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当前，民营房企债务违约还在持续。民营房企困局的破解有哪些有效方式？根据政策，结合市场实践，我们总结了几种方式，包括公司层面引入国企进行混改，项目层面进行收并购，利用信用风险缓释工具进行融资等。这些方式已经在不同场景下取得了很好的成效。
公司层面：民营房企混改
民营房企进行混改，将提高民营房企信用水平，有助于融资。2015年8月，《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》指出发展混合所有制经济，一方面，推进国有企业混合所有制改革，引入非国有资本参与国有企业改革。另一方面，鼓励国有资本以多种方式入股非国有企业，鼓励国有企业通过投资入股、联合投资、重组等多种方式，与非国有企业进行股权融合、战略合作、资源整合。当前房地产市场处于深度调整，个别民营房企出现流动性困难甚至发生债务违约，化解房地产风险，是当前行业面临的重要任务。如果民营房企进行混改，引入国企参股，将给民营房企增信，提高民营房企信用水平，有利于企业融资，进而恢复正常经营。
从实践来看，当前已出现了不少成功案例，如华南城、建业等，可为后续出险房企风险化解提供思路。地方政府牵头地方国资，以战略合作、参股等方式为本地出险企业提供融资、增信、债务重组等方面的支持，一方面有利于推动企业风险化解，为企业增信背书，另一方面对本地房地产市场也起到了稳定作用。
表：部分房企收并购案例
资料来源：中指研究院根据公开资料整理
项目层面：项目收并购
金融政策持续鼓励收并购化解房地产风险。去年底，银保监会首度提出“并购贷”，金融政策在持续加大对困难房企项目收并购的支持。2021年12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。2021年12月30日，新闻发布会上，央行负责人表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段；通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。
图：金融支持房地产项目收并购变化
资料来源：中指研究院
收并购成为房企风险化解的重要手段。今年以来政策方面持续发声，强调要及时研究和提出防范化解风险的应对方案，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。2022年4月，监管部门指出，要按照市场化、法治化原则，支持AMC、银行等金融机构参与房地产项目收并购。融资方面，并购融资不纳入三道红线的考核范围；同时并购贷款快速落地。1-5月，各类并购融资额度合计达2400亿元。项目层面收并购是现行收并购的主要形式，其优势是可以快速回笼资金、实现资产负债表瘦身、不触及房企核心资产等，劣势是出险企业惜售，成交效率不高，当前仍以既有合作方之间的收并购为主，很少惠及第三方等。
表：部分房企项目收并购案例
资料来源：中指研究院根据公开资料整理
融资方式：信用风险缓释工具融资
信用风险缓释工具，给市场参与者提供市场化的信用风险保护工具，保护投资者的合法利益；也有利于活跃债券市场，吸引更多资金参与投资银行间债券市场。目前，我国信用风险缓释工具分为四种：信用违约互换（CDS）、信用风险缓释合约（CRMA）、信用风险缓释凭证（CRMW）、信用联结票据（CLN）。CRMA和CRMW两类工具主要针对单一债项进行信用风险缓释和交易，CDS和CLN则是盯住债券发行主体相关债务的信用风险缓释工具。具体如下表所示。
表：信用风险缓释工具类型
资料来源：中指研究院根据公开资料整理
5月以来，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。券商通过参与创设信用保护工具，可将自身信用赋能民营经济，控制民企融资风险的同时增强投资者信心，起到打通民企公开市场融资渠道、改善融资环境的作用。
表：民营房企采用信用保护工具发行的债券
资料来源：中指研究院根据公开资料整理
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