[摘要] 未来，金茂服务应坚持主动作为的积极经营理念，进一步加强精益管理、提质增效，推动公司高质量增长。
2022年8月19日，金茂业务服务发展股份有限公司（股票代码：0816.HK）（以下简称金茂服务）发布2022年中期业绩报告，报告期内，总收入为11.0亿元，同比增长59.9%。截止2022年6月3日，金茂服务在管面积为45.5百万平方米，同比增长128.6%，其中包括142个住宅小区及96个非住宅物业；金茂服务合约建筑面积约69.6百万平方米，遍及56个城市。报告期内，金茂服务股东应占盈利为1.7亿元，较同期增长94.3%。
金茂服务作为增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，自1993年成立以来，为各类物业提供全方位的物业管理服务，并已在中国建立起全国性业务，尤其聚焦核心城市的高端物业。2022年3月，金茂服务成功在香港联合交易所有限公司主板上市。除基础物业管理服务外，金茂服务还提供社区增值服务与非业主增值服务。2022年上半年，金茂服务业务规模快速增加，持续深耕核心城市的高端物业项目，公司进一步快速高质量增长。
上市以来业务规模快速扩张
总体营收、股东应占盈利、净利润均实现快速增长
2022年上半年，金茂服务营业收入为10.97亿元，同比增长59.9%；股东应占盈利为1.69亿元，同比增长94.3%；净利润为1.71亿元，同比增长94.0%；净利率为15.5%，同比增2.7个百分点，营收、股东应占盈利、净利率均实现快速增长。
图：2021H1—2022H1金茂服务营业收入、股东应占盈利变化情况
图：2021H1—2022H1金茂服务净利率变化情况
2022年金茂服务进一步巩固健康的营业类型结构，各业务板块中增值服务营收（包括社区增值服务和业主增值服务）占总体营收比重不断提升。2022年上半年，增值服务营收5.56亿元，同比增长2.41亿元，占总体营收50.7%，同比提升5.8个百分点。
图：2020H1—2022H1金茂服务业务板块营收及变化情况
上市发行助力规模扩张
流动资金保证平稳运营
2022年3月10日，金茂服务于港交所成功上市。对于需要大量流动资金的物业行业企业而言，上市募集而来的大量资金，保障了金茂服务业务快速扩张过程中的资金安全和合理结构。2022年6月30日，金茂服务现金及现金等价物约为10.44亿元，较之2021年12月31日的约5.54亿元有了大幅提高。除了上市募集款项，还得益于经营活动所得现金流量净额，这部分金额由2021年12月31日的约0.16亿元增加至2022年6月30日的1.17亿元。
图：2020-2022H1金茂服务现金规模变化情况
科学经营
各业务板块在快速扩张同时保持高毛利水平
2022年上半年金茂服务整体毛利率为32.5%，与2021年上半年的32.8%基本高驰持平，高于物企百强平均水平。金茂服务优秀的管理水平和经营理念，使其在业务规模快速扩大的同时依旧能够保持的高毛利率水平。在金茂服务的各业务板块中，毛利率数据均保持在较高水平，非业主增值服务毛利率水平最高，达47.8%；物业管理在各业务板块中毛利率水平相对较低，但依然保持在17.2%左右水平。在2022年上半年，金茂服务的非物业管理业务的营收占比超过50%，向高毛利率业务板块持续发力。
图：2022H1金茂服务总体毛利率与物业百强毛利率情况
图：2022H1金茂服务总体毛利率及细分业务板块毛利率情况
另一方面，金茂服务快速扩张的业务规模也得益于其对销售的重视。除来自于中国金茂大量优质资产之外，金茂服务自主外拓也在持续发力。2022年上半年金茂服务的销售及分销开支达到1793万元，较之上年同期的494万元上升了265.3%。销售费用的大幅增长主要是由于金茂服务重视发展外拓业务，大力增加在管第三方开发业务梳理，因此市拓部门规模大幅上涨。此外，由于社区增值服务的业务特点，快速增长的业务规模也带来了相应增加的面向业主的宣传推广费用。2022年上半年，金茂服务新签约平阳鳌江城市服务、赣江中医药科创城，浙江金华城市服务3个城市运营项目，并收购首置物业，丰富增长新板块，打造收入增长的“第二曲线”，锁定未来更多确定性。
业务结构进一步优化
向高附加值业务倾斜
2022年上半年，金茂服务持续对业务板块进行优化调整，三类业务板块营业收入占比相较于2021年均有较大的变化。2022年上半年，金茂服务业务类型包含：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，营收占比分别为：49.3%、28.3%、22.4%。
其中，物业管理服务板块包括多种物业业态：住宅小区、商业、办公、公共（学校、政府设施及其他公共空间）。尽管2022年上半年物业管理服务营收同比快速增长45.8%，其占整体营收的比例反而下降了近5个百分点，这说明了增值服务模块的更高规模和更高速的增长。如社区增值服务在营收所占比例翻了一番，从业务收入占比可以看出金茂服务在2022年上半年将增值服务作为自身业务布局的优化和调整方向，管理和服务资源向这些高附加值业务板块倾斜。
图：2021H1—2022H1金茂服务各业务板块营业收入占比
金茂服务的增值服务具体包括向业主与住户提供美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务的社区增值服务，以及向物业开发商提供案场协助促销服务、咨询服务及其他的非业主增值服务，这两部分业务规模涨势迅猛。
优质服务水平、专业管理体系、以客户为中心的价值理念是成功的根本
金茂服务是一家高端物业管理及城市服务提供商。根据中指研究院研究，金茂服务按服务范围、服务标准、服务收费三个维度的多项指标方面均为高端物业管理公司。在2022年3月份成功上市后，金茂服务业务规模依旧保持快速增长的势头，并且毛利率水平较往年同期能够保持在同一水平上，其关键在于金茂服务合理科学的经营理念与管理制度。
以客户为中心：金茂服务坚持以客户为中心，持续升级客户体验管理体系，不断提升提供优质服务的系统性能力，确保公司服务水平和客户满意度保持领先地位。
开展“淬金行动”：淬金行动是一项全公司层面的、旨在通过深入开展外部及内部对标，推动成本费用管控措施升级的专项行动。细化成本管控尺表和管控措施，能够持续帮助金茂服务实现降本增效。
精益管理：在金茂服务现有管理体系下，其将持续推进“精益管理”专项工作，落实业财一体融合、投运一体机制、大盘管理创新、人效提升、招财模式优化、城市运营服务升级等专题，持续推动数字化建设，促进服务赋能和管理体系。
总结展望
精益管理、提质增效
全、高、新、快，更创辉煌
金茂服务2022年上半年专注于核心城市的市场拓展，抓住优质标的并购的机遇，借助自身在城市服务、战略联盟、高端物业管理的三位一体优势，经营质量不断提升，业务规模快速提升。
未来，金茂服务应坚持主动作为的积极经营理念，进一步加强精益管理、提质增效，推动公司高质量增长。
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