[摘要] 5月11日，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善长沙长租房政策，规范长租房市场，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，解决好新市民、青年人住房问题，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》..
5月11日，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善长沙长租房政策，规范长租房市场，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，解决好新市民、青年人住房问题，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）。
作为楼市调控的模范生，长沙给出了本轮完善房地产政策的“长沙方案”，根据《方案》内容，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，实现“租购并举”，盘活存量，以求实现多方共赢！
方案要点
业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。
《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但购买方、受赠方仍需继续履约。
选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。
多方共赢：盘活存量，规范市场，
实现创收，精准激活需求
1、盘活存量：将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年，能够有效增加租赁住房供应。《方案》提及力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套，规模与长沙“十四五”期间筹集15万套保障性租赁住房的目标一致，未来不排除两者进行打通的可能，这将成为盘活存量住房、增加租赁住房供应的有效手段。同时，《方案》通过盘活存量的方式筹集租赁住房，有助于减少新增供地中租赁住房配建规模，对于开发企业而言可以增加利润空间。
2、规范市场：业主需要与长房集团、长沙建发集团等试点企业签订《协议》，并由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管。通过此渠道筹集的租赁住房，将会进行统一登记，合法合规进行运营，承租人和出租人的权益能得到有效保障，将有利于推动住房租赁市场的健康发展。
3、实现创收：据了解，业主将存量房盘活供作租赁住房后，每月需缴纳管理费，另外租赁房屋也需缴纳税费。这些费用额度虽然有限，但在一定程度上能为运营企业和政府创造稳定的收入。
4、精准激活需求：盘活用作租赁后的住房，将不纳入家庭住房套数计算，《方案》巧妙地在不改变现行限购政策的条件下，精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力。
受市场下行和疫情等多重因素影响，近期长沙新房市场表现较为低迷。本次新政之前，长沙已进行了多次楼市政策微调（文末附长沙楼市政策动态），涉及放宽人才落户限制、优化限购政策等多个方面。此次《方案》的出台，激活部分改善性需求，将进一步对楼市形成支撑。
政策效果与影响
《方案》对市场的实际影响，取决于参与《方案》的家庭数量，最终效果仍有待观察。持有多套住房或出租现有住房再另购，对家庭的购买力有较高要求，只有相对高收入的家庭才有实际行动的可能。那些需要出售现有住房，再进行置换改善的家庭，并不在《方案》的目标范围之内。
《方案》的落实仍有待细则的出台。《方案》的设计形成了增量与存量市场的联动，同时也加大了监管的难度，比如如何规避虚假出租、如何合理进行租金定价等问题，都有待具体细则进行明确。
本次长沙新政极具创新性，为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，都可能会借鉴长沙的政策经验，出台相关的楼市新政。而楼市需求支撑较强，限购放松可能性低的一二线热点城市，跟进的概率较小。
与此同时，随着“租购并举”住房制度的持续建设，我国住房租赁市场的发展必将提速，越来越多的企业也开始关注并布局租赁市场。“十四五”时期，40个重点城市计划筹集650万套保障性租赁住房，“长沙方案”为地方政府筹集租赁住房和企业参与运营提供了一条新的路径，未来或有更多城市借鉴，相关企业可以积极参与、提前布局。
附表：2022年以来长沙房地产市场重要政策动态
资料来源：中指研究院整理
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