从国家定调房地产，再到政策落地，到现在各地“因城施策”、“一城一策”，可以说房地产政策力度越来越大，越来越精准精细，对购房者越来越友好。

买房最低成本时机到了？

因为购房者真正迎来了当上帝的时刻，现在购房者最吃香，各地也都以各种名义吸纳购房者，向购房者示好。

这些政策五花八门，包括放松限购限贷限售，房贷首付下调，房贷利率下降，公积金政策调整，甚至跟生育直接挂钩的买房政策，以及直接购房补贴等。

房贷利率这种政策是偏金融偏市场化的，更符合市场机制的调节，所以各地基本上都有该项政策的调整。

8月29日，有报告显示，截至8月24日，在监测的42个城市中，至少有37个城市已经有银行将房贷利率跟降15个基点。之前主流利率已经执行调整前全国下限水平（首套4.25%，二套5.05%）的城市，普遍开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，二套4.9%）。

我们知道，8月22日，按照央行最新发布的贷款市场报价利率，5年期以上LPR为4.3%，较上一期下调15个基点，比年初下调了35个基点，全国商业性个人住房贷款利率下限水平也随之下调，首套最低可执行4.1%，二套最低可执行4.9%。

截至到现在，至少已有石家庄、郑州、武汉、南昌、沈阳、泉州、温州、珠海、惠州、无锡等城市最新的主流利率均为全国下限水平。据判断，未来长端LPR仍有下行的空间。

房贷利率算不算最低呢？无论是房贷基准利率（4.30%），还是房贷最优利率（4.10%），其实都创下了历史新低。回忆一下，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），这是打七折后的最终房贷利率。

如果按现在的4.10%，比2008年还低，堪称房贷利率回到了14年前的水平，实属罕见的利好。

而且不少城市再出利好政策，随着“一城一策”持续升级，各地争相发布“商转公”政策，也就是说从过去高利率的商业贷款转换成较低利率的住房公积金贷款。部分城市的“商转公”政策将在今年9月开始执行。

这虽然不是首创，但影响还是很大的，可以大幅减轻购房者的压力负担，毕竟公积金贷款利率要低得多。预计未来支持“商转公”政策的城市越来越多，对购房者房贷支持的调控措施将陆续出台。

从经济上算账，房贷利率降到最低时刻，似乎这是最好的购房时机了。尤其是对于急需买房的刚需来说，可以买了。

购房者为何不买账？

但购房者考虑的可不能只是这一点，这批购房者跟以前不一样了，如果说大家依然沉浸在过去高增长的漩涡中，或许通过加杠杆就能买房的大有人在，但时过境迁。

固然，房地产还有很长的路要走，城市化进程也没有完成，即使人口红利不能大口吃了，但其长尾效应还有，而且即使红利消失也是有一个较长的过程。所以，房地产还不至于出大问题。

可更大的问题在于，当前内外环境复杂，经济形势严峻，购房者不得不考虑自己的收入前景，这是最残酷的现实问题。

另外，高房价问题早就让很多购房者望而生畏，甚至把他们排挤出了本该买房的市场，他们成了局外人。面对房价上涨的速度，房贷利率的让利只能算是九牛一毛、杯水车薪。

购房者最大的变化就在于在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，炒房者逐步失去空间，楼市回归居住属性，刚需和改善等合理住房需求对杠杆的敏感度没有炒房者那么高。

因为他们眼里不能只算所谓的经济账。

从市场反馈来看，据《百城新房成交报告》显示，前8个月，全国100个城市新房成交面积为18532万平方米，同比增速为-44%。这意味着，当前市场交易相比2021年同期水平缩水了近四成。如果非要找点信心，那么7-8月份虽然数据表现不好，降幅有了收窄的迹象。所以，楼市可能会向好，但依然非常脆弱。

可见，诸多政策利好的出台，还没有收买购房者的心。虽然政策有用，毕竟遏制了市场继续下行的幅度，但购房者并没有因此而大量买单。

将来谁能赢得购房者的信任，谁就是市场的赢家。

信任任何时候都很重要，尤其是现在，众所周知，大家不敢买房，一方面是因为钱的问题，而另一方面更重要的就是信心，这个信心则源于对开发商的不信任。

各种刺激有用，但起不了根本作用，最重要的还是打消购房者心中的顾虑，让他们敢买房能买房。

降价能吸引住购房者吗？

9月份结束后，这轮政策从定调到落地实施整整一年了，如果还是没有达到预期，我们不妨换个思路。或许这位专家的话能有些启发。

经济学家王小鲁此前曾表示，不要动不动就刺激消费，消费不是刺激出来的，有了钱大家就会主动消费，关键是降低房价提高收入！

当然专家说起来容易，但可以启发我们把重点放在哪里。大家买不起房，无外乎就是房价高收入低嘛！

降价不是万能的，但不降价似乎是不行的。除非继续回到过去的老路上去。

降价为什么这么难？就是因为地方没有做好这方面的引导，而且还惯坏了市场。

为什么又有那么多人盼着降价，降价是必要的，但也正因为“降价”好像只存在于童话中，所以越得不到就越想得到，没见过降价就越希望降价，其实真的降价来的时候或许会真的成了叶公好龙。当然，从市场角度看，降价本正常，不知道为什么到今天成了一个不能谈的事情。

另外，还有一个大问题，政策必须听听民间的声音，但是也绝不能因为声音不统一就不去执行，因为永远难以得到统一的声音。涨价也好，降价也罢，降价有必要，但降多少也无法满足所有人，所以必须结合市场结合需求，让开发商有更大的自主权，而不是把降价的通道给堵上，成了谈降色变。

该做的就是稳住市场，稳住大环境，创造更加宽松和有秩序的市场环境，稳住民心，我想大家不买房不是因为不想买，有了钱购房者自然会买，市场慢慢恢复向好重塑大家的信心，即使不会再赚大钱，买房还是能跑赢其他投资，那么购房者也就知足了。