[摘要] 近年来，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”成为我国住房市场发展的重点内容。随着“租购并举”住房制度的持续建设，我国住房租赁市场的发展不断提速，“十四五”时期40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套，越来越多的企业开始关注并布局住房租赁领域。摘要政策动向：中央层面，国务院.
近年来，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”成为我国住房市场发展的重点内容。随着“租购并举”住房制度的持续建设，我国住房租赁市场的发展不断提速，“十四五”时期40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套，越来越多的企业开始关注并布局住房租赁领域。5月11日，长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，盘活存量住房，激活增量需求，为实现“租购并举”给出了“长沙方案”。中指研究院将持续跟进住房租赁市场相关动态，定期发布住房租赁市场月报，为市场参与者提供更多信息与数据支持。
摘要
政策动向：中央层面，国务院发文提出多措并举进一步释放消费潜力、促进消费持续恢复，首次将租赁住房纳入公共消费范畴，重点强调完善长租房政策，扩大保租房供给；国家发改委等17部门联合发文，提出开展青年发展型城市建设试点，强调着力优化保障青年基本住房需求。地方层面，保租房是当前地方重点推动的领域，其中编制保租房筹集计划、加大政策支持力度、制定市场监管与行业规范等成为地方政策落实重点。
土地情报：4月，7城进行批次土地集中供应出让，深圳、杭州、宁波涉租赁用地成交，租赁住房规划建筑面积91.8万平方米；其中，保障性租赁住房规划建面占比74%。
企业动态：深圳市人才安居集团申报保障性租赁住房REITs项目，保租房公募REITs试点取得突破性进展；保利发展、首创集团等企业积极推动住房租赁融资，促进自身住房租赁市场业务发展；建行、农行、邮政银行等金融机构加强对地方保租房建设金融支持力度。
政策动向
中指观点：
住房消费是我国居民消费的重要组成，也是促消费的重要着力点。本次国务院印发的《意见》首次将租赁住房消费纳入公共消费范畴，提出了完善长租房政策、扩大保租房供给、支持公积金用于租赁住房等重点举措。当前，我国重点城市住房租赁消费需求持续增强，加快推动住房租赁市场发展有利于解决新市民、青年人等群体的居住难题，并减轻其背负的资金压力，为现阶段释放消费潜力、扩大内需提供进一步的支撑。
国家发改委等17部门联合发文，开展青年发展型城市建设试点，强调着力优化保障青年基本住房需求
4月2日，国家发改委等17部门联合印发《关于开展青年发展型城市建设试点的意见》，其中强调着力优化保障青年基本住房需求的青年发展型城市居住环境；加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，做好公租房保障，加大保障性租赁住房供给力度，因地制宜发展共有产权住房；完善长租房政策，支持重资产住房租赁企业发展；切实保护承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；推广“青年驿站”等短期居住服务。
中指观点：
当前，我国大城市普遍存在租赁房源供给结构错配、房价居高等情况，使得城市新市民、青年人等群体面临住房难题，这既不利于新市民、青年等城市新鲜血液的融入，也不利于城市经济的高质量发展。《意见》将推动住房租赁市场发展确定为优化青年发展型城市居住环境的重要抓手，其中加大租赁住房供给、提升居住品质、保障基本公共权利等成为改善城市青年群体居住环境的重点。青年群体是城市发展生机与活力的力量，持续优化青年群体的居住环境对吸引和凝聚更多青年参与推动城市经济社会发展具有重要意义。
1.保租房筹集计划与实施
佛山“十四五”期间至少筹集保租房7.5万套
4月12日，佛山市政府印发《关于深化住房制度改革完善住房保障体系的意见》。根据《意见》，“十四五”期间佛山计划新增筹集发展各类实物保障性住房至少11万套，其中筹集保障性租赁住房至少7.5万套，力争达到住房供应总量的30%;筹集共有产权住房1万套、人才住房2.5万套;新增发放租赁补贴2.5万户。
山西省“十四五”期间计划筹集5.5万套（间）保租房
4月20日，山西省政府印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，提出“十四五”时期全省计划筹集保障性租赁住房5.5万套（间），帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。其中，太原市、大同市重点发展保障性租赁住房，其他城市根据自身需求发展保障性租赁住房。
柳州“十四五”期间至少筹集保租房4.8万套（间）
4月29日，柳州市政府印发《柳州市加快发展保障性租赁住房的实施意见》。根据《意见》，柳州将通过采取新建、改建、改造和将闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加保障性租赁住房供给。“十四五”期间，柳州全市筹建保障性租赁住房不少于4.8万套（间）。
海南2022年计划新筹集保租房2000套（间）、公租房900套
4月21日，海南省住建厅、海南省发改委、海南省财政厅等6部门发布《关于报送2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的通知》。根据《通知》，2022年海南计划新筹集保障性租赁住房2000套(间)，新筹集公租房900套，发放城镇住房保障家庭租赁补贴（公租房保障）11798户，棚户区住房改造开工3907套，其中城市棚户区改造3460套，国有垦区危房改造447套。上述计划已上报住房城乡建设部等部委纳入国家计划。
郑州发放首批35个保障性租赁住房项目认定书，筹集保租房近5万套（间）
4月22日，郑州市房管局发布批保障性租赁住房项目认定书公告，本次发放认定书的项目共35个，筹集保障性租赁住房49957套(间)，将有效缓解新市民住房难题。其中，原政策性租赁住房试点项目1个，筹集300套；利用集体建设用地建设的项目1个，筹集3138套；利用省、市、区人才公寓纳入管理的项目19个，筹集23579套；利用存量住房转化的项目14个，筹集22940套(间)。
北京启动保租房青年公寓项目试点，近千间房源面向应届毕业大学生
4月15日，北京住建委发布《助力应届毕业大学生住有所居，北京市启动四个保租房青年公寓项目对接试点》的公告。根据公告，本次启动的试点项目分布在高校聚集的海淀、朝阳、房山、昌平四个区，4个项目试点房源共653套、近1000间，既有集体土地租赁住房，也有重点功能区配套的人才住房，均为全装修交付新房，配备家具家电，毕业生可以“拎包入住”。户型多样，既有26-35平方米的单间公寓，也有两居室、三居室分租房屋。
2.金融和财税支持
北京银保监局鼓励各商业银行助力保租房建设、支持住房租赁市场发展
4月11日，北京银保监局发布《关于做好辖内新市民金融服务工作的通知》。《通知》提出，各银行业金融机构要加强对保障性租赁住房建设运营主体的信贷支持，对利用新建和存量转化发展保租房的企业主体，以市场化方式提供贷款。鼓励各商业银行配合北京市政府搭建住房租赁综合服务平台，完善住房租赁市场供应体系。
青岛保障性租赁住房免收城市基础设施配套费
4月24日，青岛市住建局印发了《保障性租赁住房免收城市基础设施配套费实施细则》的通知，对本市集中建设或部分建设的保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
3.市场监管与行业规范
北京保障性租赁住房建设标准出台
4月21日，北京市住建委、北京市规自委印发《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，对保障性租赁住房的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等方面提出了基本要求。其中，《导则》将保障性租赁住房分为三大类别，分别为供家庭租赁使用的住宅型、有集中管理且供企事业单位等单身职工租赁使用的宿舍型，以及集中管理运营且供本市各类人才租赁的、独立或半独立居住使用的公寓型保障性租赁住房；《导则》还提出，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求。住宅型租赁住房倡导多居室精细化套型设计;宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米;公寓型租赁住房原则上适用1至2人居住，人均使用面积不得小于5平方米。
中指观点：
《导则》将保租房的类型分为住宅型、宿舍型和公寓型租赁住房，其中公寓型租赁住房是根据北京住宅租赁市场特点的新增租赁建筑类型分类，进一步丰富了城市新市民、青年人等群体的租房选择空间。《导则》明确公寓型租赁住房人均使用面积不得小于5平米，充分保障了承租人的居住体验，是推动住房租赁市场产品质量提升的一种措施。
广州加强租赁市场监管，提倡按月收取住房租金，超额租金、押金将纳入监管
4月18日，广州市住建局发布《关于规范住房租赁市场的通知》，提出加强和规范住房租赁资金监管，住房租赁从业主体应在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，并通过该账户收取、支付租金和押金。同时，《通知》提倡出租人按月收取租金，租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。《通知》强调，要加强房源信息管理。住房租赁从业主体应当将经营的房源信息纳入广州市房屋租赁信息服务平台管理，由房屋租赁行政主管部门进行房源核验。
贵阳市保障性租赁住房租赁管理办法公开征求社会意见
4月11日，贵阳市住建局发布《贵阳市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)(征求意见稿)》的公告。在保障对象方面，《办法》提出供应对象应该具有本市户籍或在本市就业、居住，在申请的保障性租赁住房所在区(市、县、开发区管委会)范围内无自有住房(含住宅、非住宅)，未在本市范围内存在正在享受的其他住房保障政策等条件。在租金价格方面，《办法》明确原则上按同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%左右确定,市场租金原则上两年进行一次评估调整。
河南四部门联合发文，以保租房为依托建设人才公寓
4月27日，河南省住建厅等联合印发《河南省关于发展人才公寓的意见》，明确了河南省发展人才公寓的基础制度，提出以保租房为主要依托，多渠道筹集人才公寓，解决各层次人才居住问题。《意见》指出，各地要根据人才分类分层级建设人才公寓，支持向全日制博士研究生青年人才提供建筑面积不超过90平方米的人才公寓，向全日制硕士研究生和全日制本科青年人才提供建筑面积不超过70平方米的人才公寓。
4月7城进行批次土地集中供应出让，深圳、杭州、宁波涉租赁用地成交
集中供地22城中，7城在4月进行集中供应出让，杭州供应规模。2022年4月，在集中供地22城中，有7个城市进行土地集中供应出让，累计成交184宗宅地，总体规划建筑面积为1760.3万平方米。其中，杭州涉宅用地供应规模，达564.6万平方米；成都、长沙均在320万平方米以上；宁波、深圳分别为255.5万平方米、107.1万平方米；南京和天津均在100万平方米以下。
3城涉租赁用地成交，深圳租赁用地成交占比。2022年4月，在7个集中供地城市中，深圳、杭州、宁波3个城市涉及租赁用地成交，合计25宗、规划建筑面积91.8万平方米。具体来看：宁波、深圳、杭州分别有10宗、8宗、7宗宅地成交涉及租赁用地，其中租赁住房规划建筑面积分别为39.6万平方米、28.7万平方米、23.5万平方米，占总体成交规划建筑面积比重分别为15.5%、26.8%、4.2%。
图：2022年4月部分集中供地城市宅地及涉租赁用地供应情况
注：4月深圳集中供应住宅用地成交8宗，均为涉租赁用地；成都数据包括3月31日—4月2日所有成交宅地。
保障性租赁住房成租赁用地供应重点
保租房供应规模占全部租赁住房规划建筑面积比重超7成。从租赁土地用途来看，2022年4月，在集中供地城市供应的涉租赁用地中，涉及保障性租赁住房建设的地块共有18宗，租赁住房规划建筑面积合计68.3万平方米，占全部租赁住房规划建筑面积比重74.4%。
深圳、宁波租赁用地均涉保租房建设，杭州供应2宗人才租赁专项用地。分城市看，深圳和宁波所有的涉租赁用地均涉及保障性租赁住房，规划建筑面积分别为28.7万平方米、39.6万平方米。杭州有两宗人才租赁专项用地，规划建筑面积为19.1万平方米，同时还有5宗配建公租房，规划建筑面积为4.4万平方米。
表：2022年4月集中供地城市涉租赁用地情况
深圳市人才安居集团：申报保障性租赁住房REITs项目
4月13日，深圳市人才安居集团项目报送到国家发改委，成为正式申报的保障性租赁住房REITs项目。据悉，此次深圳市人才安居集团选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。
中指观点：
随着2021年6月保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs范围，保租房项目“融投管退”的商业模式闭环雏形就已初步形成。公募REITs是长期持有型经营物业的一个重要退出渠道，是实现保租房商业模式闭环的重要一步，公募REITs的真正落地对于推动保租房发展具有重要意义。深圳作为我国改革创新的前沿阵地，率先申报保障性租赁住房REITs项目，具有重要的表率作用，预计接下来会有更多的保障性租赁住房项目加快跟进的步伐。目前围绕保租房仍然有较多的政策空白，需要政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。比如，在保租房公募REITs方面，对于村集体参股的集体土地保租房项目，村集体的股权价值如何评定、是否可流转等问题，仍有待进行相关的政策、理论、实践探索。
保利发展：50亿元住房租赁定向资产支持票据获准注册
4月8日，保利发展发布关于住房租赁定向资产支持票据获准注册的公告，公司于近日收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，以本公司作为发起机构的“保利发展控股集团股份有限公司2022年度期住房租赁定向资产支持票据”获准注册。公告显示，该资产支持票据注册金额为50亿元，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。保利发展在注册有效期内可分期发行资产支持票据，首期发行应在注册后6个月内完成，后续发行应向交易商协会备案。发行完成后，应通过交易商协会认可的渠道定向披露发行结果。
保利发展：拟参与设立及认购租赁住房基金
4月18日，保利发展公布《关于参与设立及认购租赁住房基金的议案》，同意公司全资子公司保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司参与设立租赁住房基金并认购不超过0.01亿元人民币，同意全资子公司广州保利和泰金融控股有限公司认购不超过20亿元人民币，并授权经营层具体执行。
首创集团：成功发行5亿元住房租赁专项公司债券
4月12日，北京首都创业集团有限公司发布2022年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)(第二期)发行公告。公告称，北京首都创业集团有限公司本期债券的最终发行规模为人民币5亿元，票面利率为3.18%，发行采取网下面向专业投资者申购和配售的方式发行。据募集说明书显示，本期债券全部用于住房租赁项目建设与运营。
首开股份：银行间首单住房租赁类REITs成功发行，发行规模9亿元
4月21日，北京首都开发股份有限公司作为核心企业的“融信通达（天津）商业保理有限公司2022年度飞驰-林语期定向资产支持票据”在银行间市场成功发行，成为银行间首单住房租赁类REITs产品。该项目规模为9亿元，基础资产为长租公寓，其中优先档8.99亿元，期限15年，AAA评级；次级档0.01亿元，无评级。本期产品主承销商和资金保管机构为建设银行，发起机构为融信通达，发行载体管理机构为建信信托，评估机构为康正评估，法律顾问为融孚律所，会计师为致同，评级机构为大公国际。
济南城投：山东首单租赁住房类REITs产品发行，总规模35亿元
由济南城投集团全资子公司济南泉城城市更新投资有限公司作为原始权益人的租赁住房类REITs产品——“渤海汇金—济南城投—泉城更新”储架式租赁住房资产支持专项计划成功获批，总规模35亿元。其中，4月28日，首期租赁住房类REITs产品发行1.2亿元，期限18年，利率3.8%。该产品的成功发行，不仅是山东省首单租赁住房类REITs产品，也是深交所首单SPV租赁住房类REITs产品，为山东省内住房租赁市场开展资产证券化和房地产投资信托基金（REITs）试点起到重要示范作用，同时为未来发行保障性租赁住房公募REITs做了有益的探索。
建行、农行、邮政银行等三家银行赣州市分行支持保租房发展
4月1日，江西省赣州市举行发展保障性租赁住房“政银企”对接签约仪式，赣州市保障性租赁住房工作领导小组办公室与建设银行赣州市分行、农业银行赣州市分行和邮储银行赣州市分行签订战略合作协议。根据协议，“十四五”期间，中国建设银行赣州市分行、中国农业银行赣州市分行、中国邮政储蓄银行将对赣州市保障性租赁住房建设项目各类金融产品提供不低于200亿元的融资总量。据悉，赣州市作为江西省发展保障性租赁住房重点城市，“十四五”期间将筹建保障性租赁住房6.58万套，筹集规模位居江西省前列。
建行河北分行提供不低于260以元贷款支持河北保租房建设
河北省住建厅与中国建设银行河北省分行签署发展保障性租赁住房战略合作协议。合作期间，河北将通过集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋改建和新供应国有建设用地等渠道筹集保障性租赁住房16万套(间)，建行河北分行将提供总额不低于260亿元的保障性租赁住房项目贷款支持。建行河北分行提供的贷款支持具体包括住房租赁支持贷款、住房租赁购买贷款、住房租赁抵押贷款、住房租赁应收账款质押贷款、住房租赁经营贷款等5个对公信贷产品，满足保障性租赁住房项目在项目建设、支付购房款、改造装修、日常运营等全方位融资需求。除此之外，建行河北分行还将提供REITs(不动产投资信托基金)及专项债券发行、房源筹集、住房经营管理等服务，并结合河北省住房保障业务实际，建设保障性租赁住房系统，建立住房保障信息化综合服务平台，满足保障性租赁住房信息化管理需求。
建行南昌分行发放7000万元公司住房租赁贷款
建行南昌分行为南昌市红谷滩新区管理委员会某控股公司发放公司住房租赁贷款7000万元,期限长达25年，实现分行首笔支持保障房中长期贷款投放。此次贷款投放后将全额用于南昌市红谷滩区岭口路集租房项目。据悉，“岭口路集租房”项目是红谷滩区政府为引进高端人才所建，是红谷滩区住房租赁项目，也是利用农村集体建设用地建设租赁住房的试点项目。
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