[摘要] 2022年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点，物管行业利好政策频出。
2022年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点，物管行业利好政策频出。同时，在经历房地产市场流动性危机之后，物业企业更加注重自身业务独立性，成为存量时代下的民生服务担当。站在新的起点，紧抓新的机遇，行业开启“服务升级、奋斗不止”的新征程。
在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
主要研究成果
1.指数：二十城综合指数环比上涨0.06%，涨幅较上期收窄0.02个百分点
图：2022年6月二十城物业服务价格指数
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
2022年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%，涨幅较去年同期收窄0.27个百分点；环比上涨0.06%，涨幅较上期收窄0.02个百分点。同比来看，二十城中，杭州、宁波、长沙等13个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少6个；重庆、北京、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平。其中杭州同比上涨0.98%，涨幅较去年同期收窄0.27个百分点；宁波、长沙等10个城市涨幅在0.1%（含）-0.5%之间；武汉、天津同比涨幅均在0.1%以内，其中天津涨幅相对较小，为0.04%。与2021年12月相比，二十城中，杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期增加1个；长沙、重庆、北京等8个城市环比持平。其中，杭州环比上涨0.42%，涨幅较上期收窄0.14个百分点；宁波、无锡等5个城市涨幅均在0.1%-0.2%之间；上海、广州等6个城市环比涨幅均在0.1%以内，其中天津涨幅相对较小，为0.02%。
图：2022年6月不同星级物业服务价格环比指数
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨，三星级同比涨幅相对较大。2022年6月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.07%，同比上涨0.19%；四星级物业服务价格指数环比上涨0.06%，同比上涨0.12%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.02%，同比上涨0.06%。
2.价格：二十城均价为2.48元/平方米/月，各星级物业服务收费同比均上涨
图：2022年6月二十城物业服务均价
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
2022年6月，二十城物业服务均价为2.48元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.84元/平方米/月；北京次之，为3.36元/平方米/月；杭州、上海、广州、天津、宁波均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.65元/平方米/月、2.60元/平方米/月和2.51元/平方米/月；武汉、青岛等7个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中武汉均价相对较高，为2.49元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。
图：2022年6月不同星级物业服务收费
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
从不同星级物业服务收费来看，各星级物业服务收费同比均上涨，三星级同比涨幅最高。2022年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.20%；四星级物业服务收费为2.73元/平方米/月，同比上涨0.10%；五星级物业服务收费为3.80元/平方米/月，同比上涨0.03%。
3.样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成
1）二十城样本整体仍以三星级项目为主，四星级项目占比上升，五星级项目占比保持稳定
图：二十个城市物业服务星级评价情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
整体来看，二十城物业服务水平仍以三星为主，占比45.58%，四星级和五星级项目占比分别为45.26%、9.16%，五星级项目占比保持稳定；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为64.29%，环比上升1.30%；一线城市中四星级项目占比为51.08%，环比上升2.85%。二线城市四星级项目占比为42.73%，环比变化不大；五星级项目占比为7.40%，三星级项目占比49.87%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。
图：区域物业服务星级评价情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%，分别为60.61%和61.92%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达35.10%、40.22%、43.17%，较去年均环比上升，其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达18.04%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达44.18%，但较去年实现小幅上涨。
2）物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务双提高
图：二十个城市软硬件得分情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击用）
物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.48分和80.85分，软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年上半年宏观经济环境骤变叠加各项调整政策频出，物管板块承压但长期向好基本面未变。截至2022年5月末，已有三家物业服务企业在港交所上市。年初至今物企收并购更趋精细化，企业更加注重业务协同及品牌输出。一方面，不断升级硬件系统；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2022年上半年软件、硬件服务水平均有提高。
图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳、宁波软硬件得分差绝对值较大。深圳、宁波软件得分分别比硬件得分高6.03分、4.62分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的两个城市。主要原因为深圳、宁波硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城前列；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除合肥外，硬件得分与软件得分的差值为1.20，其余十七个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。
在本次物业星级评价中，涌现出一批优秀的物业服务特色项目。在企业、项目团队的不断努力下，物业服务向高品质和多元化不断升级。
表：2022年上半年星级物业服务项目
表：2022年上半年物业服务行业示范基地
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