强制停贷：业主面临的最坏情况是什么？

“明知不可为而为之，成则谓之勇，败之则愚至极。”

《论语·宪问》中智者用这句话告诫世人，明知不可为的事还坚持去做，成功了，是勇士，失败了，则是愚蠢至极。

但150余个停工、烂尾楼盘的业主们、几千户家庭权衡利弊之后，仍然选择了法理上属于不可为的“强制停贷”。

近期，因所购楼盘停工，无法按期收房，武汉、郑州、西安等多地的业主抱团宣布，不再向银行还房贷。

面对项目停工、楼盘烂尾，业主选择“强制停贷”，会有何法律风险？复活烂尾楼，只能通过“强制停贷”吗？90度视角与地产专家、律师等多方业内人士交流探讨，力图探索业主合合法维权、复活烂尾楼的最优解。

“抱团停贷” 业主为何非要做“孤勇者”？

自2021年房企暴雷伊始，地产行业的信心指数一直处于波动起伏，但整体维持低迷的态势。过去一年，开发商、商业银行、小业主等各方都在期待，期待地产行业快点回暖、升温。时至今日，不管是在融资端还是城市销售端的数据显示，似乎楼市整体上也正态势向好，企稳回升，更有一些专家预计，下半年房地产市场就能触底反弹了。

但多城、多楼盘业主的集体宣告“停贷”现象，让业内意识到，或许地产行业的危机所带来的风波还未远未平息；至少，万万千千的小业主们一直过着的是如履薄冰的日子。

“由于房企风险事件不断蔓延，问题也不断暴露，已经出问题的房企，在风险处置方面，至今很多都无法真正落地，导致各地大面积的‘交付难’，久拖不决，这是导致停贷断供的重要原因。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

据90度视角调研发现，其实在一段时间之内，小业主们认为楼市在复苏，政府会救助，而各大房企也在“花式”承诺保交付、保交楼，屡次放言绝不躺平，加速复工……

但事实却是许多项目不仅未能如期交付，敷衍式、表演式的复工手段更让业主们觉得开发商在掩耳盗铃，掩盖项目的烂尾危机。

原就处于信息劣势一方的小业主们，在经历了一轮一轮的“缓兵”说辞之后，害怕房钱两空，也愤怒自己在被开发商不断地“拿捏”，于是他们选择了“抱团停贷”，你不复工，我就不供贷。

网上流传的统计数据显示，截至目前，已有150余个烂尾楼项目被业主方宣布“强制停贷”，其中，河南占据30余个，而河南的省会郑州多达20余个。

“坑里”的人苦称：郑州楼市可能人手一套烂尾房。但为何郑州乃至河南的停工、烂尾楼盘显著增多？

易居研究院智库中心研究总监严跃进向90度视角表示：“与河南整个楼市的大环境有一定的关联度。河南的郑州市以及其他市如商丘、新乡等，近年来房企在这些地方的投资项目比较多，房地产规模比较大，现在购买力又比较少，就像‘小麦换房’等营销模式率先在河南出现一样，多重迹象都可以看出河南楼市还是有一定压力。”

强制停贷不是最优解，业主应如何维权？

收不到货不能退款就算了，还得还贷款，谁都不想做这样的大冤种。尤其在国民心中，安居才能乐业，购房置业更是无数家庭通过几辈人血与汗的积累，去追逐的美好生活希望。

所以，从一份份“强制停贷”通知函来看，业主们也并不是真的想赖账，也没有毁掉购房合同，他们还是想让烂尾楼盘活起来，最后的期望也是拿到签约购买的房产。

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（一些项目的强制停贷通知函）

但目前业主们“抱团停贷”已经展开了实际行动，那么他们可能会面临哪些法律风险？

北京方利律师事务所律师贾瑞果告诉90度视角，贷款购房主要涉及两个法律关系，一个是购房者和开发商的房屋买卖关系，一个是购房者和银行之间的贷款关系，也就是借贷关系。

“房屋烂尾其实涉及的是业主与开发商之间的关系，开发商违约，楼盘停工甚至出现烂尾现象，从而无法按照约定交房，一般情况下，停工或烂尾和银行之间并无直接的关系，并不会影响购房者与银行之间的关系，也就是说，购房者与银行的债权债务关系不会因为房屋状况的变化而变化，即使出现烂尾情况，购房者还是需要按照贷款合同的约定进行还款，如果购房者单方面停止还贷，就会造成对银行的违约，银行有权按照合同约定追究业主的违约责任。”

所以，购房者如果单方面停止还贷，按照贷款合同的约定，购房者可能会构成违约，银行有权追究购房者的违约责任（就是具体的借款人，也包括担保人）。

采取“强制停贷”，业主将面临的最坏情况是什么？

“‘强制停贷’应该是指购房者拒绝继续还贷，业主可能会被银行追究责任，除了要求继续偿还贷款外，还可能会要求承担违约责任。在符合合同解除的情况下，银行还有权要求解除合同，并追究责任。如果银行取得胜诉判决而购房者拒绝执行的，则可能会被强制执行。”贾瑞果表示。

目前来看，面对项目停工、楼盘烂尾，单方面向商业银行宣布“强制停贷”自然不是最优解，那么广大小业主们如何维权会更好？

贾瑞果认为，一般情况下，可以考虑从以下方面处理：

一，协商解决，购房者应积极和开发商，银行进行沟通，以争取和平解决。

二，如果项目面临大面积停工，长期停工等情况，购房者可以向政府或主管单位反应情况，争取由政府协调各方，以和平解决问题。

三，是要考虑购房款的监管问题，如果有过错方的，应当由过错方承担责任。

四，属于极端的情况，如果开发商跑路，或者开发商资金链正常断裂导致烂尾，也就是说无其他任何解决方案的情况下，可以考虑申请开发商（也就是项目公司）破产清算或者破产重整的方式，以便于购房者损失最小化。

五，考虑合同的效力问题，如果项目本身有问题导致合同无效或者贷款合同有问题的，或者符合合同解除条件等情况的，则购房者可以依法提起相关诉讼，主张权利。

到底谁的错？

此次，小业主们不仅剑指项目开发商，也屡屡质问相关商业银行，为何违规放贷？如何进行监管预售资金？

据诸多“停贷”通知函中引用的法规显示，小业主们多是用2003年央行出台的“121号文件”中规定的“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”这一条款，向商业银行提出质疑。

李宇嘉认为，开发商巧立名目、账户多元、融资渠道多元，银行有时候难以监管得到，这也是原因，但这是银行内部风控的问题，是金融监管的责任。

李宇嘉进一步分析指出，银行作为资金监管方，过去太注重抵押物安全，太看重地产带来的收益。房价上涨的时候，各家银行抢占市场，盲目信赖抵押物，盲目看好楼市前景，不惜突破政策底线。到了现在，烂尾大面积出现，银行开始保护债权，收紧预售资金，也不发放贷款。5月份，各项指标都在环比好转，唯独银行对开发商的贷款还在恶化。晴天送伞，雨天收伞，助推了楼市大起大落的同时，也间接导致了现在的问题。

“账户在银行手上，资金进出，都要经过开立在银行的账户。所以，说银行没有责任，是说不过去的。”李宇嘉表示。

此外，更关键的是在预售资金监管方面，银行有没有将全部预售资金放入监管账户，有没有按照工程进度拨付，有没有留存一部分，直至项目达到交付标准才提取。

严跃进表示，预售资金监管不到位，导致房企工程建设资金已经空缺了，这个时候就使得烂尾的问题加剧了。所以预售资金监管的政策，其实还是要回归到一个词即不忘初心，其本身就是为了确保工程项目不烂尾而设立的一道防火墙机制。

按理有预售资金监管的政策，是不可能出现烂尾的，因为预售资金的监管部分，理论上就是可以确保工程按期完成的，换句话说，重点监管资金的规模其实就是工程的建造费用。

但中原地产首席分析师分析指出，银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中承担着多种身份，与开发商的利益纠葛较深，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

“停贷潮”持续蔓延，警惕蝴蝶效应

正如《乌合之众》中表述的那样，受到群体主义情绪裹挟的人们，会感受到强烈的“正义力量”，情绪在群体之中也往往更具有快速传播性。

“停贷”情绪在蔓延，“强制停贷”潮也席卷到了直辖市重庆。近日，重庆未来悦二期全体业主对外发布《强制停贷告知书》，该楼盘成为重庆第一个业主集体宣布未来可能停止还贷的楼盘。

业主在这份《强制停贷告知书》中称，2021年9月以来，该项目己全面停工，项目资金不知去向。

甚至，越来越多城市的业主也公开宣称，准备以集体“停贷”的形式倒逼相关商业银行公开项目的资金情况，以“预防”和避免项目烂尾。

比如，近日深圳福田安托山片区的海德园B区的业主们向相关机构发了申请公开项目建设进度的通知函。业主们在公开函中表示：恳请贵行向业主公开海德园小区B区预售房款专用账户的收支明细情况；恳请贵行向业主公开海德园小区B区开发贷等资金目前的存余情况及使用情况，避免开发商违规挪用资金、避免出现项目烂尾的风险。

“如果‘交房难’继续蔓延，交付一推再推，停贷断供大面积爆发也是可能的。再加上，现在的问题开始向深层次暴露，比如银行违规放贷、开发商违规操作等。”李宇嘉认为。

开发项目涉及到开发商、地方政府、商业银行、小业主等诸多方，牵一发而动全身。所以，更让人们在意的是：“停贷”事件的发展是否会引发蝴蝶效应，打开行业的“潘多拉魔盒”？

“此类事件敲响了警钟，再次说明房地产的问题容易演变为社会问题。”严跃进直言。

他也表示，复活烂尾楼可以从一些比较“务实”的事做起。比如，烂尾项目中也有很多不同的烂尾，有些是马上就可以封顶交付的，属于相对比较“优质”的烂尾项目，这是政府现在一定要率先解决，努力保住的项目。

而且，要进一步促进房地产交易市场的活跃，若是房屋交易市场疲软，各类救市做法也很容易消耗资金和精力，各地要进一步解除购房方面的限制措施，促进房地产市场的健康发展。

目前为止，暂无相关商业银行对业主的相关诉求做出回应，90度视角也将持续关注。