近日，继郑州楼市限购放开之后，哈尔滨、福州、兰州等省会城市相继采取行动，从首付比例、信贷等多个方面对楼市“松绑”。
据不完全统计，目前范围内已有超过60座城市放松楼市政策，而多座省会城市的加入更是意义非凡。
省会城市的楼市松动信号不断释放，这传递了什么信号？
4个省会城市松绑
清明节前后，两座省会城市松绑限购政策。
3月30日，福州市不动产交易中心表示，即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。
时代周报记者联系福州市不动产交易中心，工作人员证实这一消息属实。换言之，外地户籍在福州主城区内购房，已经没有社保、纳税证明、落户等限制。福州推倒横堵在购房者与楼市之间的户籍壁垒。
早在3月1日，郑州成为今年打响“限购松绑枪”的省会城市。按照要求，子女、近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，其投靠家庭能新购一套住房。
这意味着，已有两套房的郑州家庭，可以再买第三套房。
哈尔滨也于3月23日出台房地产新政明确放开楼市限售，以原规定“已完成其阶段性调控使命”表述，成为个放开限售的省会城市。
业内指出，这说明调控放松进入新阶段，即从此前降低首付的做法转变为对“五限”政策的松绑。“预计4月份房地产会有一波密集的放松现象，是各地稳楼市的非常关键的窗口期。”
多家市场研究机构同样认为，“一城一策”的框架下，预计限售限购等政策将会在更多城市松动。
除了松绑限购、限售政策外，这些省会城市多方面促进住房改善类需求释放。
比如，郑州是取消“认房又认贷”和重提“棚改货币化安置”的城市；哈尔滨则在去年10月发布新政，包含放宽公积金贷款条件、发放购房补贴等，多渠道化解楼市库存；福州此前已下调了住房公积金贷款的首付比例，从今年2月1日起，比例再次调整：第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%。
兰州则是“认贷不认房”——拥有一套住房并已结清购房贷款的，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策。
楼市受多重因素影响 专家建议降低效果预期
楼市放松政策相继发布后，其对市场起到的实质作用成为更重要的关注点。从过往城市来看，政策的放松已经给楼市带来一定暖意。
以备受关注的郑州为例。贝壳研究院数据显示，“郑十九条”出台后，市场成交明显回升，3月郑州二手房成交量超过2月的2倍，周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%；新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪。贝壳研究院在分析中表示：“房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场表现，市场修复依然可期。”
然而，并不是所有城市都收到了明显的回应。“虽然今年一季度各地政策总体趋于宽松，但是市场表现确实和预期是有差异的，”对于近期的政策调整，严跃进认为，“当前对于政策放松的效应应该降低点预期，或者说给予更长的观察时间。”
尽管如此，对二季度市场走势，严跃进依然作出乐观预计：“在目前一些重要政策，例如‘五限’的陆续放松、信贷政策的给力等利好下，房地产市场完全会有积极的信号，出现跌幅收窄或者转正的可能。”
此外，房地产行业的发展很大程度上受到人口流向和结构的影响。“七普”数据发布后，贝壳研究院就近十年人口与楼市数据进行的分析显示，黑龙江、甘肃、内蒙古等人口净负增长城市商品房销售面积也出现负增长。
“我们认为，由于缺乏良好的人口和发展基础，兰州新政本身效果可能有限。”亿翰智库在分析中指出。而目前放开限购的城市中，很多城市也面临类似问题。不过，相较于某一座城市的调控效果，多座省会城市放松限购的信号意义更为重要，亿翰智库表示：“以郑州、兰州为开端，我们期待更多二线城市逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。”
苏州等地政策进一步规范 楼市放松不忘规范与纠偏
楼市政策放松的趋势正在传导至更多城市，近日秦皇岛、衢州、临沂等城市也已出手。不过，在越来越多城市放开限购的潮流中，需注意到，政策容易松动的城市，本身市场并不活跃，二线城市亦如此。
以哈尔滨为例，根据同策同程统计数据，2021年哈尔滨商品住宅成交约361万㎡，同比下降28%，成交均价为10320元/㎡，同比下降6%。克而瑞则在2月库存月报中指出，哈尔滨面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。
郑州与兰州等城市也面临市场下滑的事实。克而瑞河南区域统计数据显示，2021年大郑州整体商品住宅成交面积约1398万㎡，同比下滑约25%，商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，根据中国房地产指数系统百城价格指数，兰州新建商品住宅价格连续3个月环比下跌，市区商品住宅成交规模同比连续10个月下降，2022年3月同比降幅近八成，购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。
“一些省会城市明确给予了放松，此类城市的放松，说明二线城市市场的压力也比较大。” 严跃进表示。
同时，他指出，关注多地政策放松的同时也需注意到，目前依然有政策收紧的地方，“类似广州接力贷‘一日游’、丽水规范公积金提取、苏州规范房屋预售等，都说明放松中不忘各类规范和纠偏动作。”
既有城市调整之外，今后的房地产政策走向受到市场高度关注。对于未来政策预期，严跃进认为各地政策放松的节奏会加快，一些政策在4月份会密集出现；既有城市的政策对其他城市有积极借鉴意义；同时二手房交易的增值税政策、预售许可标准、三孩家庭和新市民购房等方面的政策也会有所松动。
亿翰智库则表示，三四线城市调控政策放开是常态，应更多关注二线城市，在坚持“因城施策”和“房住不炒”的基础上，调控政策实现控一线，拉二线，稳三四线。
纽盖特2022-04-12 15:11:04
