[摘要] 随着我国城镇化进程的不断推进，城市建设日新月异，新地标建筑不断涌现。地标建筑不仅对于树立城市形象、促进城市繁荣发挥着重要作用，也深刻的反映出城市的文化底蕴与发展理念。通过对城市新地标建筑的研究，不仅可以了解建筑发展的新技术、新理念与新趋势，更可以了解未来城市的发展方向。
为客观反映当前我国城市建筑的整体发展水平，推动我国建筑向多元化、绿色化方向发展，中指研究院、中国房地产指数系统在总结过去18年“中国建筑新地标”研究经验的基础上，通过分析项目在“功能性”、“标识性”两个方面的表现，挖掘百城建筑新地标在功能特征、文化内涵等方面的优势，并继续跟踪地标建筑在绿色低碳等方面的最新趋势，最终形成“2022中国百城建筑新地标”研究成果。研究结果显示，地标建筑的平均规模与平均高度较去年均降低，建筑发展更加多元化；绿色低碳和智能建筑依旧是新地标建筑的发展方向。长三角城市群是新地标样本最集中的区域，二线城市新地标项目数量占据优势。
区域分布：长三角城市群新地标样本项目分布最多，二线城市新地标占比升至58%
图：2022年中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况
近年来，我国城市群、都市圈顶层设计与发展速度不断加快，已经逐渐成为支撑和带动我国城镇化发展的重要载体。其中，长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等五大城市群战略地位不断提升，城市建设不断加快，2022年，核心城市群及中心城市仍是新地标样本项目最为集中的区域。
图：2021-2022年中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况图片
2022年五大城市群新地标样本项目数量占新地标样本项目总数的比重达62.2%，较2021年上升3.4个百分点。其中，长三角依旧是新地标项目分布最多的城市群，样本占比为16.9%，长三角城市群腹地广、发展早，除核心大城市外，区域内三四线城市整体经济实力较强，近年来城市建设不断加快，城市群内新地标建筑建设较多。此外，近年来，中西部核心城市战略地位不断提升，且多处于城市快速建设期，地标建筑不断涌现，武汉、长沙、南昌、重庆、成都等城市新地标样本项目数量较上年均有所增长，带动长江中游、成渝城市群新地标样本项目占比升至13.9%和11.2%，较上年分别提升3.4个、1.6个百分点。
从城市级别来看，二线城市新地标样本项目数量占比提升至57.5%。近年来，部分核心二线城市人口持续流入，产业结构升级加快，经济活力增强，步入发展快车道，城市建设速度加快，带动二线城市新地标样本项目数量占比提升6.2个百分点至57.5%。一线和三四线城市新地标样本项目数量占比分别为8.7%和33.8%。
发展特征：新地标建筑整体规模与高度出现不同程度下降
（1）平均建筑规模继续回落，超70万平方米的大型项目占比下降
图：2017-2022年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速
样本调查数据显示，2022年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑规模为53.9万平方米，较2021年下降3.8万平方米。
图：2017-2022年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布图片
从规模占比来看，10-40万平方米的新地标样本项目依然位居主力地位，占所有样本项目的52.3%，且占比较2021年上升2.3个百分点。建筑规模在40-70万平方米之间的新地标样本项目占比较去年提升2.5个百分点至25.8%，70-100万平方米的样本项目占比小幅下降至8.2%，建筑规模在100万平方米以上的新地标样本项目占比为10.5%，较2021年下降2.3个百分点。
（2）限高政策效果继续显现，超高层建筑占比下降，2022年79%的样本项目高度在200米以下
过去多年来，高层地标性建筑都是展示城市形象的窗口，尤其是集办公、商业、酒店、展览等多功能于一体的高端综合体项目，在交付使用后可以吸纳众多知名企业，发挥聚集效应，带动产业和经济发展，部分城市一度出现“高楼热”。但由于高层建筑的建设、维护、消防等成本较高，部分“超高层”建筑后期运营也面临不少困境，人们开始再次思考，地标建筑如何在彰显标识符号的同时，与城市形象融为一体，并实现良好的持续运营。
2020年4月，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，明确提出“严格限制各地盲目规划建设超高层‘摩天楼’，一般不得新建500米以上建筑”。2021年10月，住建部、应急管理部联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，“限高令”再加码，《通知》从“严格管控新建超高层建筑”，“强化既有超高层建筑安全管理”两方面，对城市超高层建筑的规划建设管理提出具体要求，在“限高”基础上强调以城区常住人口300万为分界线，对建筑限高实施分类管理，并实行超高层建筑决策责任终身制，同时多次提到“消防”、“抗震”，从政策端对新建超高层建筑进一步加以限制，降低城市安全隐患，促进城市低碳绿色发展。
图：2022年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布
多次“限高令”发布后，部分在建工程被叫停并重新规划，降低高度，而新建项目受“限高令”限制，高度有所下降。样本调查数据显示，2022年中国百城建筑新地标样本高度整体有所下降。具体来看，100-200米样本项目占比最高，达50%，100米以下样本项目占比为29%。200-300米样本项目占比为12%，300米以上样本项目占比为9%，均较上年有所下降。
（3）平均容积率小幅下降至3.4，绿化率保持在37%以上的高水平
图：2017-2022年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况
平均容积率下降。调查结果显示，2022中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.4，较2021年小幅下降0.3。
绿化率保持在高水平区间。调查结果显示，2022年新地标样本项目平均绿化率为37.4%，保持在35.0%以上高水平区间，新地标建筑普遍将景观、绿化等作为项目的重要配套设施。
图：2022年中国百城建筑新地标样本项目装修情况
带装修或精装修交付成为趋势。调查结果显示，2022年中国百城建筑新地标样本项目中，带装修或精装修交付项目占比为47%。装修交付可以免去交房后的装修环节，为购房者提供便利、节约成本，高品质装修也成为提升项目产品品质的重要方式。同时，实行全装修交付等新型建造方式也可以减少施工现场建筑垃圾的产生，促进绿色建造和建筑业转型升级。多重因素推动下，装修交付成为趋势。
地标建筑趋势探索：绿色发展理念成共识，绿色建筑引领高质量发展
（1）国家层面：“双碳目标”提出新要求，进一步推动绿色建筑高质量发展
从国家政策导向来看，2020年，我国提出“二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”的“双碳目标”。为进一步提高“十四五”时期建筑节能水平，推动绿色建筑高质量发展，2022年3月住建部印发《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，提出“到2025年，城镇新建建筑全面建成绿色建筑，建筑能源利用效率稳步提升，建筑用能结构逐步优化，建筑能耗和碳排放增长趋势得到有效控制，基本形成绿色、低碳、循环的建设发展方式，为城乡建设领域2030年前碳达峰奠定坚实基础。”的总体目标。
降低建筑领域的全能耗和碳排放，是实现我国“双碳目标”的重要内容，绿色低碳建筑成为未来建筑行业发展的重要趋势。在建筑的全过程中，无论是建材生产阶段、建筑施工阶段还是建筑运行阶段，绿色低碳建筑都有很大发挥空间。根据住建部统计数据显示，截至2020年底，全国累计绿色建筑面积达到66.45亿平方米，但绿色建筑在发展过程中，仍存在技术要求落实不充分、地域发展不平衡的问题。从长期来看，我国绿色建筑占比或将进一步提升，政策方面支持力度也将不断加大。
（2）城市层面：东部发达城市群和中西部核心城市地标建筑存在增量开发空间
近年来，高能级城市的空间布局、功能定位、资源配置都在不断升级，在城市建设过程中，伴随产业发展和人口聚集，逐渐形成了若干经济活力较强、功能定位明确、地标建筑林立的区域中心。而地标建筑是展示区域经济实力和城镇建设水平的窗口，有助于推动区域产业集聚和创新升级，增强经济活力，提升人口吸引力。而人才的聚集则进一步提升城市创新能力，促进城市产业结构优化升级，并带来更多的居住、办公和消费需求，形成良性循环。在此过程中，东部发达城市群和中西部核心城市仍有增量开发的空间，未来地标建筑或将继续涌现。
（3）企业层面：ESG发展理念成为企业共识，金融支持建筑业绿色发展
房地产与建筑业密不可分，在城市新地标建筑的打造过程中，房地产企业发挥着举足轻重的作用。尤其是近几年，气候变化叠加新冠肺炎疫情，使人们对绿色建筑和健康安全居住办公环境的向往和渴望提升。新时期，产品力与服务力正成为房地产企业的核心竞争力，ESG发展理念也正成为企业共识。越来越多的房地产上市公司发布ESG报告，并不断完善ESG管理架构，积极承担相关责任，而绿色建筑与绿色创新是房地产企业践行环境责任（E）的主要领域。
近年来，优秀上市房企愈加重视绿色发展，将绿色理念贯穿于规划、设计、采购、建造、运营的全过程，不断追求绿色技术创新，打造更高质量的绿色建筑和健康建筑，对内倡导绿色办公，对外营造绿色社区，呼吁绿色生活；同时积极推进住宅产业化，将节能减排精细化落实，从能源消耗、水污染、气体排放、废弃物处理、节能改造等方面入手，多管齐下提升环境绩效表现。
与此同时，在房地产金融审慎管理的基调下，房企传统融资渠道收紧，以绿色贷款、绿色债券等为代表的绿色金融不断为品牌企业开辟新的融资渠道。而保险业对绿色建筑的支持力度也在不断加大。
未来，在我国“双碳目标”的大背景下，建筑业减排是大势所趋，尤其是城市新地标建筑融入绿色理念已成为必然趋势。房地产企业在探索新模式过程中，也需融入绿色发展理念，持续提升绿色建筑设计、绿色建造与施工能力，树立行业标杆，引领行业发展。
【注】根据《中国绿色建筑评价标准（GBT 50378-2019）》，绿色建筑是指在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高性能建筑。低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低二氧化碳排放量。
2022中国百城建筑新地标研究成果
【2022中国综合体新地标】
伴随城市外延扩张和人口聚集，土地资源逐渐稀缺，城市综合体具备业态多元化和功能复合性的特点，可以促进优势资源集聚、推动区域产业发展、塑造城市形象。“2022中国综合体新地标”从建筑规模、硬件设施、业态特征、技术应用等方面展现了城市综合体最新的发展趋势以及最前沿的设计理念及技术水平。
【2022中国百城建筑新地标】
随着我国城镇化的稳步推进，人们对居住环境的要求不断提高。“2022中国百城建筑新地标”不仅在外观、规模、材料、技术等方面持续提升，也更加关注建筑配套设施的丰富、居住品质的升级、服务功能的完善，同时，绿色健康环保也逐渐成为中国百城建筑新地标的重要特色，项目品质全面升级。
结语
随着我国城镇化进程的不断推进，城市建设日新月异，新地标建筑不断涌现。地标建筑不仅对于树立城市形象、促进城市繁荣发挥着重要作用，也深刻的反映出城市的文化底蕴与发展理念。通过对城市新地标建筑的研究，不仅可以了解建筑发展的新技术、新理念与新趋势，更可以了解未来城市的发展方向。
2022年研究结果显示，地标建筑的平均规模与平均高度较去年均降低，建筑发展更加多元化；绿色低碳和智能建筑依旧是新地标建筑的发展方向。长三角城市群是新地标样本最集中的区域，二线城市新地标项目数量占据优势。新地标建筑平均容积率有所下降，绿化率提升。随着城市建设的不断推进，人口吸引力强、产业经济发达的城市及区域新地标建筑或将继续涌现。
在加快推进新型城市建设的背景下，地标建筑作为展示城市形象的窗口和打造城市功能中心的空间载体，在创造城市宜居宜业环境、发挥产业聚集效应、提升城市智慧化和绿色低碳发展水平等方面将继续发挥重要作用。此外，人们对建筑品质和服务功能的要求也在不断提升，新技术、新材料、新工艺和新设备的应用也将推动地标建筑继续向绿色、智能、人文等方向发展。
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