重磅，央行允许首套房利率下调，市场是否确认底部？

文｜邓浩志

29日晚，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

通知还称，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

具体影响大致有几点：

1、扫清部分城市松绑楼市的心理障碍。

过去一段时间，全国各地都有大量松绑楼市的案例。然而，楼市政策一边在松绑，一边又一再强调“房住不炒”，这使得部分城市在政策制定的时候有点无所适从。此次央行和银保监会发文宣布，等于明确指明了方向、范围。各地可根据实际情况调低房贷利率，不算支持炒房。预计，马上就会有一批二三线城市跟进此政策；

2、一线城市错过了这趟政策的“班车”。

根据统计数据显示，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，共有23个，其中二线城市8个，三线城市15个。四个一线城市均不符合上述条件。所以理论上，这次北上广深都没有调低首付比例的机会。虽然统计数据显示四个一线城市楼市仍然维持强势，甚至房价仍在上涨。但实际观察和统计数据有一定出入。比如广州，过去半年滞销，降价的楼盘占市场绝大多数。市场低迷已经较长时间，本需要有扶持政策，未来只能另辟蹊径。

3、新政的执行对市场复苏有帮助，但帮助不会太大。

此次降首付只针对首次购房客户，但目前中国家庭自有住房率已经接近90%（西南财经大学和中国人民银行数据为89%），楼市购房的绝对主力是改善型需求，单纯提振首次置业，释放的购买力比较有限。当前针对改善型需求的政策管控仍然比较严格，所以此次新政不太可能改变当前楼市低迷的情况。

从总体形势看，全国各地楼市利好政策已经累计推出数百近千条，市场已经积累了大量的利好，并释放了部分购买力，房地产市场见底的态势比较明显。最近几个月，各个城市成交量，成交价已经持续稳定在一个相对的范围，也没有进一步下滑。但楼市走出“L”型走势，没有走出“U”型反弹，很大程度上受宏观经济不景，以及对当前楼市信心不足的拖累。不过市场进一步大幅下行的可能性已经不大。作为刚需，或者进行中长期持有的战略配置型的买家，现在已经可以考虑出手了。

（本文图片来自网络）