍居民连续6个月社保可购一套房、二套商贷首付比例降为四成、认房不认贷等，从限购、信贷等多方面支持刚需和改善型需求。在疫情得到较好控制下，楼市宽松政策对市场提振效应或逐步显现，预计天津二手房市场成交或有所恢复。
图：2022年9月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
四季度，全国房地产市场有望实现底部企稳
展望四季度，各地方政府预计将在坚守“房住不炒”底线下，进一步加快落实“一城一策”，热点一二线城市则将继续高频小步优化楼市政策，通过逐步放松限购、调整认房认贷、下调首付比例等方式支持住房需求释放。整体来看，在中央接连释放重磅利好以及各地方政府积极稳楼市稳预期的共同作用下，购房者置业情绪或有所修复，全国房地产市场有望实现底部企稳，但疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素。
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