不交吉法拍房，竞买人是否有权另案起诉腾房？

作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）拆迁买卖析产纠纷、执行异议、大宗交易、民行/刑交叉等

2021年８月３０日，笔者发文《法拍房｜“不交吉”恶果再现：“你不交付，我不受理”，广州两区法院掐架，买家遭殃！！！》，讲述了网友在广州天河区法院买了一套白云区的不交吉（不交付的意思）法拍房，到白云区法院起诉被执行人腾房被驳回，两区法院互相推诿，买家大几百万买房过户无法入住的蹊跷事。

官司闹到两区法院的共同上级法院——广州市中级人民法院，广州中院认为白云说得对，这事就该天河管，应由天河强制执行，维持白云不予受理裁定！

因天河是“不交吉”法拍，不负责清场执行，无奈买家只得向广东省高级人民法院再审，广东高法认为（裁判原文）：

本案双方当事人是因司法拍卖不动产移交问题产生争议而引发纠纷。根据《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条关于“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”的规定，杨XX关于吴XX、张XX应搬离并移交案涉房屋的请求属于人民法院强制执行程序解决的问题，不属于人民法院民事案件受理的范围。至于杨XX关于吴XX、张XX应支付房屋占有使用费和律师费的请求，因与案涉房屋的实际交付相关联，故杨XX可待案涉房屋办理移交手续后再另行主张。据此，一、二审法院裁定驳回杨XX的起诉、上诉并无不当。杨XX的再审申请理由因理据不足，本院不予采纳。

2021年１１月２６日裁定：驳回杨XX的再审申请。

“你不交付，我不受理”，广州两区法院掐架，买家遭殃！

本以为广东省内不交吉法拍房买家以物权保护纠纷案由，另案起诉的腾房诉讼法院一概不予受理已是板上钉钉、尘埃落定之事，万万没有想到，笔者刚刚收到的另外一个案子裁定，广东高法却给出了完全相反的观点！

争议焦点与上述网友一致，区别只是网友案是被执行的债务人（原业主）赖着不走，此案是合法租客主张继续承租，认为买家不具有诉权，不能起诉腾房。广东高法在本案审理中认为（裁判原文）：

关于本案是否属于民事诉讼受案范围的问题。XX公司通过司法拍卖方式取得涉案房产所有权，承租人基于房屋租赁关系占有涉案房产，XX公司作为合法产权人，有权就该房屋租赁关系所产生的纠纷提起本案民事诉讼。

2022年3月２３日裁定：驳回承租人的再审申请。

难道还区分占有人：被执行人占有就不可诉，承租人占有就可诉？那如果是其他人占有呢，可诉还是不可诉？

而无论是被执行人、承租人，还是其他占有人，都属于《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（２０２０修订）第二十七条规定中执行法院强制执行程序解决的问题，并无实质区别，区别的只是法院相同法官不同。

就执行法院法拍房清偿交付，不交吉法拍买家是否有权另案起诉问题，广东高法曾出台《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，其中：

第１条：除有本意见第10条列明的情形外，执行法院应当严格按照《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条（现二十七条，笔者注）等规定，在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。

第１１条：不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，符合第10条第（1）项情形的要注明租赁期限及租金收取人、符合第10条第（3）项情形的要注明被执行人继续占有使用的期限及占用费收付人。拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退。

第１２条：执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。

据此，受不受理、可不可诉，不交吉法拍房买家到底应循“执行程序”还是“另诉程序”解决腾房问题，应该说规定还是比较清晰的，可一落到个案咋就不清晰了呢？！

事发上海｜审理法院PK执行法院：你不交付，我不受理！

有网友火眼金睛，一眼看出端倪所在：嗨，张律师你还研究个啥？这不是秃子头顶的虱子明摆着嘛——一律驳回再审，就是二审咋判，再审咋判，不管对错！

笔者寞然，心有所想，不知所云．．．．．．

附《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（２０２０修订）第二十七条：

人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。