[摘要] 2022年上半年融创服务聚焦核心城市获得了高质量的业绩增长，生活服务板块稳定上涨，很大程度得益于融创服务围绕弱化地产周期性影响，弱化母公司依赖性，自身独立发展的坚定发展核心。展望未来，融创服务应坚持独立化发展，持续深耕核心城市，锻炼专业服务力，加大在非住宅赛道的业务拓展，积极应对市场环境变化，走长久
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2022年8月30日，融创服务控股有限公司（股票代码：01516.HK）（以下简称融创服务）发布2022年中期业绩报告，报告期内，总收入为39.89亿元，较2021年同期增长18.5%，毛利润为11.27亿元，较同期增长0.6亿元。截止2022年6月30日，融创服务在管面积为2.34亿平方米，较2021年同期增长35.2%。
总体营收、净利及毛利润均实现稳定增长
2022年上半年，融创服务营业收入为39.89亿元，同比增长18.5%；毛利润为11.27亿元，同比增长0.6亿元。且在手现金约40亿元，流动性安全有保障，营收及毛利润稳定增长。
图：2021H1—2022H1融创服务营业收入、毛利变化情况
数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）
2022年上半年融创服务整体毛利率为28.2%，虽然由于非业主增值服务收入降低导致整体数值下滑，仍高于2021物企百强平均毛利率。
图：2021H1—2022H1融创服务营业毛利率变化情况
数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）
管理规模持续拓张，市场外拓能力显著提升
2022年上半年，融创服务业务持续扩张，在管面积为2.34亿平方米，较2021年同期增长35.2%；合约项目遍布31个省、直辖市及自治区的164个城市，合约面积3.76亿平方米。
图：2021H1-2022H1融创服务在管面积规模变化情况
数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）
市场拓展能力是企业持续发展的强劲动力源，融创服务不断夯实市场拓展能力，在注重规模增长的同时，深挖高质量独立发展，尤其是在地产业受到冲击的情况下，第三方市场开拓能力显得有为重要，在管面积2.34亿平方米汇总，其中第三方占比达到40%，虽较2021小幅提升3%，但显示出市场拓展能力逐步提升，上半年市场拓展的合约面积约2101万平方米，同比增长62%。
图：2021H1-2022H1融创服务在管、合约面积按性质分类情况
数据来源：企业半年报
在市场拓展中，融创服务将目标锁定城市发展，以提升城市密集度为主，新扩增项目重点城市占70%，同时，非住宅业态以其高收益、高费率等诸多优势吸引物业管理企业竞相入住，上半年市场拓展新项目中，非住宅业态占比近50%。
数据来源：企业半年报
业务结构更加优化，非住宅赛道持续深耕
从收入占比来看，融创服务在发展中抓住市场机遇，在住宅领域扩张业务版图，同时积极布优化社区生活服务及商业运用管理服务，物业管理服务2022年收入27.04亿元，较同期上涨32.2%。非业主增值服务由于地产行业大环境仍未改变导致收入降低，社区生活服务与商业运营管理则分别上涨36.2%与77.9%，收入结构持续优化，企业避险准备充分。
图：2021H1—2022H1融创服务在管面积按业态收入情况
数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）
并且从毛利占比也可以看出，融创服务的业务结构优化效果明显，在地产行业遭受冲击的情况下，除与地产行业关系密切的非业主增值服务收入下滑外，其余三大支柱毛利均呈上涨趋势，非地产关联业务毛利占总毛利79%，较同期提升18%。以社区生活为例，业主高粘性、高满意度的优势逐渐转换为业绩，便民服务、空间运营服务、美居服务及房产经纪服务四驾马车齐发力，其中，到家业务收入为同期4.8倍，社区商业业务收入为同期5.5倍，带动社区生活板块同比上涨56%。
图：2021H1—2022H1融创服务各业务板块毛利占比情况
数据来源：企业半年报
随着住宅赛道呈现饱和态势，融创服务积极延伸能力范围，将业态覆盖到商写、医院、学校、公建等非住宅领域，实现全产业、业态布局，2022年上半年，单年合同额住宅与非住宅基本持平，非住宅面积中，商写业态占比65%，领先其他业态，新签约西安浐灞汽车文化中心、天津第二人民医院、枣庄双子星广场等多个优质非住项目，助力企业非住领域拓展进一步加快。
物管与商管齐发力，高质量稳步发展
2021年底，融创服务开启商业运营新赛道，经过半年经营，目前融创商业已开展22个项目，在管面积达308万平方米，上半年新增的南宁如意坊、东莞中鑫广场两个商业项目，进一步稳固区域市场领先优势，合约项目合计35个，覆盖21个城市，合约面积约412万平方米。虽然商业板块受疫情冲击明显，但融创服务积极联动文旅、娱乐、旅游等板块，在全国多个城市联动，打造福利日，增强客户黏度，多种方式抵消疫情带来的短暂负面影响。
总结展望
2022年上半年融创服务聚焦核心城市获得了高质量的业绩增长，生活服务板块稳定上涨，很大程度得益于融创服务围绕弱化地产周期性影响，弱化母公司依赖性，自身独立发展的坚定发展核心。展望未来，融创服务应坚持独立化发展，持续深耕核心城市，锻炼专业服务力，加大在非住宅赛道的业务拓展，积极应对市场环境变化，走长久稳健发展之路。
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